オーナーチェンジ物件とは？マンションや不動産の投資用物件として人気の理由

オーナーチェンジ物件とは、分譲マンションやアパート、一棟丸ごとなど、賃貸物件の種類によらず入居者がいる状態で売られている物件のことです。オーナーチェンジ物件を売買することをオーナーチェンジと呼ぶことが多いです。

投資用不動産をお持ちの方や、これから不動産投資をしようという方は、「オーナーチェンジ物件」という言葉を耳にしたことがあるでしょう。

しかし、オーナーチェンジ物件を取り扱う場合は、通常の不動産契約とは少し異なるところもあるため、実際はよく理解できていないという人も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、オーナーチェンジ物件とはどのような物件なのか、またオーナーチェンジ物件を購入するメリット・デメリットについて詳しく解説します。

オーナーチェンジ物件の売却について詳しく知りたい方は、【ファミリータイプのオーナーチェンジ物件は売りづらい！？】にて詳しく解説しています。

オーナーチェンジ物件とは？仕組みについて紹介

はじめに、オーナーチェンジという取引形態についてご説明します。

オーナーチェンジとは、文字通り「オーナーが変わること」を意味します。

より具体的に言うと、中古物件のオーナーが、賃貸人としての地位を引き継いだまま不動産の所有権を新オーナーに移転する形態を指します。

賃貸入居者が住んでいる状態のまま物件が売却されるため、入居者は変わらず、オーナーのみが変わるという形態になります。

オーナーチェンジを図で表すと以下の通りです。

オーナーチェンジで取引した場合、買主は賃料などを受け取る権利だけではなく、管理上の義務や賃借人退去時の敷金返還義務などの貸主としての義務も売主から買主へ引き継ぐことになります。

既存の賃貸借契約書に基づく権利や義務は、新オーナーである買主に承継されます。

オーナーチェンジ物件を売却する目的

なぜ売主は、投資運用の資産であるオーナーチェンジ物件を売却するのでしょうか。

賃貸運営に対応する時間を手間に感じるケース、ローンの返済や物件の購入などの一時的な現金ニーズを理由に物件を手放すケースが多く見られます。

また、賃貸運営に対応する時間的な問題や、サブリース契約の更新で賃料が下がるなど利回りが低下した場合に売却するケースもあります。

サブリース

サブリースとは、不動産会社が不動産投資家の購入した物件を一括で借り上げて転貸（また貸し）する方法です。

ここまでオーナーチェンジ物件の概要について見てきましたが、次にオーナーチェンジ物件を購入するメリットについてお伝えします。

オーナーチェンジ物件を購入するメリット

オーナーチェンジ物件は、不動産投資の初心者でも扱いやすいため、投資用の物件として非常に人気があります。

ここからは、初心者に人気の理由であるオーナーチェンジ物件を購入するメリットを6つご紹介します。

1. 家賃収入がすぐに発生する

オーナーチェンジ物件の最大のメリットは、家賃収入が購入後すぐに発生することです。

オーナーチェンジ物件であれば、契約上賃料は承継されるため、購入直後に入居者募集を行う必要がありません。

入居者がいない空室の状態で賃貸経営を始める場合、賃料設定や入居者募集など、手間とノウハウ、そして資金が必要です。

賃料の設定をする際には、立地や周辺の相場、時期などを考慮する必要があります。

しかしオーナーチェンジ物件であれば、上記のようなリスクは軽減されます。

資金計画も立てやすく、入居者の退去後も従来の賃料を参考に設定すれば、不動産投資の初心者であっても大きな失敗を避けやすいと考えられます。

2. 銀行の融資審査が通りやすい

オーナーチェンジ物件は、すでに入居者がいることで安定した家賃収入が見込めるため、銀行融資において収益性が評価されやすい点が大きなメリットといえるでしょう。

ただし、融資の可否は物件の収益性だけでなく、購入者の属性や物件の担保価値にも大きく左右されることを理解しておきましょう。

3. 価格が空室物件よりも安い傾向にある

一般的にオーナーチェンジ物件は、購入してもすぐには自分で住むことができないという利用上の制限を受けるため、同じ条件の空室物件と比較して割安な価格で取引されている傾向があります。

これにより、投資利回りが高くなる可能性があります。

また、空室物件を購入して賃貸に出す場合は購入直後にリフォームを要するケースが多いですが、オーナーチェンジ物件であればすぐにリフォームをする必要がありません。

そのため、リフォームにかかる初期費用や手間も省くことができます。

不動産経営のメリットについては以下の記事でも説明していますので、不動産投資を検討されている方は合わせてご覧ください。

4. 投資計画が立てやすい

オーナーチェンジ物件は、投資計画が立てやすくなります。

オーナーチェンジ物件は、すでに賃貸経営の実績がある物件であるため、収益の見通しが立てやすいという特徴があります。

新築物件の場合、本当にシミュレーション通りに入居者が埋まるかどうかわからない可能性がありますが、オーナーチェンジ物件であれば過去の実績に基づいて収益状況を把握できるため、比較的安定した見通しを立てやすくなります。

5.入居者募集に必要な手間が省ける

オーナーチェンジ物件は、すでに入居者がいる状態で物件を購入できることから、新規の入居者募集に必要な手間が省けます。

入居者が決まるまでの時間も不要で、新規入居募集にかかる仲介手数料も省くことができます。

物件購入した初月から収入を見込めるため、比較的安定した資産運用がしやすくなります。

6. 旧オーナーの運営ノウハウを参考にできる

オーナーチェンジ物件は、旧オーナーの運営ノウハウを参考にできる場合があります。

管理会社や設備のメンテナンス会社をそのまま継続すれば、これまでの対応方法や管理体制を確認できます。

また、旧オーナーが実施したリフォームや修繕の内容を把握できれば、今後の運営計画や修繕計画の参考になるでしょう。

クロスの張り替えなどの修繕履歴を知ることができれば、物件に合った管理の目安として役立てることができます。

オーナーチェンジ物件の管理会社の変更方法については、以下の記事で詳しく解説しています。

オーナーチェンジ物件のデメリット

オーナーチェンジ物件のメリットが分かった上で、デメリットについても確認していきましょう。

オーナーチェンジ物件のデメリットは以下の6点になります。

1. 室内状況を把握しにくい

オーナーチェンジ物件のデメリットとして、室内の状況を十分に確認できない点が挙げられます。

すでに入居者がいるため、購入前の内覧が原則できないからです。そのため、買主は外観や書類情報からしか判断せざるを得ないケースもあります。

実際は物件の構造に問題があったり、設備が古かったりと、後から修繕やリフォームの必要性などのトラブルが判明するケースもあります。

室内を把握できない場合は、事前に専門家へインスペクション（住宅診断）を依頼し、大きな問題がないか物件の調査を行っておきましょう。

また、売主に過去の設備の修繕の履歴や対応していない入居者からの修繕依頼がないかなど質問して、間接的に物件の状況を把握すると良いでしょう。

2. 住宅ローンが利用できない

投資用の物件は、購入者自身が居住することを目的としていないため、住宅ローンを利用できません。

そのため、投資ローンを使用することになります。

3. 入居者が購入後に退去する可能性がある

購入時は入居者が居る状態で購入したとしても、購入後にその入居者が退去してしまう可能性があります。

そのため、空室リスクがゼロというわけではないことを理解しておく必要があります。

4. 入居者の情報を事前に把握することが難しい

旧オーナーの入居審査基準が甘い場合、家賃の支払い遅延や室内の状況に問題がある入居者など、物件の価値に影響を与える可能性のある入居者を引き継ぐリスクがあります。

そのため、購入時には旧オーナーや管理会社へのヒアリングなどを通じて、慎重に判断することが求められます。

5. 現入居者の条件変更ができない

オーナーチェンジ物件は、現入居者の条件を貸主が一方的に変更することができません。

例えば、旧オーナーが家賃の支払い方法についてクレジットカード払いを許可してしまっている場合、これを振込に変更するには入居者の合意が必要となり、容易ではありません。

クレジットカード払いは、カード手数料が差し引かれてしまうため、オーナーに追加のコストが発生する条件といえます。

こうした条件を改善できるのは、現入居者が退去し、新しい入居者と契約を結ぶ時が基本的なタイミングとなります。

6. 実体のない入居者がいる可能性がある

オーナーチェンジ物件は、販売のために一時的に入居させた実体のない入居者が含まれている可能性があります。

アパートや賃貸マンションなどの複数戸ある物件では、提示された入居者状況と現状が異なるケースがあり、注意が必要です。

このようなリスクを見分けるには、現地で郵便受けやメーターなど入居実態を確認し、提示された賃料表や入居状況一覧などの書類と照合し、不自然な点がないかどうかを確認することが必要です。

オーナーチェンジ物件の売買時に引き継がれる権利と義務

オーナーチェンジ物件の購入時には、現入居者の賃貸借契約に関する様々な権利と義務を、売主から買い主へと引き継ぎます。

引き継がれる権利

オーナーチェンジ物件では、賃料や共益費、駐車場使用料等の収入を受け取る権利が引き継がれます。

その他、契約終了時に「建物が明け渡される権利」や「原状回復を求める権利（入居者のつけた傷や汚れなど）」なども引き継がれます。

引き継がれる義務

オーナーチェンジ物件では、建物の修繕義務と敷金の返還義務、そして入居者に物件を使用させる義務も引き継がれます。

オーナーチェンジ物件は、中古物件が多いため、新築よりも早く修繕が必要になる可能性があります。

また、今の入居者から敷金を直接預かってはいませんが、将来入居者が退去する際には、買主として敷金を返還することが必要です。

オーナーチェンジ物件の敷金については、以下の記事で詳しく解説しています。

改正民法による変更点

2020年4月1日より、大幅に改正された民法が施行されました。

賃貸借に関しては、改正民法は主に以下の変更点を加えています。

修繕義務（民法第606条）

旧民法でも貸主には修繕義務があることが規定されていましたが、改正民法では「ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。」という但し書きを加えています。

つまり、借主の故意や過失による物件の破損については、オーナー側に修繕の義務がないことが明文化されました。

賃料の減額（民法第611条）

雨漏り等によって物件の一部が使用できなくなった場合には、その分の賃料は当然に減額されることが明文化されました。

原状回復義務の明文化（民法第621条）

借主には原状回復義務がありますが、その対象は「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く」という点が明文化されました。

例えば、畳の日焼けによる色落ち等は経年変化による損耗のため、借主は原状回復をしなくて良いということです。

敷金の定義（民法第622条の2）

旧民法には敷金という言葉がありませんでしたが、改正民法では敷金が条文で定義されました。

オーナーチェンジで売りやすい物件・売りにくい物件

投資用物件を購入する際は、将来的な売却を視野に入れて、売りやすい物件を選ぶと良いでしょう。

急に現金が必要になったり、賃貸運営に時間を割けなくなり手放す場合に、売却がスムーズに進まない可能性があるからです。

この章では、オーナーチェンジで売りやすい物件と売りにくい物件をご紹介します。

まとめると、以下の通りです。

平米当たりの賃料が高くて、空室リスクの低い物件は売りやすい傾向にあります。

逆に平米当たりの賃料が安く、空室リスクが高い物件は売りにくくなります。

特に、ファミリータイプはワンルームに比べて面積が広い分、物件価格が高くなるため、利回りが低くなりがちです。

また、買い手が限定されるため、売却までに時間がかかる可能性もあります。

以下の記事では、マンション投資のリスクや対処法について解説していますので、合わせてご覧ください。

オーナーチェンジ物件を選ぶ際にやるべきことリスト

オーナーチェンジ物件を選ぶ際にやるべきことは以下の通りです。

1. 契約内容を調べる

賃貸借契約書の契約内容を調べましょう。

更新規定があるかどうか、契約期間はどれくらいか、どのような禁止事項があるか、借主からの中途解約規定はあるか等をチェックすることが重要です。

2. 現地確認を出来る範囲で行う

現地確認を出来る範囲で行いましょう。

入居者がいるオーナーチェンジ物件は、部屋の中を見ることができないため、基本的には外からの確認となります。

空室がある場合には、ぜひ部屋の中を見せてもらうことをおすすめします。

3. 過去の経営状況を調べる

前所有者にヒアリングして、過去の経営状況を調べましょう。

特にアパートや1棟賃貸マンションのように複数戸物件がある場合には、空室になりやすい部屋について教えてもらうことが重要です。

決まりにくい部屋は何らかの原因があるはずですので、原因まで聞き出せたらベストです。

4. 物件の売り出しの理由を調べる

物件の売り出しの理由を調べましょう。

売主にお金が必要になったという理由であれば、特に問題はないといえます。

それに対して、物件や入居者に問題があるから手放したいという理由は、慎重に対応すべきです。

仲介をしている不動産会社に味方になってもらい、不動産会社を通じて売却理由を聞き出すのが適切といえます。

オーナーチェンジ物件を購入する際に確認すべき売り出し理由については、以下の記事で詳しく解説しています。

5. 修繕履歴やリフォームの有無を確認する

修繕履歴やリフォームの有無を確認しましょう。

特に大規模修繕は金額が大きいため、きちんと実施してきているか確認することが重要となります。

大規模修繕は壊れているものを直す事後保全ではなく、壊れる前に対応する予防保全です。

適切な予防保全がなされていないと、後から多額な修繕費用が発生したり、建物寿命が短くなるリスクを抱えることになります。

実施状況をしっかりと確認することは極めて重要です。

6. 現在の家賃と周辺相場を見比べる

現在の家賃と周辺相場を見比べて適正かどうか確認しましょう。

よくあるケースとして、古くからの入居者がいる部屋は、相場よりも高い賃料で契約されていることがあります。

この場合、その入居者が退去すると、新しい入居者は相場価格で募集することになるため、購入時よりも収益が下がってしまうリスクがあります。

そのため現在、賃料の高い部屋がある場合には、将来的な収入の下落を見込んでおくことが必要です。

7. 前オーナーから引き継ぐ敷金があるか確認する

前オーナーから引き継ぐ敷金があるかどうか確認しましょう。

買主は、旧オーナーが受け取った敷金の返還義務を自動的に引き継ぎます。

しかし、もし入居者が家賃を滞納し、その分を敷金から充当している場合には、引き継ぐ敷金が減っていることになります。

そのため、売買契約の前に、敷金の充当履歴があるかどうかを確認することが不可欠です。

8. 契約不適合責任はできるだけ長い期間で設定する

契約不適合責任は、できるだけ長い期間で設定しましょう。

瑕疵担保責任は2020年4月の民法改正によって契約不適合責任に変わりました。

契約不適合責任とは、契約の内容に適合しない場合の売主の責任のことです。

もし売主が契約内容と異なるものを売ったときは、買主から追完請求(修繕の請求)や、契約解除や損害賠償等を追及される可能性があります。

この契約不適合責任においては、買主が購入後に不適合部分を売主に通知できる「通知期間」が重要になります。

通知期間が長ければ長いほど、買主にとっては契約不適合責任を追及しやすく有利になるため、交渉してできるだけ長めに(例えば6ヶ月くらい)設定することが望ましいです。

契約不適合責任については、以下の記事で詳しく解説しています。

9. レントロールを確認する

オーナーチェンジ物件の購入前にレントロールを確認しましょう。

レントロールとは、収益物件の全ての入居者の賃貸条件の一覧表のことです。賃貸面積や賃料、契約期間、契約始期等が記載されており、物件の賃貸状況が一目で把握できる資料です。

何度も更新し、長く入居している借主が多い物件は、住み心地が良く、安定した経営が見込めると判断できます。

入居者の契約開始日を見ることでいつから入居しているかを知ることが可能です。

レントロールについては、以下の記事で詳しく解説しています。

オーナーチェンジに関するよくある質問

この章では、オーナーチェンジに関する質問についてまとめました。

Q1. オーナーチェンジ物件の家賃は値上げできますか？

オーナーチェンジ物件の家賃は、借地借家法第32条で定められた要件を満たす場合に値上げすることができます。

値上げの方法や、断られた場合の対処法については以下の記事で詳しく解説しておりますのでご覧ください。

Q2. オーナーチェンジで購入したことを賃借人に知らせる必要はありますか？

オーナーチェンジの際には、所有権移転手続きが完了後、賃貸人変更通知書という書類を賃借人に送付します。

通知書に記載すべき内容や、詳しい発行までの流れについては以下の記事をご覧ください。

Q3. オーナーチェンジ時の敷金の扱いについて教えてください

敷金は、売主から買主に承継されます。

オーナーチェンジの際の敷金承継はトラブルになりやすいため、契約書をよく確認することや、オーナーチェンジのプロに相談することが重要です。

契約書の確認方法や、敷金の基礎知識については以下の記事で詳しく解説していますので、合わせてご覧ください。

Q4. 売買時に賃料は精算してもらえますか？

前所有者が前受家賃を受け取っている場合には、売買時に賃料も精算します。

通常、家賃は翌月分が前月末払いとなっていますので、売主は前受家賃を受け取っています。

月の間で引渡を行うと、その月の引渡日以降の家賃は買主のものです。

売主が既に受け取っている前受家賃のうち、引渡日以降の分については売買時に精算します。

具体的には売買代金から該当する賃料分を減額することで、買主が賃料を受け取った形で精算します。

Q5. 入居者トラブルは教えてもらえますか？

入居者トラブルは、こちらから聞けば教えてくれるのが基本です。

入居者トラブルに関しては、不動産会社に積極的な調査義務はありません。

しかし、買主が質問することで不動産会社には、調査する義務が発生すると解釈されています。

そのため、不動産会社に何も聞かなければ教えてもらえない可能性は高く、不動産会社を通じてこちらから積極的に確認することをおすすめします。

Q6. 借主に家賃の滞納があった場合どうなりますか？

借主に家賃の滞納があった場合、売主が預かっている敷金から滞納分を充当している可能性があります。

その場合は、買主が引き継ぐ敷金の額は減ることになります。

また、3ヶ月以上の家賃滞納は、賃貸借契約の解除事由に該当する可能性があるため、物件の購入前には、

過去の滞納状況をしっかりと確認することが必要です。

ここまでオーナーチェンジのよくある質問について見てきましたが、最後にオーナーチェンジ物件の売却方法について詳しくお伝えします。

ファミリータイプのオーナーチェンジ物件は売りづらい！？

一般的に、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件（いわゆる、投資用物件）は、ワンルームに比べて利回りが低くなりやすいため「売りづらい」と言われています。

例えば、専有面積が20㎡と60㎡の2つの部屋を比べた場合、部屋の広さには3倍の違いがありますが、賃料も面積に比例して3倍とはなりません。

そのため、一部屋当たりの専有面積が広いほど面積当たりの収益性が下がり、利回りが低くなる傾向にあるのです。

また、売りづらくなる要因は利回りの低さだけではありません。

オーナーチェンジ物件の融資では、住宅ローンではなく不動産投資ローンが一般的です。

不動産投資ローンの審査において、「収益性」が重視されるため、利回りが低いと、金融機関の評価が下がり融資を受けられない場合があります。

融資が付かない物件では、買い手は現金で購入できる人に限定されてしまい、売却のハードルが高くなるのです。

もっとも、ファミリータイプの物件では、一度入居すると長期間住んでくれる傾向が強く、「安定した家賃収入が見込める」というメリットもあります。

売却の際は、こうしたメリットを理解してくれる「長期の安定した運用を好む投資家」をターゲットとすることで、売却成功の可能性が高まります。

そのため、物件の特性に合った売却戦略を立てることが重要です。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件はスター・マイカでお得に売却

今、「売りづらい」物件を所有していて、売却を検討している方には、「買取」がおすすめです。

ここでは、スター・マイカの買取サービスについて紹介します。

今すぐ買取価格を知りたい方は、こちらから査定依頼が可能です。

1. リノベーション後の再販が目的なので、低利回り・築古でも買取可能

スター・マイカの買取の目的は、リノベーションを施してから再販をすることです。

投資対象としての利回りだけではなく、リノベーションマンションとしてのポテンシャルを重視しているので、低利回りでも買取ることができます。

加えて、リノベーションを施すことが前提にあるため、築年が古かったり、室内の状態が悪い物件でも買取ることができます。

2. 仲介手数料がかからないので売却費用の節約ができる

仲介での売却は、仲介手数料がかかりますが、買取は不動産会社が直接買取るので、仲介手数料がかかりません。

スター・マイカの買取サービスも、仲介会社が間に入らないので、売却にかかる仲介手数料を節約することができます。

3. 買取単価が上昇傾向なので、今は高値で売却できる可能性が高い

公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2024年)」によると首都圏の中古マンションの平均販売期間は約3ヶ月（85.3日）となっています。

また、中古マンション価格に目を向けてみると、長期的な観点でも2012年以降、12年連続で成約価格が上昇しているため、現在も「売り時」といえるでしょう。

スター・マイカの査定は、市場の動向をいち早く捉えて価格に反映させています。

そのため、買取価格も年々上昇傾向にあります。

4. 内見・現地立会不要で売却の手間がかからない

スター・マイカでオーナーチェンジ物件を売却する場合、内見は不要ですので、賃借人に知られることなく査定を行うことが可能です。

また、スター・マイカは全国に6か所の拠点がありますので、転勤等で所有物件と現在の居住地が離れている場合でも、最寄りの支店で対応が可能です。

例えば、「現在の住居は大阪にあるけれど、所有物件は東京にある」という場合でも、契約等の手続きは全て当社の大阪支店で行うことができるので、わざわざ東京に行く必要はありません。

※スター・マイカの拠点所在地（詳細はこちら）
[札幌・仙台・東京・横浜・大阪・福岡]

5. 売却後もグループ会社で管理するので安心

買い取ったオーナーチェンジ物件は、スター・マイカのグループ会社で管理を行いますので、売却にあたって賃借人に迷惑をかける心配がありません。

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最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

査定依頼はもちろん無料です。売却にあたってお悩みがありましたら、査定依頼と併せて、お気軽にご相談ください。

また、オーナーチェンジ物件の売却方法について解説した記事もありますので、合わせてご覧ください。

オーナーチェンジの際の手続きや注意点については、以下の記事で解説しています。

スター・マイカの買取を利用したお客様の声

スター・マイカに賃貸中のマンションをご売却されたお客様から頂いた声をご紹介します。

オーナーチェンジには信頼できるパートナーを

オーナーチェンジの手続きは相手との信頼関係の構築と、ストレスのない進行が重要になってくるでしょう。

スター・マイカは、オーナーチェンジのパイオニアとしてスムーズな取引ができるよう全力を尽くしています。

オーナーチェンジを検討している方は、お気軽にご相談ください。