不動産投資の利回り相場や理想の利回りは何%？法人所有物件でシミュレーション

収益物件の価格は、利回りによって決まります。

法人や投資家などの買主が期待する利回りが低ければ、収益物件は高く売れます。

そのため、利回りの相場は不動産の価格を決める重要な要素です。

不動産投資の利回りはハイリスクハイリターン、ローリスクローリターンの関係にあり、リスクの低い物件ほど利回りは小さくなります。

不動産利回りは、地域や物件によってどのような相場が形成されているのでしょうか。

この記事では「不動産利回りの相場」について解説します。

不動産利回りの種類

最初に不動産利回りの種類について解説します。

想定利回り

想定利回りとは、何かの状態を想定した利回りのことです。

不動産投資では、主に満室を想定した利回りのことを「満室想定利回り」、もしくは略して「想定利回り」と呼ぶことがあります。

想定利回りは、空室がある物件や新築で未入居の物件のチラシやインターネット広告にて用いられる利回りです。

想定利回りの計算式を示すと以下のようになります。

表面利回り（グロス利回り）

表面利回りとは、年間家賃収入を物件価格で割ることで求めた利回りのことです。

満室の場合は、表面利回りと満室想定利回りは同じ率になります。

表面利回りも、チラシやインターネット広告で記載されている利回りです。

空室がある物件では、満室想定利回りとは別に表面利回りが記載されているケースがあります。

この場合の表面利回りは実際に生じている家賃を前提としています。

表面利回りの計算式を示すと以下の通りです。

実質利回り（ネット・NOI利回り）

実質利回りとは、年間家賃収入から年間費用を差し引いた運用益を投資額で割って求めた利回りのことです。

実質利回りは、NOI( Net Operating Income)利回りとも呼ばれています。

実質利回りは支出も反映した利回りであるため、物件の本当に稼ぐ力を把握できる点がメリットです。

一方で、実質利回りはチラシやインターネット広告等には記載されていないため、自分で把握しなければならない点がデメリットとなります。

実質利回りの計算式を示すと以下の通りです。

実質利回りを求める際に年間家賃収入から差し引く一定の費用は、以下のものが挙げられます。

一定の費用の中には、「減価償却費」と「借入金の元本返済」を含まないのが計算のルールです。

不動産利回りの平均相場

この章では、不動産利回りの平均相場について解説します。

エリア別の不動産利回り相場

一般財団法人日本不動産研究所では、投資家が期待する利回り「期待利回り」を定期的にアンケート調査し公表しています。

期待利回りとは、投資家(買主)が物件を購入する際、この程度の利回りは存在して欲しいと期待する利回りのことです。

期待利回りは、投資家が期待しているNOI利回り(実質利回り)のことを指します。

表面利回りではない点が注意点です。

賃貸住宅に対するエリア別の投資家の期待利回りを示すと、下表の様になります。

エリア	ワンルーム	ファミリータイプ
東京（城南地区）	3.7％	3.8％
東京（城東地区）	3.9％	3.9％
札幌	5.0％	5.0％
仙台	5.0％	5.0％
さいたま	4.5％	4.5％
千葉	4.5％	4.6％
横浜	4.3％	4.3％
名古屋	4.5％	4.5％
京都	4.6％	4.6％
大阪	4.3％	4.3％
神戸	4.7％	4.7％
広島	5.0％	5.1％
福岡	4.5％	4.5％

• 出典：一般財団法人日本不動産研究所「第53回不動産投資家調査」

利回りはハイリスクハイリターン、ローリスクローリターンの関係にあります。

立地の良いほどリスクが低いことから、利回りも低い傾向があります。

物件別の不動産利回り相場

利回りは物件の種類によっても若干異なる傾向があります。

物件の種類別に見る表面利回りは、下表の通りです。

区分マンション	一棟アパート	一棟マンション
6.58％	7.98％	7.40％

• 出典： 不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 （ けんびや ）「収益物件 市場動向四半期レポート（2025年10月-12月期）」

利回りはリスクを反映した数値であり、リスクが高いほど利回りも高くなります。

一棟アパートは木造や軽量鉄骨造が多く、一棟マンションは鉄筋コンクリート造が多いです。

一般的には一棟アパートの方が老朽化リスクは高いことから、一棟アパートの方がリスクは高くなります。

そのため、利回りも一棟マンションより一棟アパートの方が高い傾向があります。

また、一棟マンションはファミリータイプも含む物件が多く、区分マンションは主に単身者向けの物件が多いです。

賃貸需要は単身世帯よりもファミリー世帯の方が弱いため、ファミリー向けの物件の方がリスクは高くなります。

そのため、利回りも区分マンションより一棟マンションの方が高い傾向があります。

不動産投資の理想の利回りは？

投資家(買主)にとっては、利回りは金利よりも一定程度高いことが理想です。

つまり、「金利＋アルファ」の利回りが望ましい利回りとなります。

理由としては、「金利＋アルファ」の利回りを確保すると、レバレッジ効果を得ることができるからです。

レバレッジ効果

レバレッジ効果とは、借入金を利用することで自己資金の利回りが上がる効果のことです。

レバレッジとは、「てこ」を意味する言葉となります。

レバレッジ効果を得るには、NOI利回り(実質利回り)が金利より一定程度以上高いことが必要です。

仮にNOI利回りが金利よりも高くても、その差がわずかの場合、逆レバレッジ効果が発生してしまいます。

逆レバレッジ効果とは、借入金を利用することで自己資金の利回りが逆に下がってしまう効果のことです。

レバレッジ効果を得るには、一般的に「金利＋2～3％程度」の利回りは必要とされています。

例えば借入金利が2％の場合、NOI利回りとしては4～5％(＝2％＋2～3％)程度あることが望ましいです。

このように理想的な利回りは借入金利にも依存するため、利回りは金利が低い時期は低くなり、逆に金利が高い時期は高くなります。

不動産利回りのシミュレーション

この章では、不動産利回りのシミュレーションについて解説します。

中古の区分マンションの場合

5年間保有した場合の収益

5年間保有し、支出が24万円から36万円に増えた場合をシミュレーションします。

今すぐ売却した場合の収益

近年は投資家の期待利回りが低いことから、高く売却できる可能性があります。

今すぐ売却した場合のシミュレーションを行います。

法人が所有する不動産の売却タイミング

法人が所有する不動産を売るタイミングとしては、主に以下の2点が挙げられます。

資産の組み替えとは、主に築年数の古い物件を新しい物件に買い替えることを指します。

築年数の古い物件は、家賃が下がり、修繕費も増えて収益が悪化することが多いです。

築年数の新しい物件に買い替えることで、不動産の収益性を向上させることができます。

資金繰りとは、主に本業でまとまった現金が必要となったときに行う売却のことです。

不動産は売却すると一度に大きな現金を得ることができるため、本業の資金繰り改善に大きく寄与することができます。

法人が不動産の売却を成功させるためのポイント

法人は、一棟マンションのような規模の大きな収益物件を保有していることがよくあります。

規模の大きな物件は、借主が多いことから、入居者の状況を把握しにくいです。

そのため、買主が物件を検討しやすくなるよう、レントロールを準備しておくことが望ましいといえます。

レントロールとは、賃料や敷金等の賃貸条件一覧にした表のことです。

レントロールがあると、各部屋の賃料や入居者の募集状況が一目でわかります。これにより、購入希望者が物件を検討しやすくなります。

検討しやすい物件は、多くの購入希望者の目に留まりやすくなることから、より良い条件で早期に売却できる可能性が高まります。

また、法人の場合、一度に複数物件を売却するケースも多いです。

そのため、依頼する不動産会社もある程度規模の大きい会社の方が売却はスムーズに進めやすくなります。

例えば、上場している不動産会社であれば、スタッフやノウハウも充実していることから、安心して売却を任せることができます。

法人所有物件はスター・マイカのマンション買取へ

マンションを保有している事業者さまの中には、「利回りの低下による資産の組み替え」を考える方がいます。

また、「収支の悪化により手放したい」といった方も多いのではないでしょうか。

早期の売却や組み替えをご希望の方は、マンション専門スター・マイカの買取サービスがおすすめです。

マンション専門に累計約19,000件の豊富な買取実績

スター・マイカは過去20年以上にわたり、ファミリータイプ（35㎡～）の分譲マンションを中心に、買取実績を積み上げてきました。

当社のマンション査定のプロが、市況や約28万件以上の査定実績に基づく弊社独自のデータベースをもとに算出するため、納得感のあるご提案が可能になるのです。

決算期を見据えた引渡しタイミングの調整など、お客様のご事情に合わせた提案をいたします。

入居者がいるマンションも高く評価

スター・マイカでは、賃貸中のファミリータイプの物件も積極的に買い取っています。

これは投資用マンションを利回りだけでなく、居住用リノベーションマンションの「素材」として評価しているからです。

入居者が退去した後に、リノベーションを加えて物件を生まれ変わらせ、居住希望者に提供します。

そのため、ファミリータイプの賃貸中マンションや築年数が経過している築古物件、地方物件などのオーナーチェンジ物件も積極的に買取をしています。

スター・マイカのマンション買取を利用したお客様の声

スター・マイカに賃貸中のマンションをご売却されたお客様から頂いた声をご紹介します。

不動産利回りの相場でよくある質問

この章では、不動産利回りの相場でよくある質問について解説します。

Q1. マンションの構造によっても利回りは異なりますか？

一般的に、木造や軽量鉄骨造よりも鉄筋コンクリート造や重量鉄骨造の方が建物の劣化リスクが低いため、利回りも低くなります。

利回りが低いということは、高く売却しやすいということです。

マンションは、一般的に鉄筋コンクリート造が多い傾向にあります。

そのため、木造等のアパートに比べると利回りが低く、高く売却しやすいといえます。

Q2. 不動産利回りの最低ラインは何%ですか？

投資家がレバレッジ効果を求めるため、NOI利回りとしては「金利＋2～3％」程度を期待します。

仮に借入金利が1％で、金利に加算する利回りが2％だとすると、NOI利回りの最低ラインは3％であるということです。

Q3. 法人が不動産を売却するメリットは何ですか？

資産の組み替えを目的としている場合は、新たに条件の良い物件への買い替えができることがメリットです。

また、資金繰りを目的としている場合は、一度にまとまった現金を手に入れることができる点がメリットとなります。

まとめ

以上、不動産利回りの相場について解説してきました。

不動産の利回りには、地域や物件によって一定の相場があります。

不動産の利回りは、ハイリスクハイリターン、ローリスクローリターンの関係にあり、リスクが高い物件ほど利回りも高いことが特徴です。

買主が期待する利回りは、物件の状態が悪くなるほど高くなり、つまりは価格が安くなってしまいます。

法人の不動産売却は資産の組み替えや資金繰りを目的としたものが多いです。

しかし、少しでも高く売るには物件の状態が良いうちに売る判断をすることも大切です。

収益物件の売却を検討している企業の方は、不動産市場の環境が良好なうちに売却を進めて頂ければと思います。