賃貸の家賃を値上げしたい！オーナーチェンジ物件購入後に賃料交渉する方法

昨今は不動産価格や維持費が上がり続けており、家賃の値上げ交渉に踏み切るオーナーも増えてきました。

オーナーチェンジ物件を購入した方のなかには、「値上げができず収益性が低下している」「値上げ交渉時のトラブルが不安」という悩みも少なくありません。

実は、正しい交渉手順とコツを知っていれば、家賃の値上げは十分に可能です。

この記事では、オーナーチェンジ物件の賃料交渉の方法やトラブルを避けるためのコツなどを詳しく解説します。

オーナーチェンジとは

まず初めに、オーナーチェンジとは何か、そしてどのようなメリットがあるかについて簡単にご説明いたします。

オーナーチェンジとは、賃借人（入居者）が物件に入居したままの状態で収益物件を売買することです。

オーナーチェンジの場合、元の所有者である売主は、家賃を受け取る権利や修繕義務、敷金の返還義務などオーナーに属する権利と税金・管理組合に対する管理費等の支払いなどの義務を買主に引き継ぎます。

賃借人との間の賃貸借契約において「ペット禁止」「値上げはしない」などの特約がある場合も、引き継ぎ対象です。

オーナーチェンジについて、メリット・デメリット含めて詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

オーナーチェンジ物件は家賃を上げられる？

この章では、オーナーチェンジ物件は家賃を上げられるかについて解説します。

家賃の値上げが可能な条件

借地借家法では、以下のいずれかの条件が存在する場合、貸主が借主に対して家賃の増額を交渉できることが認められています。

近年は土地価格の上昇が続いているため、土地の固定資産税が増えている場合も多いです。

そのため、土地価格の上昇や固定資産税の上昇を理由に、借主に家賃の増額を請求することができます。

また、土地価格の上昇を背景に家賃の相場も上昇しており、家賃の上昇を理由に借主に家賃の増額を請求しやすくなりました。

貸主が借主に家賃を上げる要求ができる環境が揃っているため、家賃増額の交渉はしやすい状況といえます。

オーナーチェンジが理由の値上げは難しい

借地借家法では、あくまでも前節に記載した3つの条件のいずれか1つが存在するときに家賃総額請求が認められています。

そのため、オーナーチェンジをしたという理由だけでは、家賃の増額を請求することは難しいです。

しかしながら、昨今は家賃の値上げが可能な条件が揃っています。

よって、新しいオーナーが物件を取得したタイミングで先述の条件を満たしていた場合には、家賃交渉は可能です。

特に、近隣で類似の物件の賃料が上昇しているケースであれば、新しいオーナーでも交渉のきっかけにはしやすいといえます。

ただし、新しいオーナーは借主との人間関係がほとんど構築されていないため、購入後にいきなり交渉しても揉める可能性は高いです。

新しいオーナーが物件を取得直後に家賃交渉をしたい場合には、事前に管理会社に相談して意見を聞くことをおすすめします。

オーナーチェンジした賃貸物件の家賃を値上げする方法

オーナーチェンジ物件の家賃の値上げは慎重に行う必要があります。

それでは具体的に、家賃の値上げはどうに進めればよいのでしょうか。

ここでは、値上げ方法について2点、ご紹介します。

1. 書面で事前通知を行う

第一に、証拠の残る書面で事前通知を行いましょう。家賃を値上げするには、賃借人に対して賃貸人が事前に値上げする旨を通知しなければいけません。

事前通知は書類へ残すようにし、さらに「誰が誰に対していつ・どんな郵便を出したか」を郵便局が証明してくれる内容証明郵便を使って郵送しましょう。

特にタイミングについては、早ければ早いほどよいでしょう。

オーナーチェンジした際に家主の変更連絡を出す機会があると思いますので、その際に家賃値上げについても通知する手はあります。

2. 口頭で通達する

誠意を見せるために、直接借主を訪問したり集会を開いたりして口頭で意思表示＝請求を行うことも考えられます。

借主にとっての一大事ではありますから、これも望ましい方法の一つとは言えます。

ただし、直接顔を見せてしまうと感情的な言い合いになってしまうケースがあります。

それであれば、口頭よりも書面で粛々と通知した方が安心かもしれません。

トラブルを避けて家賃を値上げするコツ

この章では、トラブルを避けて家賃を値上げするコツについて解説します。

賃貸契約の更新タイミングに合わせる

家賃の増額交渉は更新のタイミングに限らず、近隣で類似する物件の賃料が上昇している等の条件を満たしていれば、いつでも可能です。

しかし、更新直後の増額交渉などは現実的には難しいといえます。

理由としては、更新で合意をしたばかりなのにいきなり増額請求すると、借主の反感を買う可能性があるからです。

そのため、増額交渉をするのであれば更新前のタイミングが適切といえます。

交渉は長引く可能性があるため、最低でも更新の2～3ヶ月前には家賃増額の打診をすることが望ましいです。

普段から借主とコミュニケーションをとる

家賃増額の交渉を成功させるには、相手の人柄を事前に把握しておくことがコツです。

相手が生活に余裕があり、意思疎通がしやすいのであれば、成功する確率は高いといえます。

相手の人柄を探るためにも、普段から借主とコミュニケーションを取っておくことは1つの戦略です。

ただし、借主と仲良くなり過ぎると交渉がしにくくなったり、また逆に借主から家賃減額の打診をされたりする可能性もあります。

そのため、交渉を目的に過度に借主とコミュニケーションをとる必要はありません。

上げるための客観的な根拠資料を用意する

家賃を上げるためには、「土地や建物の固定資産税が増えている」や「土地や建物の価格が上昇している」、「近隣で類似する物件の賃料が上昇している」等の条件が必要でした。

家賃交渉を行うには、これらの数値が上昇傾向で変動していることを客観的に示すことが適切です。

土地価格の上昇を示すには、例えば周辺の地価公示価格の推移を示すと説得力があります。

地価公示

地価公示とは、国が毎年行っている土地単価の調査のことです。

家賃に関しては周辺の類似の物件の募集家賃を示すことが適切といえます。

最寄り駅が同じで駅からの距離が近く、築年数や面積、設備等の仕様も近い物件の家賃を調べ、資料として集めておきます。

家賃の上昇を示すには、家賃指数の推移を示すことも効果的です。

家賃指数とは、住宅の家賃の値動きを指数化したものとなります。

クレームや要望には交渉前に対応しておく

家賃交渉に成功するためには、最低でも借主からのクレームや要望に関して、事前に対応済みであることが望ましいです。

設備が壊れた等のクレームがある場合、修繕の対応をしておき、貸主の義務はしっかりと果たしていることをアピールしておきます。

経年劣化で自然に壊れた設備を修繕する義務は、貸主にあります。

貸主が義務を果たしていないにも関わらず、一方的に家賃の増額を請求すれば揉めてしまうことが多いです。

そのため、家賃増額の交渉を行う場合には、貸主の義務は果たしている状態であることが最低限必要な条件といえます。

もしも家賃値上げを断られたらどうする？

オーナーチェンジで家賃値上げを拒否されたとき、どうすればいいのか悩みどころです。

借主から承諾を得られないとなると、交渉が難航かつ長期化する可能性が高くなります。

この場合、契約解除や不動産会社による買取を検討するのも手でしょう。

ここでは、家賃値上げを断られた場合の対処法を3つ、ご紹介します。

1. 調停を申し立てる

まず、裁判所へ調停を申し立てることが考えられます。

当事者同士の話し合いで家賃の増額を実現できないのであれば、裁判所で解決を図るわけです。

この申し立ては、物件の所在地を管轄する簡易裁判所で行うケースが一般的となっています。

調停と言っても、当事者同士の話し合いのときと同じように借主に対する事前通知、納得してもらうための筋の通った十分な説明が重要であるのに変わりはありません。

あくまで話し合いでの解決に至ることを目的としているため、交渉がうまくいかないのであれば調停の先の訴訟を検討することになります。

訴訟ともなると弁護士や不動産鑑定士などへの支払いが生じるため、仮に家賃値上げを勝ち取れたとしても、金銭的なメリットは小さくなってしまうかもしれません。

この対処法は、賃貸人としても賃借人としても、手間のかかる方法です。

2. 契約解除を検討する

より強硬な手段として、借主に対する契約解除を検討するというものがあります。

もちろん、借主に義務違反行為がない限り自分勝手に賃貸借契約を解除することはできませんので、それ相応の理由を見出す必要があります。

たとえば、借主が値上げ後の家賃を支払おうとしない場合、不払い＝家賃支払い義務の違反ということで契約を解除できる可能性があります。

ただし、借主が法務局へ「供託」と呼ばれる手続きを取ると家賃を支払っていると認められ、滞納扱いとならなくなります。

3. 不動産会社による買取を検討する

調停や訴訟、あるいは締結していた契約解除という法的手段に違和感を持たれる方もいると思います。

そこまで行うのであればいっその事、借主と衝突することなく穏便に売却して新たな投資先を検討した方が良いでしょう。

そんなときは、不動産会社との間でオーナーチェンジによる売却を成立させることが考えられます。

オーナーチェンジ物件を売却する際は、買取という売却方法がおすすめです。

買取とは、一般的な仲介による売却とは異なり、不動産会社が直接買主になる売却方法です。

オーナーチェンジ物件は投資用として人気がありますが、一般的には購入検討者が少ない傾向にあるため、「買取」も仲介と並行して検討することがおすすめです。

オーナーチェンジ物件の売却を検討すべきタイミング

この章では、オーナーチェンジ物件の売却を検討すべきタイミングについて解説します。

マンションの管理費・修繕積立金が上がる前

マンションの管理費および修繕積立金は近年、上昇傾向にあります。

公益財団法人東日本不動産流通機構の調査によると、1㎡当たり管理費は前年度比2.3％、同修繕積立金は5.5％上昇（2024年度）という結果でした。

また、修繕積立金に関しては、インフレ下ではなくても築年数が古くなると上昇していく傾向があります。

理由としては、築年数が増えると必要な修繕工事が増えるからです。

管理費や修繕積立金が増額されると維持費が増えるため、オーナーチェンジ物件の収益が減少します。

売却するのであれば、収益が減少する前に実行すべきです。

管理費や修繕積立金の金額を上げるには、管理組合の同意が必要となります。

通常は理事会で議論した後に管理組合の決議が行われるため、理事会の議事録を見ておくと管理費や修繕積立金が増額される気配を把握することができます。

そのため、理事会で管理費や修繕積立金の増額が話題となっているようであれば、収益が減少する前に売却することがおすすめです。

実質利回りで判断する

賃貸住宅の価格が高騰している時期は、投資家が要求する期待利回りが下がります。

期待利回りとは、投資家が物件に対して期待する利回りのことです。

オーナーチェンジ物件の場合、表面利回りが5～8％、実質利回りが3～5％程度が相場となっています。

熱心な投資家は実質利回りで判断するため、自分の物件の実質利回りを把握しておくことが適切です。

期待利回りが低下傾向にあるときは高く売れるチャンスであるため、売却を検討することをおすすめします。

オーナーチェンジ物件はスター・マイカへ

「家賃の値上げ交渉がうまくできない」「収益性が低下してなかなか売れない」といったお悩みを持つマンションオーナー様、ぜひスター・マイカにご相談ください。

今、オーナーチェンジ物件を所有していて、売却を検討している方には、「買取」がおすすめです。

ここでは、スター・マイカの買取サービスについて紹介します。

1. リノベーション後の再販が目的なので、低利回り・築古でも買取可能

スター・マイカの買取の目的は、リノベーションを施してから再販をすることです。

投資対象としての利回りだけではなく、リノベーションマンションとしてのポテンシャルを重視しているので、低利回りでも買取ることができます。

加えて、リノベーションを施すことが前提にあるため、築年が古かったり、室内の状態が悪い物件でも買取ることができます。

2. 仲介手数料がかからないので売却費用の節約ができる

仲介での売却は、仲介手数料がかかりますが、買取は不動産会社が直接買取るので、仲介手数料がかかりません。

スター・マイカの買取サービスも、仲介会社が間に入らないので、売却にかかる仲介手数料を節約することができます。

3. 買取単価が上昇傾向なので、今は高値で売却できる可能性が高い

公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2024年)」によると首都圏の中古マンションの平均販売期間は約3ヶ月（85.3日）となっています。

また、中古マンション価格に目を向けてみると、長期的な観点でも2012年以降、12年連続で成約価格が上昇しているため、現在も「売り時」といえるでしょう。

スター・マイカの査定は、市場の動向をいち早く捉えて価格に反映させています。

そのため、買取価格も年々上昇傾向にあります。

4. 内見・現地立会不要で売却の手間がかからない

スター・マイカでオーナーチェンジ物件を売却する場合、内見は不要ですので、賃借人に知られることなく査定を行うことが可能です。

また、スター・マイカは全国に6か所の拠点がありますので、転勤等で所有物件と現在の居住地が離れている場合でも、最寄りの支店で対応が可能です。

例えば、「現在の住居は大阪にあるけれど、所有物件は東京にある」という場合でも、契約等の手続きは全て当社の大阪支店で行うことができるので、わざわざ東京に行く必要はありません。

※スター・マイカの拠点所在地（詳細はこちら）
[札幌・仙台・東京・横浜・大阪・福岡]

5. 売却後もグループ会社で管理するので安心

買い取ったオーナーチェンジ物件は、スター・マイカのグループ会社で管理を行いますので、売却にあたって賃借人に迷惑をかける心配がありません。

オーナーチェンジ物件の売却でお困りの方、または参考に買取価格を知りたいという方でもお気軽にお問い合わせください。

最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

スター・マイカの買取を利用したお客様の声

スター・マイカに賃貸中のマンションをご売却されたお客様から頂いた声をご紹介します。

オーナーチェンジ物件の家賃値上げでよくある質問

Q1. オーナーチェンジ物件の家賃は値上げできますか？

オーナーチェンジ物件でも、家賃の値上げは可能です。

借地借家法では、相場に比べて家賃が低い場合には貸主から借主に対して値上げの交渉をすることが認められています。

家賃を値上げしたい場合には、交渉をする前に周辺の相場をきちんと調べることが適切です。

また、現状の借主が退去した後は、家賃を上げて入居者を募集することもできます。

Q2. 借主に家賃値上げを断られたら、オーナーはどうすればいいですか？

交渉ごとであるため、断られることは当然あり得ます。

対策としては、粘り強く何度も交渉するか、もしくは退去した後に家賃を上げて新たな入居者を募集するといったことが考えられます。

相場に比べて家賃が低い場合には、仮に退去されたとしても新たな募集賃料を相場に合わせれば良いため、自然に家賃を上げることはできます。

Q3. オーナーチェンジ物件の家賃値上げで、よくあるトラブル例を教えてください。

借主が増額後の家賃に納得しない場合、借主が家賃を法務局に供託することが考えられます。

供託されると借主は家賃を滞納していないことになり、かつ、貸主には実際に家賃が入って来なくなります。

そのため、家賃は借主と深刻に揉めてしまう前にある程度の段階で妥結すべきです。

Q4. 家賃値上げ交渉時のコツはありますか？

借地借家法で認められている交渉材料を集めて、理論的に納得してもらうことがコツです。

借地借家法では、不動産価格または固定資産税が上がっていることや、現状の家賃が相場よりも安いことを理由に値上げ交渉ができることを認めています。

不動産価格が上がっている点に関しては、交渉材料として集めやすいと思われます。

交渉材料は多い方が、借主を説得しやすいです。

家賃値上げは地道な交渉を必要とするケースが多い

オーナーチェンジ物件で家賃値上げを実現しようと思うと、賃借人を相手に交渉しなければいけないケースが多くなります。

場合によっては、調停や訴訟などへ発展する可能性もあります。

賃借人は安い家賃を好むので、なかなか思うようにはいきませんし、戸数の多いマンションやアパートだと、ますます手続きは大変でしょう。

保有しているマンションの収益改善の家賃値上げを検討されている方は、スター・マイカのような不動産会社へ売却することも検討してみてはいかがでしょうか。