オーナーチェンジ物件に自分が住みたい場合の手順と注意点

区分の賃貸マンションや戸建て賃貸等、収益物件を購入後に自分で住みたいと考えている方もいると思います。

オーナーチェンジ物件に自分で住むには、あらかじめ手順や注意点を知ることがとても重要です。

そこで今回の記事では「オーナーチェンジ物件に自分で住む」を中心に、オーナーチェンジ物件に自分で住むメリットやデメリット、自分で住むための手順、注意点等について詳しく解説します。

オーナーチェンジ物件とは

オーナーチェンジ物件とは、入居者(借主)がいたままの状態で売買される収益物件のことです。

賃貸人(オーナー)が買主に変わる(チェンジ)ため、オーナーチェンジ物件と呼ばれます。

オーナーチェンジ物件では、家賃を受け取る貸主の権利がそのまま引き継がれます。

一方で、敷金返還義務や修繕義務等の貸主の義務もそのまま引き継がれることが特徴です。

オーナーチェンジの詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。

ここまでオーナーチェンジ物件の概要について見てきましたが、次にオーナーチェンジ物件に自分で住むメリットとデメリットについて詳しくお伝えします。

オーナーチェンジ物件に自分で住む2つのメリット

まず、オーナーチェンジ物件を購入し、入居者の退去後に自分で住むメリットについて解説します。

1. 将来売却するときに節税特例を利用できる

オーナーチェンジ物件に自分で住むと、将来売却するときに節税特例を利用できるという点がメリットです。

個人が自宅を売却する場合、あまり大きな税金の負担がかからないように政策的に様々な節税特例が用意されています。

代表的な特例として「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」があり、マイホーム売却では税金が発生しづらくなることが多いです。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例とは、居住用財産（不動産）を譲渡して得た譲渡所得から3,000万円を控除する特例のことです。

一方で、収益物件はマイホームではないので、売却時にマイホームの節税特例は利用できません。

そのため、収益物件の売却では、売却時に税金が生じることも多く、自分で住めばマイホームとすることができるため、売却時の税金に関しては有利となります。

2. 安く購入できる物件もある

オーナーチェンジ物件は、地域によっては自宅用の物件よりも安く購入できる物件もあります。

例えば、駅から少し離れた住宅街の中にあり、賃貸物件としては人気のないようなエリアの場合、自宅用の物件よりもオーナーチェンジ物件の方が安くなっていることもあります。

ただし、地域によっては、自宅用物件と比べて価格が逆に高いか、もしくはほぼ同額というエリアも存在します。

オーナーチェンジ物件が必ずしも常に安いというわけではないので、購入する際は相場をよく調べて判断することがポイントです。

次にオーナーチェンジ物件に住むデメリットについて見ていきましょう。

オーナーチェンジ物件に自分で住む3つのデメリット

オーナーチェンジ物件に自分で住むデメリットについて解説します。

オーナーチェンジ物件に自分で住むデメリットは以下の通りです。

1. すぐに住むことができない

オーナーチェンジ物件では、借主がいればすぐに住めないという点がデメリットです。

物件にすぐには住めませんが、その間、家賃を得ることができます。

自分ですぐに住むために不動産を購入したい人には、オーナーチェンジ物件は適さないでしょう。

2. 金利の高い不動産投資ローンを組むことになる

オーナーチェンジ物件を購入する際は、住宅ローンよりも金利の高い不動産投資ローンを組むことになるのが注意点です。

収益物件は「自宅」ではないことから、住宅ローンは利用できないことになります。

住宅ローンは不動産投資ローンに比べ、金利が安く、長期で組むことができるため、有利なローンですが、オーナーチェンジ物件では使うことができません。

3. 立ち退き料が必要となるケースがある

借主を退去させるには、立ち退き料が必要となるケースがある点もデメリットです。

立ち退き料の発生の有無は、賃貸借契約の種類によっても異なります。

詳しくは【賃貸借契約の種類を確認する】の章で紹介します。

ここまでオーナーチェンジ物件に自分で住むメリットとデメリットについて見てきましたが、次にオーナーチェンジ物件に自分で住むための手順についてお伝えします。

オーナーチェンジ物件に自分で住むための手順

この章ではオーナーチェンジ物件に自分で住むための手順について解説します。

1. 賃貸借契約の種類を確認する

オーナーチェンジ物件に自分で住むには、まずは賃貸借契約の種類を確認することが第一歩です。

賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。

普通借家契約

普通借家契約とは、更新ができる契約のことです。

定期借家契約

定期借家契約とは、更新ができない契約のことです。

見分け方としては、契約書の中に一言でも「更新」に関する規定が存在したら、その賃貸借契約書は普通借家契約です。

定期借家契約には更新という概念がないため、仮に同様の規定があるとすると「再契約」という言葉になっています。

普通借家契約と定期借家契約の違いは、普通借家契約は主に借主の権利が守られている契約であり、定期借家契約は貸主の権利も守られているという点です。

普通借家契約では、借主の権利が強く守られていることから、契約期間が終了しても貸主から簡単に契約を解除することができないという特徴があります。

つまり、普通借家契約の場合、例えば借主が契約を更新したいといったら、貸主は簡単に断ることができません。

更新を拒絶するには、いわゆる「立ち退き」が必要です。

普通借家契約おける立ち退きには、貸主に「正当事由があること」が求められます。

正当事由とは、例えばその物件をどうしても自分で利用する必要がある等の理由のことです。

正当事由として認められるケースとしては、例えば自分で住む不動産を他に持っておらず、病気の療養等の都合でどうしてもその家に住まなければならない場合が挙げられます。

そのため、自分が他に住む家を持っており、どうしてもその家に住まなければならないといった特段の事情がない場合には、自分が住みたい場合であっても正当事由として不十分と考えられています。

正当事由として不十分な場合、その弱い正当事由を強固なものに補完するためのものとして「立ち退き料」が必要です。

借地借家法では、立ち退き料は弱い正当事由を補完する役割を果たすものとされており、十分な立ち退き料を支払えば普通借家契約でも借主を退去させることができるとされています。

区分の賃貸マンションや戸建て賃貸といった住居系の賃貸借契約は、ほとんどが普通借家契約となっています。

普通借家契約か否かはもちろん購入前に前所有者に確認することができますので、今から物件を買う方は、購入前に賃貸借契約の種類を教えてもらうようにしてください。

一方で、定期借家契約の場合は、契約期間満了時に賃貸借契約を確実に終了させることができます。

借主は契約期間満了となれば、退去せざるを得ないので、その後、貸主は自分で住むことが可能です。

もちろん、定期借家契約では、契約期間満了に貸主に「正当事由」と「立ち退き料」は不要となります。

ただし、定期借家契約では、契約期間中に貸主から中途解約ができない点がデメリットです。

よって、定期借家契約の場合、自分で住むには選択肢として契約期間が満了するまで待つということになります。

2. 自然退去まで待つ

賃貸物件は、家賃を払い続けることに無駄を感じる人も多いため、2～3回の更新をすると自ら退去していく借主が多いです。

住宅の賃貸借契約期間は通常2年間であることから、多くの借主は4～6年程度で退去するイメージとなります。

そのため、入居者が既に4～5年程度住んでいる場合は、比較的すぐに空室になることが期待されます。

一方で、入居者が既に10年以上住んでいるような場合には、自然退去の時期が不確定になる懸念が強いです。

確定的なことは言えませんが、自分で住みたい場合には、既に経過している入居期間を参考に物件を選ぶのも一つの考え方となります。

3. 立ち退き料などを材料に退去交渉をする

強引に退去させたい場合には、立ち退き料を材料に退去交渉を行うことが必要です。

住宅の場合、立ち退き料は以下のような移転に要する実費が一つの目安となりますが、算出方法に確定的なルールは存在しません。

立ち退き料はあくまでも借主が納得することで決まる金額であるため、いくらかかるか分からない点が特徴です。

また、退去交渉は、いつ終わるかもわからない点が特徴となります。

仮に揉めて裁判まで発展すれば、解決までに数年以上の時間を要するケースもあります。

立ち退き交渉は穏便に終われば良いですが、揉めると立ち退き料が高額になったり、交渉期間が長期化したりすることも多いです。

深刻なトラブルに発展する可能性もあるため、必要性の低い立ち退き交渉はなるべく行わないというのも適切な判断といえます。

オーナーチェンジ物件に自分で住むための2つの注意点

この章ではオーナーチェンジ物件に自分で住むための注意点について解説します。

1. 敷金の返還が必要となる

オーナーチェンジ物件では、売買時に住んでいた借主が退去する場合、敷金の返還が必要になることが注意点です。

新所有者(買主)は賃料を受け取る権利がありますが、同時に敷金返還や修繕の義務も負うことになります。

そのため、引き継いだ借主が退去する場合には、敷金を返還することが必要です。

敷金に関しては、売買時に敷金の精算という形で物件価格から預り敷金相当額を控除して購入しているはずです。

直接預かっていなくても、買主は敷金を預かっている形になっていますので、今の借主が退去したら敷金を返還することになります。

2. 原状が不明瞭となっている物件も多い

オーナーチェンジ物件では原状が不明瞭となっている物件も多いことが注意点です。

借主には退去時に原状回復義務があります。

原状回復とは、原則として借主が借りたときの状態に戻すことです。

オーナーチェンジ物件は、今の借主をどのような状態で貸したのかわからないことが多いので、今の借主が退去する際、原状回復で揉めてしまうことがあります。

基本的に、今の入居者が借りる前から壊れていたものに関しては、今の入居者に原状回復義務はありません。

借りる前から損傷していたと主張されると、その状態で返されてしまうこともあります。

このことからオーナーチェンジ物件を購入する方は、原状の状態を前所有者にしっかり確認することがポイントです。

入居期間が長いほど自分で住むのは難しい

一般的に賃貸物件に長く住む人は何回も更新するため、入居期間が長い人ほど退去する率(退去率)が低くなります。

以下に、入居期間と退去率の関係を示します。

※スター・マイカ株式会社が保有する物件に基づくデータ（2025年9月末時点）

オーナーチェンジ物件で既に長く住んでいる入居者がいる物件ほど自然退去の可能性が低くなることから、自分で住むのは難しくなるということです。

自然退去が見込めない場合、立ち退き料を提示して退去交渉を進めていかなければなりません。

退去交渉は、いつ終わるか分からず、立ち退き料もいくらになるか分からないというリスクがあります。

そのため、自分で住める見込みが薄い場合には、早々に方針を転換し、売却や買い替えを行うことも適切な戦略です。

オーナーチェンジ物件の売却ならスター・マイカ

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まとめ

オーナーチェンジ物件に自分で住むことについて解説してきました。

オーナーチェンジ物件に自分で住むメリットには、「将来売却するときに3,000万円特別控除を利用できる」「安く購入できる物件もある」等があり、一方で「すぐに住めない」や「金利の高い不動産投資ローンを組むことになる」等のデメリットがあります。

自分で住むための手順としては、「自然退去まで待つ」や「立ち退き料を支払って強制的に退去させる」等があります。

また、オーナーチェンジ物件では「敷金の返還が必要となる」や「原状が不明瞭となっている物件も多い」が注意点です。

オーナーチェンジ物件に自分で住む方法が分かったら、手順や注意点を理解した上で検討してみてください。

この記事の執筆者

竹内 英二Eiji Takeuchi

不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者(株)グロープロフィットの代表取締役。不動産鑑定の他、不動産に関する相談業務や不動産系のウェブ記事ライティングを手掛けている。

詳しいプロフィール

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社　宅地建物取引業者免許　国土交通大臣(03)第8237号
当社は、東証プライム上場のスター・マイカ・ホールディングス株式会社のグループ企業です