区分マンションの売却タイミングはいつ？売却方法や発生する費用や買取について

不動産投資で区分マンションをお持ちの方は、将来的に売却をしたいと考えている人もいると思います。

賃貸物件は古くなると収益性が落ちるため、タイミングを見計らって売却することも不動産投資戦略の一つです。

では、区分マンションの売却タイミングはいつが良いのでしょうか。

そこで今回の記事では「区分マンションの売却」を中心に、区分マンションを売却する流れやタイミングなどについて詳しく解説しています。

区分マンションとは？知っておくべき基本情報

区分マンション

区分マンションとは、一棟の建物の中の各部屋でそれぞれ所有者が異なり、人に貸して家賃収入を得たり自分で住んだりすることができる物件のことを指します。

一棟全体が同じ所有者の場合も、「マンション」ですが、一棟賃貸マンションと区別するためにここでは「区分マンション」という言葉を使います。

区分マンションは、一棟賃貸マンションに比べ比較的金額が小さいことから、初心者も取り組みやすい投資物件といえます。

立地の良い場所にある物件が多く、売却しやすいことが多いです。

一方で、管理費および修繕積立金が必要になることから、戸建賃貸物件などに比べると経費率が高く、借入金を用いると収益性が著しく低くなってしまうという特徴があります。

区分マンションについては、以下の記事で詳しく解説しています。

次に賃貸中の区分マンションの売却方法について見ていきましょう。

賃貸中の区分マンションの売却方法

賃貸中の区分マンションの売却方法についてお伝えします。

賃貸中の場合はオーナーチェンジ

区分マンションは、賃貸中のまま売ることができます。

むしろ、賃貸中であれば買主がすぐに家賃収入を得られるため、スムーズに売却できることがあります。

賃貸中の物件を売る場合、売却「前」に借主に同意を得る必要はありませんが、売却「後」に買主と連名で通知する必要があります。

一般的には家賃の振込先は管理会社だと思いますが、場合によっては貸主が変われば家賃の振込先が変わるため、売買したことを当然に借主に知らせなければなりません。

新しい貸主の名前だけで通知しても、借主にとっては信憑性がないため、売主(元貸主)と連名で通知することが必要となるのです。

借主に対して行う事後の通知のことを「賃貸人の地位承継通知」と呼びます。

オーナーチェンジ時に賃貸人変更通知書を発行する手順については、以下の記事で詳しく解説しています。

借主がいない場合は空室として売却

空室の場合は、チラシに想定賃料や想定利回りを記載して売却することが通常です。

当然ながら借主はいないため、売却後の「賃貸人の地位承継通知」は不要となります。

空室の場合、買主が購入後に不動産会社に依頼して入居者を募集し、決まったら仲介手数料も払わなければならず、その分だけコストがかかる点で投資家には売りにくくなることもあります。

ただし、都内の物件の場合、空室の物件は自分で住むために購入したいというニーズも少なくないです。

投資家だけに売ろうとせず自用目的で買う人も想定し、柔軟に売却活動を進めていくことが空室物件を売るコツです。

区分マンションのよくある売却理由

区分マンションの売却理由としては、以下のようなものが挙げられます。

次に区分マンションの売却タイミングについて見ていきましょう。

区分マンションの売却タイミング

売却タイミングとしては、以下のようなものが挙げられます。

主な売却タイミングについて詳しく解説します。

低金利環境で売却しやすくなった

低金利環境では不動産が高く売れるため、売りどきです。

金利が低くなると同じ金額を借りても借入金の返済額が減ることから、買主がより多くのローンを組みやすくなります。

その結果、購入需要が高まり、低金利環境では不動産をより高く売ることが可能です。

日銀は2024年3月にマイナス金利政策の解除を表明した以降、少しずつ金利を上げる方向にあります。

しかしながら、金利は上がってきたといってもまだ歴史的にみて低く、低金利環境は続いていることから、本格的に金利が上昇する前に売ることをおすすめします。

所有期間が5年超となり税金が安くなった

所有期間が5年超となり譲渡所得がある場合の税金が安くなったときも、売却のタイミングです。

不動産を売却したときに発生した所得（譲渡所得）に対し税金がかかります。

それは所得税（復興特別所得税を含む）と住民税からなり、譲渡所得に税率を直接乗じて計算されます。

譲渡所得には、長期譲渡所得と短期譲渡所得の2種類があります。

長期譲渡所得とは、売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超のときの譲渡所得のことです。

短期譲渡所得とは、売却する年の1月1日時点において所有期間が5年以下のときの譲渡所得のことを指します。

それぞれの所得に乗じる税率は、下表の通りです。

所得の種類	所有期間	所得税率	住民税率
短期譲渡所得	5年以下	30％	9％
長期譲渡所得	5年超	15％	5％

なお復興特別所得税は、所得税のうち2.1％相当が含まれています。

短期譲渡所得の税率は長期譲渡所得の2倍となっており、所有期間が5年以内に売却すると税負担が大きくなります。

そのため、売却するのであれば1月1日時点において所有期間が5年超となったときが、売りどきです。

出典：国税庁「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」

耐用年数が満了し税金が上がった

耐用年数が満了し減価償却費が計上できなくなり、利益が増えることで税金が上がったタイミングも、売りどきです。

減価償却費とは、建物の取得原価を耐用年数内に分割して費用として計上する会計上の処理方法です。

減価償却費として資産を利用できる期間で分割計上することで、利益が減り、結果として節税することができます。

耐用年数を満了すると、減価償却費が計上されなくなることから、利益が増えると税金の負担が重くなります。

税金の負担が重くなれば収益性が落ちることとなるため、耐用年数を満了した時は売却を検討する一つのタイミングといえます。

区分マンションの売買相場

区分マンションの売買相場として投資利回り（表面利回り）・登録物件価格の平均値は下記の通りです。

地域	利回り(%)	価格(万円)	築年(年)
北海道	12.58%	1,045万円	38.4年
東北	13.39%	1.890万円	33.5年
首都圏	6.12%	2,554万円	32.2年
信州・北陸	16.87%	396万円	37.8年
東海	8.91%	1,607万円	29.6年
関西	6.91%	1,610万円	29.8年
中国・四国	13.31%	655万円	36.4年
九州・沖縄	8.94%	1,248万円	28.9年

• 出典：不動産投資と収益物件の情報サイト健美家(けんびや)「不動産投資 四半期レポート < 2024年10月～12月期 >」

次に区分マンションを売却する流れについて見ていきましょう。

区分マンションを売却する流れ

区分マンションを売却する流れについてお伝えします。

1. 区分マンションの売却相場を調べる

最初に区分マンションの売却相場を調べておきます。

自分で相場を把握しておくと、査定価格が安過ぎないか等の判断ができるからです。

区分マンションは一般的な不動産ポータルサイトでも売りに出されているため、まずはご自身でおおよその価格を調べてみてださい。

2. 区分マンションの売却を依頼する不動産会社を探す

区分マンションの売却を依頼する不動産会社を探します。

できれば投資物件を専門に扱っている不動産会社が良いです。

投資物件専門の不動産会社には、普段から個人投資家から「こういう物件が売りに出たら教えて欲しい」という情報が集まっています。

一般的な不動産会社よりも早く高く売れる可能性がありますので、依頼するなら投資物件専門の不動産会社の方がおすすめです。

3. 不動産会社に売却の相談・査定の依頼をする

不動産会社に売却の相談をし、査定の依頼をします。

不動産の査定は、何社に依頼しても無料です。

また、売却に関して不安な点があれば、相談をしておきましょう。

4. 不動産会社と媒介契約を結ぶ

依頼したい不動産会社が決まったら、媒介契約を締結します。

媒介契約

媒介契約とは、不動産会社と締結する仲介の契約のことです。

媒介契約には、一般媒介と専任媒介、専属専任媒介の3種類があります。

一般媒介は同時に複数の不動産会社に依頼ができ、専任媒介と専属専任媒介は1社にしか依頼できない契約です。

ただし専属専任媒介だと1社しか依頼できないことに加え、売主自ら探した買主に対しても自分で処理することは出来ず、必ず不動産会社を通さなければならない点が大きく違います。

不動産会社に支払う仲介手数料は成功報酬であるため、一般媒介で複数社に依頼しても仲介手数料の支払先は売却を決めてくれた1社分のみとなります。

区分マンションの場合、割り切って一般媒介で複数社に依頼しても良いと思われます。

5. 売り出し価格を決めて売却活動を始める

売り出し価格を決めて売却活動を開始します。

売り出し価格は、売主が自由に決められるものであるため、査定価格と異なっていても問題ありません。

しかしながら、区分マンションの購入希望者の多くは個人投資家であり、目利き力のある人も多いです。

よって、少しでも割高な売り出し価格にすると、売れるのに時間がかかったり、値引きしないと売れなかったりするため、あまり強気な価格設定をし過ぎないこともポイントです。

6. 空室なら購入希望者の内覧対応をする

内覧

内覧とは購入希望者に対して物件の部屋や室内設備の状態などを見せることです。

賃貸中の物件は入居者が家の中を見せることを嫌がることもあるので、内覧が行なわれないこともあります。

一方で、空室中の物件であれば部屋の中を見せることができます。

物件の内覧対応は通常、不動産会社が行ってくれますので、不動産会社に任せてしまって大丈夫です。

7. 購入希望者と売買契約を結ぶ

購入希望者と売買契約を締結します。

売買契約はあくまでも「引き渡し時に売る」ことを書面で契約するだけです。

売買代金が支払われ、所有権移転登記が完了し、引き渡しが済むことで契約は完了します。

ただし、売買契約時は契約が成立した証として買主が手付金を払うことが通常です。

また、売買契約時に仲介手数料を支払うことも一般的となっています。

8. 区分マンションの引き渡しと残金の支払い

引き渡しは、売買契約の1ヵ月後程度に行われることが一般的です。

所有権の移転と手付金を除いた残りの代金の支払は、引き渡し時に行われます。

また、引き渡し時は残りの仲介手数料を支払うこととなっています。

9. 売却をした翌年に確定申告

売却によって利益が生じて税金が発生するときは、売却した翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告を行います。

逆に損失が出て支払うべき税金が発生しない場合は原則不要ですが、区分マンションを自宅、すなわちマイホームとして使っていた場合には確定申告をすることで得をする場合もあります。

ここまで区分マンションを売却する流れについて見てきましたが、次に区分マンションの売却時に必要な書類について見ていきましょう。

区分マンションの売却時に必要な書類

区分マンションの売却時に必要な書類は下表の通りです。

書類名	入手方法
登記済証(権利証)または登記識別情報通知書	売主が保有
印鑑証明書(3ヶ月以内に発行のもの)	市区町村役場(300円)
固定資産評価証明書	市区町村役場(300～400円)
住民票	市区町村役場(300円)
免許証等の本人確認書類	売主が保有
抵当権の抹消に必要な書類	銀行などの抵当設定者が保有
マンションのパンフレット	売主や分譲会社が保有
管理規約および使用細則	売主や管理組合が保有
マンション理事会の会計報告書や議事録の写し等	売主や管理組合が保有
管理費・修繕積立金の額の確認書等	売主や管理組合が保有

区分マンションの売却にかかる主な費用や手数料

区分マンションの売却にかかる主な費用や手数料についてお伝えします。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産取引を仲介した不動産会社に対して支払う手数料のことを指します。

仲介手数料は、不動産会社が受領できる上限額が決まっており、その上限額で設定されることが多いです。

仲介手数料は取引額に応じて、下表のような計算式で求めます。

取引額	仲介手数料
200万円以下	取引額の5％
200万円超から400万円以下	取引額の4％＋2万円
400万円超	取引額の3％＋6万

• 仲介手数料には別途消費税が発生します。
• 800万円以下の空き家等の取引については令和6年7月1日より特例の仲介手数料が適用されます。

出典：国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」

印紙税

売買契約書は印紙を貼る必要がある「課税文書」とされ、印紙税が必要です。

印紙税は、売買契約書に記載する売買代金によって下表のように決まります。

契約書に記載する売買金額	本則	軽減税率※
1万円未満	非課税	非課税
1万円以上10万円以下	200円	200円
10万円超50万円以下	400円	200円
50万円超100万円以下	1,000円	500円
100万円超500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超1,000万円以下	10,000円	5,000円
1,000万円超5,000万円以下	20,000円	10,000円
5,000万円超1億円以下	60,000円	30,000円
1億円超5億円以下	100,000円	60,000円
5億円超10億円以下	200,000円	160,000円
10億円超50億円以下	400,000円	320,000円
50億円超	600,000円	480,000円
金額の記載のないもの	200円	200円

• 2014年4月1日～2027年3月31日まで
• 出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

ローンの一括返済手数料

不動産ローンが残っている場合に、ローンを一括返済するとその手数料が必要な場合もあります。

繰上返済手数料は、都市銀行で、かつ窓口申し込みを行う場合には、3万円程度となる場合もあります。

抵当権抹消登記費用

不動産ローンが残っている状態で売却する場合は、抵当権抹消登記費用も発生します。

登録免許税は、不動産1個（一戸建の場合は土地と建物として2個となり、区分マンションであれば建物だけとして1個として計算する）につき1,000円で、司法書士手数料は、1.5〜2.0万円程度が相場となります。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、譲渡所得が発生したときに生じる所得税（復興特別所得税を含む）および住民税のまとめた通称になります。

譲渡所得とは、以下の式で計算される売却益のことです。

譲渡価額は、売却価額のことです。

取得費には、売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます。

譲渡費用は、土地や建物を売るために直接かかった費用で仲介手数料や印紙税などがあります。

譲渡所得がプラスであれば税金がかかりますが、マイナスであれば税金はかかりません。

出典：国税庁「No.3252 取得費となるもの」

区分マンションを売却する時の注意点

区分マンションを売却する時の注意点についてお伝えします。

複数の不動産会社に査定を依頼する

査定は複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。

高く売ってくれる良い不動産会社を知るきっかけにもなります。

投資物件専門の不動産会社で良い会社が見つかれば、次の投資物件を見つけるきっかけにもなるため、複数の会社に声をかけてみることをおすすめします。

空室物件なら内覧前にクリーニングをするか検討する

内覧は、空室物件の場合に行われることが多いです。

賃貸物件の場合、入居者募集前にクリーニングを行うほうが効果的なため、売却活動中ではクリーニングが行われていないこともあります。

ただしよほど汚い場合には、不動産会社と相談してクリーニングを検討するのが良いでしょう。

空室物件のリフォームを先走ってしない

賃貸中の物件であれば現状ではリフォームはできないのはあたりまえですが、空室の場合はどうでしょうか？

物理的には可能ですが、空室の物件には、リフォームは必ずしも必要であるとはいえません。

なぜなら空室対策リフォームは、うまくニーズにマッチしたものでないと、せっかくの費用や時間をかけたとしても効果が出にくく、かえって入居者を決めにくくなってしまうリスクがあるからです。

空室対策リフォームは、買主が購入後に行ってもらう方が良いといえます。

節税のため確定申告をする

賃貸物件でも一定の要件を満たすと「特定事業用不動産の買換え特例」を利用できる場合もあります。

税金を支払う場合はもちろん、逆にこのような特例を利用して控除や還付を受け節税をする場合にも、確定申告をする必要があります。

仲介での売却にこだわらない

仲介以外に不動産を売却する方法として、不動産会社に買取をしてもらう方法があります。

不動産会社は買取をした物件を再販することが多く、買取を判断してもらう時間は早いものの、その価格は安くなる傾向にあります。

物件を早く売りたい人は、仲介にこだわらず買取を選択するという方法もあります。

ただしすべての物件が買い取ってもらえるわけではないことも覚えておきましょう。

近隣のマンションの相場を把握しておく

相場はポータルサイトなどで、近隣にあり物件の状態が似ているマンションをピックアップして調べます。

都内の場合、賃貸中の物件でも空室中の物件でも、ほとんど値段が変わらないケースも多いです。

したがって、空室中のワンルーム物件でも相場の参考となります。

空室時の室内の状況を写真に残しておく

賃貸中の物件は購入希望者が中を見ることができないため、空室時の室内の状況を写真に残しておくと重要な参考資料となります。

またそれは今の入居者が退去したときの原状回復のトラブルを避ける資料にもなりえます。

物件の欠陥がある場合は情報を開示する

物件の欠陥がある場合は、情報を開示することが必要です。

売主は、契約不適合責任という売主責任を負います。

契約不適合責任

契約不適合責任とは、契約内容で定めた数量や品質などに関して異なる場合に売主が負担する責任のことです。

そして契約不適合が生じた場合に、買主は補修や代替物の引き渡しによる履行の完了、代金の減額、そして売主に責任がある場合には損害賠償などを請求できる権利があります。

欠陥がある場合でも、その欠陥の存在を買主が契約時に知っていた場合は、売主は契約不適合責任を負う必要はありません。

したがって売買契約書に欠陥を記載し、買主にその情報が伝わっていることを確認したうえで契約することで契約不適合責任を回避できます。

よって、欠陥はあらかじめ買主に告げることが必要となります。

ここまで区分マンションの売却について、見てきましたが最後にスター・マイカのマンション買取サービスについてお伝えします。

ファミリータイプのオーナーチェンジ物件は売りづらい！？

一般的に、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件（いわゆる、投資用物件）は、ワンルームに比べて利回りが低くなりやすいため「売りづらい」と言われています。

例えば、専有面積が20㎡と60㎡の2つの部屋を比べた場合、部屋の広さには3倍の違いがありますが、賃料も面積に比例して3倍とはなりません。

そのため、一部屋当たりの専有面積が広いほど面積当たりの収益性が下がり、利回りが低くなる傾向にあるのです。

また、売りづらくなる要因は利回りの低さだけではありません。

オーナーチェンジ物件の融資では、住宅ローンではなく不動産投資ローンが一般的です。

不動産投資ローンの審査において、「収益性」が重視されるため、利回りが低いと、金融機関の評価が下がり融資を受けられない場合があります。

融資が付かない物件では、買い手は現金で購入できる人に限定されてしまい、売却のハードルが高くなるのです。

もっとも、ファミリータイプの物件では、一度入居すると長期間住んでくれる傾向が強く、「安定した家賃収入が見込める」というメリットもあります。

売却の際は、こうしたメリットを理解してくれる「長期の安定した運用を好む投資家」をターゲットとすることで、売却成功の可能性が高まります。

そのため、物件の特性に合った売却戦略を立てることが重要です。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件はスター・マイカでお得に売却

今、「売りづらい」物件を所有していて、売却を検討している方には、「買取」がおすすめです。

ここでは、スター・マイカの買取サービスについて紹介します。

今すぐ買取価格を知りたい方は、こちらから査定依頼が可能です。

1. リノベーション後の再販が目的なので、低利回り・築古でも買取可能

スター・マイカの買取の目的は、リノベーションを施してから再販をすることです。

投資対象としての利回りだけではなく、リノベーションマンションとしてのポテンシャルを重視しているので、低利回りでも買取ることができます。

加えて、リノベーションを施すことが前提にあるため、築年が古かったり、室内の状態が悪い物件でも買取ることができます。

2. 仲介手数料がかからないので売却費用の節約ができる

仲介での売却は、仲介手数料がかかりますが、買取は不動産会社が直接買取るので、仲介手数料がかかりません。

スター・マイカの買取サービスも、仲介会社が間に入らないので、売却にかかる仲介手数料を節約することができます。

3. 買取単価が上昇傾向なので、今は高値で売却できる可能性が高い

公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2024年)」によると首都圏の中古マンションの平均販売期間は約3ヶ月（85.3日）となっています。

また、中古マンション価格に目を向けてみると、長期的な観点でも2012年以降、12年連続で成約価格が上昇しているため、現在も「売り時」といえるでしょう。

スター・マイカの査定は、市場の動向をいち早く捉えて価格に反映させています。

そのため、買取価格も年々上昇傾向にあります。

4. 内見・現地立会不要で売却の手間がかからない

スター・マイカでオーナーチェンジ物件を売却する場合、内見は不要ですので、賃借人に知られることなく査定を行うことが可能です。

また、スター・マイカは全国に6か所の拠点がありますので、転勤等で所有物件と現在の居住地が離れている場合でも、最寄りの支店で対応が可能です。

例えば、「現在の住居は大阪にあるけれど、所有物件は東京にある」という場合でも、契約等の手続きは全て当社の大阪支店で行うことができるので、わざわざ東京に行く必要はありません。

※スター・マイカの拠点所在地（詳細はこちら）
[札幌・仙台・東京・横浜・大阪・福岡]

5. 売却後もグループ会社で管理するので安心

買い取ったオーナーチェンジ物件は、スター・マイカのグループ会社で管理を行いますので、売却にあたって賃借人に迷惑をかける心配がありません。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件の売却でお困りの方、または参考に買取価格を知りたいという方でもお気軽にお問い合わせください。

最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

査定依頼はもちろん無料です。売却にあたってお悩みがありましたら、査定依頼と併せて、お気軽にご相談ください。

スター・マイカの買取を利用したお客様の声

スター・マイカに賃貸中のマンションをご売却されたお客様から頂いた声をご紹介します。

区分マンションの売却でよくある質問

区分マンションの売却でよくある質問についてお伝えします。

Q1. 売却する不動産会社はどのように選べばいいですか？

投資用の区分マンションを売却する場合、投資物件を専門に扱っている不動産会社に依頼することが望ましいです。

投資物件を専門に扱っている不動産会社は、普段から買主(投資家)から物件を購入したいとの相談を受けています。

見込み客を多く抱えているため、投資物件専門の不動産会社に依頼すると、早く高く売ることができます。

投資物件専門の不動産会社に依頼する場合も、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定結果を比較することが適切です。

Q2. 高値での売却が見込める時期を教えてください

高値での売却が見込める時期は、不動産価格が上昇している時期です。

日本の不動産価格は2013年頃から上昇傾向が10年以上続いており、売りどきが継続しています。

近年は建築費が高騰して新築物件の供給が減ってきたことから、築浅物件であればさらに高額で売却できる可能性が高いです。

ただし今後、リーマンショックのような経済に大打撃を与える事態が生じると、銀行の融資が急激に消極的になり、需要も消失し、不動産価格は一気に下落する恐れがあります。

そのような事態はいつ起こるかわからないため、経済環境が順調な今のうちに売却することをおすすめします。

Q3. 今後のマンション相場はどうなりますか？

金利は上昇傾向にあるものの、総じて低金利の状態であることから、今後のマンション相場はまだ上がることが期待されます。

ただし、近年は建築費の高騰を受け、新築プロジェクトが見送られる事例が増えてきて、新築物件の供給が止まれば、しばらくは供給減少により中古物件はさらに価格が上昇するものと予想されます。

また、新築工事が減れば不動産市場に資金が流入しなくなり、やがて市場に停滞感を生む要因になる恐れがあります。

停滞感が生じ始めるのは、地方の方が早く、今後は地方都市から不動産市場が崩れていく恐れがあり、価格動向は注視する必要があります。

そして、地方から崩れ始めたら、都市部にも下落の波が一気に押し寄せるため、売却するのであれば早めに売ることが望ましいといえます。

まとめ

区分マンションの売却について解説してきました。

区分マンションの売却タイミングとしては、「低金利環境で売却しやすくなった」や「共用部がリノベーションされて売りやすくなった」などがありました。

賃貸中の物件は、売却後に買主と連名して「賃貸人の地位承継通知」を行うことがポイントです。

これから区分マンションを売却するにあたり、参考にしていただければと思います。