投資用マンション売却時にかかる税金や費用を確認。消費税は対象になる？

投資用マンションの売却においてはいくつかの税金や費用が発生しますが、何が必要か把握しきれないオーナー様も多くいます。

具体的に所得税や印紙税、消費税、仲介手数料、一括返済手数料などが必要になります。

今回の記事では、投資用マンション売却時に必要な税金や費用を解説します。

最後に投資用マンションの失敗しない売却方法も解説しますので、ぜひ参考にしましょう。

投資用マンションの売却にかかる税金

この章では、投資用マンションの売却にかかる税金について解説します。

費用項目	相場や目安
所得税・住民税・復興特別所得税	所有期間5年以下：譲渡所得の39.63% 所有期間5年超：譲渡所得の20.315%
印紙税	売買代金が1,000万円超5,000万円以下：1万円 売買代金が5,000万円超1億円以下：3万円 （2027年3月31日までの軽減税率適用時）
抵当権抹消登記の登録免許税	不動産1個につき1,000円（例：土地1筆と建物1個なら2,000円）
消費税	建物の売却価格の10%

所得税・住民税・復興特別所得税

売却により譲渡所得(売却益のこと)が発生すると、所得税および住民税、復興特別所得税が発生します。

所得税および住民税、復興特別所得税の税率は、所有期間によって異なる点が特徴です。

印紙税

不動産を売却するときに作成する売買契約書は、印紙を貼らなければならない課税文書です。

印紙税は売買契約書に記載する売買代金によって異なります。

抵当権抹消登記の登録免許税

売却する物件に不動産投資ローン等の借入金が残っている場合、売却と同時にローン残債の一括返済が必要です。

売主は一括返済だけではなく、登記簿謄本に記載されている抵当権を抹消する必要があります。

抵当権を抹消するには、抵当権抹消の登録免許税が必要です。

消費税

投資用マンション等の収益物件には、売却時に建物の消費税が発生します。

売主が消費税の課税事業者の場合、消費税を納税する必要があります。

課税事業者とは、基準期間における消費税の課税売上高が1,000万円を超える事業者のことです。

基準期間は、個人事業主なら前々年、法人なら原則前々事業年度となります。

投資用マンションの売却で消費税は発生する？

投資用マンションの売却では、建物に消費税が発生します。

不動産の売買では、土地は消費税が非課税、建物は消費税が課税となることが原則です。

例外的に、個人が売るマイホームには建物に消費税が発生しないことになっています。

投資用マンションはマイホームではないため、原則通り建物に消費税が発生するということです。

ただし、消費税が発生したとしても消費税を納税する必要があるかどうかは、別の話です。

消費税は、課税事業者と呼ばれる人たちが納税する義務を負います。

課税事業者は個人や法人に関わらず、基準期間における消費税の課税売上高が1,000万円を超える事業者のことです。

基準期間は、個人事業主なら前々年、法人なら原則前々事業年度となります。

つまり、売主が個人の場合、前々年の課税売上高が1,000万円以下であれば課税事業者に該当しないため、投資用マンションの売却で消費税の納税は不要です。

投資用マンションの売却に必要なそのほかの費用

この章では、投資用マンションの売却に必要なそのほかの費用について解説します。

費用項目	相場や目安
仲介手数料	売買代金が400万円超：「売買代金×3％＋6万円」 売買代金が200万円超400万円以下：「売買代金×4％＋2万円」 売買代金が200万円以下：「売買代金×5％」
司法書士手数料	1.0～2.5万円程度
一括返済手数料	3.3～5.5万円（税込）程度

仲介手数料

仲介手数料とは、売却を依頼した不動産会社に対して支払う手数料のことです。

仲介手数料は売買金額に応じて上限額が決まっており、上限額がそのまま相場となっていることが一般的です。

なお、仲介手数料には別途消費税が発生します。

司法書士手数料

売却する物件に不動産投資ローン等の借入金が残っている場合、ローン残債を一括返済すると同時に登記簿謄本の抵当権も抹消することが必要です。

抵当権の抹消は、一般的には司法書士に依頼します。

一括返済手数料

売却で不動産投資ローン等の残債を一括返済するには、銀行に対して一括返済手数料を支払うことが必要です。

売却にかかる税金や費用に関しては、以下の記事でシミュレーションも含めて解説しています。

投資用マンション売却で使える税金対策

投資用マンション売却で使える税金対策としては、買換え特例の利用が挙げられます。

特定事業用資産の買換え特例とは、個人が2026年12月31日までに事業用の土地や建物を売却し、原則として売却した年またはその前年もしくは翌年に一定の要件を満たす事業用資産に買い替えたときに、譲渡所得の一部を繰り延べ（先送り）できる特例です。

特定事業用資産の買換え特例を利用するには、売却資産と買換え資産に要件があります。

一般的に利用される主な組み合わせは、下表の通りです。

譲渡資産	買換え資産
所有期間が10年を超える土地、建物	国内にある面積300㎡以上の土地等で、特定施設(事務所、事業所、工場、作業場、研究所、営業所、店舗、住宅等(福利厚生施設は除く))の敷地の用に供されているもの、および建物

投資用マンションの売却では、税金特例が少ない点が特徴です。

特定事業用資産の買換え特例には厳しい要件がありますが、もし要件に合致していれば検討する価値があります。

入居者がいる投資用マンションの売却費用

投資用マンションは、借主がいる状態のまま、収益物件として売ることが基本です。

しかしながら、物件によっては借主を立ち退かせ、空き家の状態にしてからの方が売りやすいこともあります。

入居者との賃貸借契約が普通借家契約の場合、立ち退きには立ち退き料が必要な場合があります。

賃貸人都合での解約は困難

入居者が退去し空室になれば、居住目的の方も検討対象となるため売りやすくなります。

しかし、賃貸借契約は賃貸人都合での解約が難しい点に注意が必要です。

日本の民間賃貸住宅のほとんどは、「普通賃貸借契約」が結ばれています。

普通賃貸借契約では、正当事由なく貸主側から契約を解除したり、契約の更新を拒否したりすることはできません（借地借家法第28条）。

そのため、オーナー都合で入居者に退去を求めることは難しいのが実情です。

一方、定期借家契約では、契約期間満了により契約は終了し、更新もありませんが（借地借家法第38条）、多くの投資用マンションでは、定期借家契約は採用されていません。

出典：「e-GOV法令検索｜借地借家法第28条・38条」

定期借家契約

「定期賃貸借契約」では、契約で定めた期間の満了により確定的に契約が終了し、更新がありません。
なお、公正証書などの書面による契約に限られます。
双方合意の上であれば、再契約することで賃貸借契約を継続することも可能ですが、貸主が再契約を拒むことができます。

立ち退き交渉には手間と費用がかかる

入居者との合意が得られれば、退去してもらうことは可能ですが、その場合、立ち退き料の支払いが必要となるケースがあります。

住宅の場合、立ち退き料は以下のような移転に要する実費が一つの目安となりますが、算出方法に確定的なルールは存在しません。

交渉にも時間と労力がかかるため、「立ち退きさせてから売却する」という戦略が得策かどうか慎重に見極める必要があります。

投資用マンションの売却方法

入居者がいる状態で売却するマンションは、オーナーチェンジ物件と呼ばれています。

オーナーチェンジ物件は、購入希望者が実際に部屋の中を内覧できないことから、賃貸借契約書や図面によって買うか否かの判断をすることが特徴です。

また、賃料や敷金に関して、売主と買主との間で売買時に精算行為を行います。

さらに、売却後は買主と連名で借主に対して賃貸人の地位承継通知を行います。

オーナーチェンジ物件はマイホームの売却とは異なる特徴を持っていることから、オーナーチェンジ物件の特有の売却方法を理解しておくことが望ましいです。

売却方法には仲介と買取がある

投資用マンションにおいても、仲介と買取の２つの売却方法があります。

一般的な仲介では、不動産仲介会社を介して市場に売り出し、広く買い手を探す方法です。

多くの投資家に物件を紹介できるため、タイミングが合えば高値売却の可能性が高まります。

特に、好立地で需要が高いマンションは、複数の投資家が関心を持ち、希望価格で売却しやすいといえます。

一方、買取は不動産会社が直接買主となる方法です。

買取価格は仲介より低くなる傾向ですが、仲介手数料が不要で、売却までのスピードが早く確実に売却しやすいメリットがあります。

なお、オーナーチェンジ物件は、購入検討者が投資家に限定されるため、仲介と買取による価格差は、居住用マンションと比べると小さい傾向です。

投資用マンションはスター・マイカの買取がおすすめ

スター・マイカでは、投資用マンションも積極買取中です。

売却価格が低くなりがちな、入居者がいる物件やファミリータイプの物件も高く評価します。

これは投資用マンションを利回りだけでなく、居住用リノベーションマンションの「素材」として評価しているからです。

入居者が退去した後に、リノベーションを加えて物件を生まれ変わらせ、居住希望者に提供します。

そのため、利回りの低くなりがちなファミリータイプの賃貸中マンションや築年数が経過し価値の下落している物件なども、高値での評価が可能となっています。

このようにオーナーチェンジ物件の買取とリノベーションを掛け合わせた事業スキームは、スター・マイカ独自のものです。

ファミリータイプのオーナーチェンジ物件の買取を積極的に行っている不動産会社は少ないため、ぜひこの機会にオーナーチェンジもご検討ください。

スター・マイカの買取を利用したお客様の声

スター・マイカに賃貸中のマンションをご売却されたお客様から頂いた声をご紹介します。

投資用マンション売却時の税金でよくある質問

この章では、投資用マンション売却時の税金関係でよくある質問について解説します。

Q1. 投資用マンションの売却時に税金を払わないとどんな罰則がありますか？

不動産の売却で確定申告を忘れた場合には、無申告加算税が課されます。

また、申告をしても過少申告だった場合は、過少申告加算税が課されます。

さらに、意図的に事実を隠蔽したときに課されるのは、重加算税です。

加えて、申告しても期限までに完納しない場合には、延滞税が課されます。

Q2. 短期譲渡所得と長期譲渡所得の違いはなんですか？

短期譲渡所得とは、売却する年の1月1日時点において所有期間が5年以下のときの税率のことです。

それに対して、長期譲渡所得とは、売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超のときの税率を指します。

いずれも純粋な所有期間ではなく、判断基準が「売却する年の1月1日時点」であることがポイントです。

所得税と住民税・復興特別所得税をまとめた税率を示すと、下表のようになります。

所得の種類	合計税率
短期譲渡所得	39.63%
長期譲渡所得	20.315%

投資用マンション運用では税金や費用もポイント

投資用マンションをいつ売却するかというのは、きわめて大きな問題です。

同時に、売却に必要な費用や税金は無視できない金額になることもあります。

所得税や印紙税、消費税、仲介手数料、一括返済手数料など必要とされる費用を計算し、投資用マンションの売却タイミングを見計らいましょう。