投資用マンションの売却の流れは？査定方法や失敗しないコツ

マンション投資の出口戦略として、不動産売却を検討する時期はいずれ来ますが、損をしたくないためなかなか行動に移せない方も多いでしょう。

投資用マンションの売却においては、媒介契約や契約条件の交渉といった流れを押さえて計画的に行動することがポイントです。

今回は、投資用マンションの売却フローや査定方法を中心に、高く売るためのコツもご紹介します。

投資用マンション売却の流れ

投資用マンションの売却の流れは以下の通りです。

1. レントロール等の準備

投資用マンションの売却では、買主が投資判断をしやすいようにレントロールを作成しておきます。

レントロール

レントロールとは、賃料や敷金などの賃貸条件一覧にした表のことです。

一棟マンションのように複数戸ある場合は、全戸の賃貸条件を一覧表にまとめ、区分所有のワンルームの場合は、簡単に賃貸条件表だけでも作っておきましょう。

また、買主にとって過去の修繕履歴も重要な判断指標となるため、これまでどのような修繕を行ったかをまとめておきましょう。

外壁の塗り替えや屋上の防水工事、給湯器の交換などの修繕履歴があると、買主は購入してすぐ大きな修繕費が発生するリスクが低いと判断しやすく高評価につながりやすいです。

修繕履歴は、金融機関の融資審査の資料として使われることもあります。

レントロールについては、以下の記事で詳しく解説しています。

2. 価格査定

必要書類の準備が整ったら価格査定を依頼します。

査定は、投資用マンションを数多く扱っている投資専門の不動産会社に依頼するようにしてください。

なぜなら、投資専門の不動産会社は、より多くのの顧客（投資家）を抱えているため、売却のスピードも早くなる傾向があるためです。

また、査定は複数の会社に依頼し、提示価格だけでなく査定根拠も含めて比較検討しましょう。

3. 媒介契約の締結

次に不動産会社と媒介契約を締結します。

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

投資用マンションのなかでも特に、好立地で需要が高い物件の場合、一般媒介がおすすめです。

なぜなら、売却しやすいマンションは、不動産会社間で競争原理が働きやすいため、複数の不動産会社に依頼することで早期、高値で売却できる可能性が高まります。

ただし、一般媒介契約では、販売状況の報告義務はなく、不動産会社の動きが把握しづらいというデメリットがあります。

利回りが低い築古物件などで難易度が高いマンションの場合、専任あるいは専属専任媒介契約も含めて検討すべきでしょう。

4. 売却活動の開始

媒介契約を締結したら、いよいよ売却活動のスタートです。

投資用マンションは、基本的に借主が入居しているため中を見せることはありません。

物件に興味を持ってくれる人に対しては、守秘義務誓約書を差し入れてもらい、レントロールや修繕履歴等を開示しましょう。

購入希望者の信頼を得るために質問には迅速かつ具体的に回答できるよう準備しておきましょう。

5. 契約条件の交渉

購入希望者が現れたら、買付証明書を受領します。

買付証明書には、購入希望額や引渡し時期の希望などが記載されており、ここから契約条件の交渉がスタートします。

ただし、最終的な価格決定権は売主側にあり、適正な価格であれば、値引き交渉に応じる必要はありません。

一方、高値売却を狙ったチャレンジ価格で売り出し価格を設定している場合、許容範囲であれば条件交渉に応じてもよいでしょう。

6. 売買契約の締結

契約条件で合意できれば売買契約書を締結します。

売買契約では、買主から売買代金の5％～10％程度の手付金を受領します。

また、不動産会社に仲介手数料の半金（50％）を支払うのが通常です。

マンション売却にかかる費用については、以下の記事で詳しく解説しています。

7. 引渡し

引渡しでは、買主から残代金を受領し、売主から買主へ所有権の移転登記をします。

投資用マンションなど収益物件では、さまざまな費用の精算が必要です。

通常、マイホームの売却では、決済時に固定資産税や管理費などの精算を行いますが、収益物件の場合は、賃料に関しても精算を行うケースがあります。

たとえば、賃料の翌月分を当月末払いとしているケースでは、月中に売却すると売主が受け取った賃料を精算しなければなりません。

さらに、敷金についても売却によって、入居者から預かっている敷金の返還義務は売主から買主へ承継されるのが原則です。

そのため、売買代金から敷金相当分を減額することで調整する必要があります。

8. 賃貸人の地位承継通知

オーナーチェンジ物件では、法律上、建物の譲渡に伴い、賃貸人の地位は当然に新所有者に移転し、売却前に入居者の同意を得る必要はありません。

ただし、何も知らせないと入居者が旧所有者に家賃を支払ってしまうため、賃貸人の地位承継通知によって知らせる必要があります。

賃貸人の地位承継通知書には、以下の事項を記載します。

賃貸人の地位承継通知書は、通常は不動産会社が作成し売主と買主の連名で押印します。

賃貸人変更通知書については、以下の記事で詳しく解説しています。

投資用マンションの査定方法

投資用マンションの価格は、「収益還元法」と呼ばれる査定方法を用いて算出されるのが一般的です。

収益還元法とは、不動産が生み出す収益に着目して価格を決める査定方法のことです。

収益還元法で求められる価格は、収益価格と呼ばれます。

収益還元法には、「直接還元法」と「DCF法」の2種類があります。

直接還元法

直接還元法は、1年間に得られる純収益を還元利回りで割ることで価格を求める方法となります。

純収益とは、年間家賃収入から固定資産税や火災保険料などの費用を差し引いた実質的な運用益のことです。

また、還元利回りとは、物件価格に対する純収益の割合のことであり、一般的に投資家が期待する利回りのことを指します。

還元利回りは、立地や築年数、家賃等を総合的に考慮して設定されます。

以下に、直接還元法の具体例を示します。

DCF法（Discounted Cash Flow法）

DCF法とは、連続する複数の期間に発生する純収益と運用後の売却価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して価格を求める方法のことです。

DCF法は、理論上は様々な投資シナリオに応じて価格を求めることができるものの、想定要素が多く適用が難しいという特徴があります。

J-REITに組み込まれるような大型収益物件はDCF法も適用されますが、投資用マンションではほとんど用いられないことが一般的です。

高く早く売れるマンションの特徴

不動産は株式等と比べると流動性が低く売却しにくい資産とされています。

しかしながら、不動産の中にも早く高く売れる特徴を持った物件は存在します。

この章では、高く早く売れるマンションの特徴について4つご紹介します。

1. 利回りが高い

投資用マンションの購入判断において、利回りは、重要な判断材料です。

特に、実質利回りが高い物件は、「効率的に収益を得られる」と判断されやすく流動性が高まります。

ただし、投資家の判断基準は利回りだけではなく、長期的な投資リスクを考えます。

たとえば、郊外の築古マンションの場合、売却価格が安い物件は、購入時の利回りが高くなりますが、長期的に見た場合、空き室や修繕費が増加するリスクも高いため、必ずしも早く売れるとは限りません。

つまり、投資家から評価されやすいのは、それなりに立地もよく、築年数は浅い物件でありながら、相応の利回りを確保している物件といえるでしょう。

2. 空室リスクが小さい

投資用マンションがスムーズに売れるかは、空室リスクの大きさも重要になります。

空室リスクが小さい物件は、安定した収益を確保しやすいと判断され、投資家からの需要は高まるためです。

特に、立地は重要なポイントで、地方よりも都市部、駅近、商業施設の多いエリアほど空室リスクは低くなります。

さらに、法人契約の社宅や大きな病院の近隣など、長期的に安定した入居が見込まれる物件は、空室リスクは小さいといえるでしょう。

3. 総額が小さい

物件の総額（購入価格）が、比較的小さいことも流動性を高める要素です。

総額が大きな物件は、自己資金が多く必要となるうえに融資審査のハードルが高くなるため、購入できる投資家が限られてしまいます。

一方で、総額が小さいワンルームや小規模区分マンションは、サラリーマン投資家や初めて不動産投資を検討する人でも手を出しやすく、幅広い需要が存在します。

加えて、金融機関の承認が得やすいだけでなく、現金購入を選択する投資家も増えるため、売却までのスピードが早まる傾向です。

一般的に、多くの投資家が購入しやすい規模の金額としては、1,000万円～1億円クラスの物件になります。

4. 流動性が高いのはワンルーム

数ある投資用マンションのなかでも、流動性が高いといえるのが、東京都心部の区分ワンルームマンションです。

オフィスビルなどと比べると利回りが高く、かつ空室リスクも低いため、投資家からの需要が常に存在します。

価格帯も2,000万円前後から購入できる物件も多く、サラリーマン投資家や不動産投資初心者が参入しやすいのが特徴です。

さらに、東京都心は単身世帯者が多く、ワンルームの需要が安定しているエリアです。

仮に、空室が出ても比較的早く入居者が見つかることから、築年数が経過しても価格が下がりにくいというメリットがあります。

「購入しやすい」「貸しやすい」「価格が下がりにくい」という三拍子が揃った投資対象は、売りやすいといえるでしょう。

ワンルームマンションの売却については、以下の記事で詳しく解説しています。

投資用マンションの売却で失敗しないコツ

この章では、投資用マンション売却で押さえておきたい4つのコツについて解説します。

1. 売却する理由や目的を明確にしておく

まず大事なのは、「何のために売却するのか」を自分のなかで明確にしておくことです。

目的がはっきりすれば、売却時期や契約条件を判断しやすくなります。

たとえば、次のようにケースごとに売却の方法も変わります。

このように目的によって、とるべき戦略が変わる可能性があります。

2. 売却タイミングを逃さない

投資用不動産を高く売るには、売却のタイミングが重要です。

一般的に不動産価格が上昇している時期は、高く売ることができます。

投資用マンションの価格が上昇する時期とは、一般的には低金利の時期が該当します。

昨今は総じて低金利の状況にあるため、売却するには良いタイミングです。

3. 売却価格のボーダーを決めておく

売却を始める前に自分がこの金額なら売却してもよいという「売却価格のボーダーライン」を決めておくことが大切です。

たとえば、

マンション売却では、譲渡所得税がかかるため、売却益から税引き後の金額をシミュレーションしておくと「思ったより手元にお金が残らなかった」という後悔がなくなります。

また、売却期間に合わせて段階的にボーダーラインを設定するのも良いでしょう。

例えば、新しい物件の購入資金として2,400万円で売却する必要があるとします。

売却活動開始後3カ月以内は、高値売却を狙い、2,600万円をボーダーラインとし、3カ月以内に売却できなければ、最低限の必要資金である2,400万円をボーダーラインにするといった形です。

4. 信頼できる不動産会社に相談する

投資用マンションの売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶことが欠かせません。

不動産会社を選ぶ際は、以下のような点をチェックするとよいでしょう。

信頼できる不動産会社選びは、売却価格とスピードに直結します。

複数の会社を比較検討したうえで、納得できる会社に依頼しましょう。

オーナーチェンジでは売りにくい物件の対応

投資用マンションの売買では利回りが重要視されます。

そのため、利回りが低い傾向にあるファミリータイプや築年数が古い物件は、賃貸中のままの売却では敬遠されがちです。

特に、専有面積の広いファミリータイプの物件は、総額が高くなりやすいため、購入できる投資家が限られてしまいます。

そのため、賃貸中のままでは売却が難しく「空室にして売りたい」と考えるオーナーも少なくありませんが、入居者への対応には注意が必要です。

賃貸人都合での解約は困難

入居者が退去し空室になれば、自分で住みたい方も検討対象となるため売りやすくなります。

しかし、賃貸借契約は賃貸人都合での解約が難しい点に注意が必要です。

日本の民間賃貸住宅のほとんどは、「普通賃貸借契約」が結ばれています。

普通賃貸借契約では、正当事由なく貸主側から契約を解除したり、契約の更新を拒否したりすることはできません（借地借家法第28条）。

そのため、オーナー都合で入居者に退去を求めることは難しいのが実情です。

出典：「e-GOV法令検索｜借地借家法第28条・38条」

スター・マイカの買取サービスを利用する

スター・マイカでは、賃貸中のファミリータイプの物件も積極的に買い取っています。

これは投資用マンションを利回りだけでなく、居住用リノベーションマンションの「素材」として評価しているからです。

オーナーチェンジ物件の買取とリノベーションを掛け合わせた事業スキームは、スター・マイカ独自のものとなっています。

そのため、利回りの低くなりがちなファミリータイプの賃貸中マンションや築年数が経過した物件などのオーナーチェンジ物件も積極的に買取をしています。

入居中の物件であっても、物件の価値に即した査定価格を提示できる点が大きな強みです。

ファミリータイプのオーナーチェンジ物件の買取を積極的に行っている不動産会社は少ないため、買い手がつかずお困りのオーナー様はぜひこの機会にご相談ください。

スター・マイカの買取を利用したお客様の声

スター・マイカに賃貸中のマンションをご売却されたお客様から頂いた声をご紹介します。

投資用マンション売却の流れでよくある質問

この章では、投資用マンション売却の流れについてよくある質問について解説します。

Q1. 売却する不動産会社はどのように選べばいいですか？

投資用マンションを売却する場合、投資物件を専門に扱っている不動産会社に依頼することが望ましいです。

投資物件を専門に扱っている不動産会社は、普段から買主(投資家)から物件を購入したいとの相談を受けています。

見込み客を多く抱えているため、投資物件専門の不動産会社に依頼すると、早く高く売ることができます。

投資物件専門の不動産会社に依頼する場合も、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定結果を比較することが適切です。

Q2. 高値での売却が見込める時期を教えてください

高値での売却が見込める時期は、不動産価格が上昇している時期です。

日本の不動産価格は2013年頃から上昇傾向が10年以上続いており、売りどきが継続しています。

近年は建築費が高騰して新築物件の供給が減ってきたことから、築浅物件であればさらに高額で売却できる可能性が高いです。

ただし今後、リーマンショックのような経済に大打撃を与える事態が生じると、銀行の融資が急激に消極的になり、需要も消失し、不動産価格は一気に下落する恐れがあります。

そのような事態はいつ起こるかわからないため、経済環境が順調な今のうちに売却することをおすすめします。

Q3. 今後のマンション相場はどうなりますか？

金利は上昇傾向にあるものの、総じて低金利の状態であることから、今後のマンション相場はまだ上がることが期待されます。

ただし、近年は建築費の高騰を受け、新築プロジェクトが見送られる事例が増えてきて、新築物件の供給が止まれば、しばらくは供給減少により中古物件はさらに価格が上昇するものと予想されます。

また、新築工事が減れば不動産市場に資金が流入しなくなり、やがて市場に停滞感を生む要因になる恐れがあります。

停滞感が生じ始めるのは、地方の方が早く、今後は地方都市から不動産市場が崩れていく恐れがあり、価格動向は注視する必要があります。

そして、地方から崩れ始めたら、都市部にも下落の波が一気に押し寄せるため、売却するのであれば早めに売ることが望ましいといえます。

投資用マンションの出口戦略は流れの理解がポイント

投資用マンションの売却は、レントロール等の準備・査定・媒介契約・売却活動・契約条件の交渉・売買契約・引渡し・賃貸人の地位承継通知という流れで行われます。

あらかじめ売却方法に関する知識を頭に入れ、計画的に売却のスケジュールを検討することが大切です。

今回紹介した高く売れる物件の特徴や失敗しないコツを押さえたうえで、売却のタイミングを逃さないように注意しましょう。