投資用マンションの売却タイミングは？高く売るコツを解説

マンション投資の出口戦略として、不動産売却を検討する時期はいずれ来ます。

投資用マンションの売却においては、「売り方」も大切ですが、最終的な収益に直結する「売るタイミング」が重要です。

そこで今回の記事では、投資用マンションを売る理由や売却を検討すべきタイミングを解説します。

また、投資用マンションの査定方法から売却にかかる費用・税金、高く売却する方法まで網羅的にご紹介しますのでぜひ参考にしてください。

2026年は投資用マンションの売り時？

2026年以降もマンションは売りどきです。

直近の2025年では、下図のようにマンション価格は大きく上昇しました。

出典：国土交通省「不動産価格指数(住宅)(令和7年8月分・季節調整値)」

高市政権は、積極的な財政支出を行う見込みです。

積極的な財政支出は市中にお金の量が増えるという現象を生み出します。

一方で、土地は有限であることから、不動産の量は特段増えません。

不動産が増えず現金だけ増えると現金と不動産のバランスがさらに崩れ、相対的に現金の価値が下がり不動産の価値が上がることが見込まれます。

また、積極的な財政支出を行うことで政府の国債発行残高が増えると、利払いの歳出を抑えるために金利を上げにくくなります。

総じて低金利の状態が続くことで、円安も継続していく見込みです。

海外からの投資も衰えず、不動産価格はさらに上がっていくものと予想されるため、売却を検討される方は早めに売ることをおすすめします。

投資用マンション売却を検討すべきタイミング

投資用マンションを永久に持ち続けるという選択は、資産運用の観点から必ずしも合理的ではありません。

マンション投資は、建物の老朽化や減価償却期間の終了などで収益性が下がる傾向にあります。

適切なタイミングで売却することが、最終的なマンション投資の収益を最大化することにつながるでしょう。

ここでは、投資用マンションを売却すべきタイミングについて解説していきます。

修繕費が増えるタイミング

築年数が経過すると修繕費が増え、収益性（実質利回り）が低下します。

修繕費が発生する時期として、「入居者の入替時」と「共用部の大規模修繕工事の前」があります。

入居者の入替時に空室対策としてリノベーションするか売却するか

区分所有の投資用マンションでは、入居者の入替時に専有部のクロスや住宅設備の修繕を行います。

経年劣化や通常使用による損耗については、賃貸人が修繕しなければなりません。

さらに築年数が経過したマンションでは、不具合箇所の修繕だけでなく空室対策を含めたリノベーションも検討する必要がでてきます。

たとえば、ユニットバスの交換をするにしても、一戸あたり100万円～150万円程度の費用が必要です。

加えて、空室対策のためにリノベーションが必要な物件は、経年劣化による不具合箇所も増える傾向にあり、一部の設備の交換しても収益悪化が解消されない可能性も高くなります。

空室対策のために修繕費の負担が大きくなる場合は、売却して手放すことも選択肢にいれましょう。

大規模修繕工事の実施前に売却を検討する

大規模修繕工事とは、マンションの経年による劣化などにあわせて実施する修繕工事のことです。建物の資産価値を維持するために、長期修繕計画にもとづいて実施されます。

区分所有の投資用マンションの場合、エントランスや外壁といった共用部分の修繕は月々支払っている修繕積立金を財源に管理組合で実施します。

とはいえ、共用部分の修繕は、日常的に発生する可能性のある不具合への対応の他に、長期修繕計画に沿って概ね10年～15年間隔で大規模修繕工事を行います。

大規模修繕工事の前後では、修繕積立金が値上げされるケースも多く、まとまった一時金が徴収されるケースもあるため、マンション投資の収益に影響します。

また、大規模修繕工事の実施サイクルは、給湯器の交換など水回り設備の更新時期とも重なることも多く、大規模修繕工事前は売却を検討するタイミングの一つです。

出典：国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」

金利が比較的低い時期

2024年3月にマイナス金利政策が解除されて以降、金利は少しずつ上がっています。

しかしながら、バブル時代と比べると金利はまだ総じて低い状況です。

日本は政府の国債の発行残高が大きいことから、金利を変動させる政策の自由度が低い状況にあります。

2026年以降も金利は上がったとしてもわずかであり、総じて低金利の状況が続くものと見込まれます。

空室が埋まり入居率が上がったとき

投資用マンションの売却は、入居率が高いタイミングが有利です。

現状が満室、もしくは満室に近い状態であれば、購入希望者は「安定した賃料収入が見込める物件」と判断し安心して物件を購入しやすくなります。

逆に空室が多いと、「建物に何か問題があるのではないか」などの懸念を抱かせ、購入意欲を下げてしまう可能性があります。

そのため、入居率が低い場合は、フリーレントの活用や人気の高い設備への更新、内装リフォームをするなどの対策で、入居率を改善してから売りに出すのが得策です。

フリーレント

フリーレントとは、入居当初の数ヶ月間の家賃を無料とするサービスのことです。

不動産市況が良く、物件が高く売却できるとき

不動産市況が好調で、高い売却益（キャピタルゲイン）を見込める場合には、早期売却も検討しましょう。

市況判断の参考になるのは、以下のような公的指標やデータです。

• 不動産価格指数（国土交通省）
• 路線価（国税庁）
• 地価公示（国土交通省）

これらに加え、定期的に不動産会社に査定を依頼することで、賃貸需要やターゲット層の変化も含めた市場価格を確認できます。

所有期間が5年を超えたとき

投資用マンションの所有期間が5年を超えたときも、売却を判断する基準の一つです。

なぜなら、売却で生じた譲渡所得（利益）にかかる税率が、「短期譲渡所得」から「長期譲渡所得」に変わり、低くなるためです。

※税率は所得税・住民税・復興特別所得税の合計

所有期間を判断する基準は、売却した年の1月1日時点で何年保有しているかです。

たとえば、2019年5月に購入した物件を2024年12月に売却すれば、実質的に保有期間は5年を超えていますが、売却年の1月1日（2024年1月1日）時点では5年以下のため、税金の計算上は短期譲渡所得となります。

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば、売却時の税率は低くなります。

このため、売却を急ぐ必要がなければ、所有期間が5年を超えるタイミングを待って売却する方が、税負担を大幅に軽減できる可能性があります。

出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」

投資用マンションの税金については、下記の記事で詳しく説明しています。

減価償却が終了する前

投資用マンションの売却を検討する時期として、減価償却の終了時期も重要なポイントです。

減価償却とは、建物の取得原価を法定耐用年数に応じて分割し、毎年「減価償却費（経費）」として計上できる制度です。

減価償却費を計上することで、課税対象となる帳簿上の利益(不動産所得)が圧縮され、所得税・住民税の節税になります。

減価償却が続いている間は、手元のキャッシュフローが残りやすく、買主にとっても魅力的であるため、売却しやすいといえるでしょう。

減価償却費が計上できる期間は、建物の構造によって定められる法定耐用年数で決まります。

出典：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」

賃貸の運用が難しい、または手間になった時

投資用マンションの運用にかかる手間や時間的コストも見逃せません。

通常、オーナーは、賃貸管理会社に運営を委託し、下記のような業務を代行してもらいます。

しかし、契約条件の見直しや修繕工事のタイミングや予算、滞納者への法的対応など最終的な判断はオーナー本人が行う必要があります。

本業が忙しくなってきたことや、所有物件から遠い場所への引越しをきっかけに、マンションの売却を検討する方もいます。

投資用マンションの主な売却理由

マンションオーナーが投資用マンションの売却を決断するのはどういった理由からなのでしょうか。

スター・マイカの調査結果をまとめたところ、現金化や資産整理といった理由が上位を占めました。

※スター・マイカ株式会社が保有する物件に基づくデータ（2025年9月末時点）

次に、よくある投資用マンションの売却理由を4つご紹介します。

1. 相続税の納税対策

まずご紹介するのは、相続対策としてのマンション売却です。相続対策の主な理由には、「相続税の支払いに充てるため」「マンションを相続人で分けるため」があります。

1-1. 相続税の支払いに充てるため

マンション（土地・建物）を相続すると相続税の支払いが必要となります。

相続税の算出ではさまざまな控除があるため、相続税がかからないケースもありますが、相続税が発生する場合は、相続を知った日から10か月以内に申告・納付手続きをしなければなりません。

現金を相続した場合は、相続財産から相続税の支払いが可能ですが、マンションの場合、売却収入がなければ手持資金から納税する必要があります。

そのため、マンションを相続しても相続税の支払いが厳しい場合、マンションを売却して相続税の支払いに充てることが考えられます。

なお、マンションを市場価格で売却し、その現金を相続するより、マンションを相続する方が、相続税評価額が低くなる分節税効果が高くなるのが一般的です。

マンションを相続発生前に売却すべきかは、慎重に判断する必要があります。

出典：国税庁「No.4205 相続税の申告と納税」、「No.4602 土地家屋の評価」

1-2. マンションを相続人間で分けるため

複数の相続人がいる場合、マンションは物理的に分割することはできないため、売却することが考えられます。

相続財産の分け方をめぐって相続人間でトラブルとなることを避けるため、マンションを売却し現金化するわけです。

遺産分割の方法には、次の4つがあります。

投資用マンションを相続人間で共有したり、一人が相続し代償金を他の相続人に支払ったりする方法もありますが、平等に分割するために売却するケースもあります。

相続対策については、こちらの記事で詳しくご説明しています。

2. 資金作り

投資用マンションの売却理由として、多く見られるのが「資金需要への対応」です。

突発的な出費やライフイベントによりまとまった現金が必要になるケースは少なくありません。

その際、資産として保有するマンションを売却し現金化する選択肢が考えられます。資金需要の代表的な理由は以下の通りです。

特に、買い替え資金として売却するケースはよくみられ、ライフスタイルや住環境の変化に合わせて、新たな住まいを購入する場合などです。

マンションは、株式や債券などの資産と比べると流動性（現金化しやすさ）は低いですが、立地や利回りが良好な物件であれば需要は高く、売却による資金調達が可能です。

3. 管理業務からの解放

投資用マンションの管理には手間がかかるため、その煩わしさからマンション売却を検討する人もいます。

管理業務は管理会社に委託することが一般的ですが、最終的な意思決定はオーナー自身が担う必要があります。

入居者の契約の条件や滞納の発生、設備の修繕・入れ替え費用が発生するケースなどでは、その都度、管理会社から平日はもちろん、休日も報告や問い合わせの連絡があります。

特に会社員のかたわらでマンションを運営するいわゆる「サラリーマン投資家」にとっては時間的・精神的な負担が大きくなりがちです。

こうした負担を避けたいと考えるオーナーの中には、売却を決断するケースもあります。

4. 市況判断

ここまで紹介した理由は「資金需要」や「管理の負担」といった消極的な理由でしたが、ポジティブな理由で売却を考えることもあります。その代表例が、市況判断による売却です。

不動産価格が上がりきった、今後下がるだろうと判断した人が売却益（キャピタルゲイン）を狙って売却するケースです。

市況判断による投資用マンションの売却は、不動産投資における出口戦略の一つとされ、同時に、ポートフォリオの見直しを目的とした資産整理とも位置付けられます。

ポートフォリオ

投資におけるポートフォリオとは、不動産のほか株式や投資信託など他の資産の組み合せやその比率のことで、投資全体のリスクとリターンのバランスを判断するために活用します。

投資用マンションを高く売る方法

この章では投資用マンションを高く売る方法についてご説明します。

1. 金利が低い時期に売る

投資用マンションは金利が低い時期に売るのがコツです。

なぜなら、金利が低いほど収益価格を求める際に使われるNOI利回り（キャップレート）も連動して低くなる傾向にあり、収益価格が高くなるためです。

前述のとおり、収益価格は、次の計算式で求められます。

NOI利回りは、金利（一般的には10年国債利回りの利率）とリスクプレミアムの合計とされています。

リスクプレミアムとは、立地や築年数等の違いから不動産投資のリスクを数値化したものです。築年数が古く、立地が悪いほどリスクプレミアムの数値は高くなります。

例えば、金利が2％でリスクプレミアムが3％だとすると、NOI利回りは5％となります。

一方、低金利の状況で金利が1％であれば、NOI利回りは4％です。

つまり、金利が低いほどNOI利回りも連動して低くなり、収益価格は高くなるのです。

NOI利回りに影響する金利が低い時の方が投資用マンションを高く売ることができます。

2. 空室を埋めてから売る

投資用マンションは、空室を埋めてから売ることも高く売るコツです。

前述のとおり、収益還元法における収益価格は、次の計算式で求めます。

空室が多いマンションだと、購入希望者は「本当にこの賃料で入居者がつくのか」と不安に感じます。

その結果、想定より低い家賃収入（年間収益）で計算され、結果として売却価格を安く見積もられやすくなります。

実際に入居者が埋まれば想定通りの家賃収入を得られるマンションだったとしても、購入時点では想定でしか判断できないため、価格は低く判断されます。

加えて、空室の物件は、強気の値引き交渉が入る可能性が高まります。

高値での売却を狙うのであれば、入居者を埋めた状態で売りに出すことを考えましょう。

3. 外国人投資家の可能性も探る

投資用マンションの売却では、購入者となるターゲットを日本人だけに絞るのでなく、外国人投資家も探ることがポイントです。

特に中国人や台湾人等のアジア系の投資家は、自国の収益物件の利回りが低いため、日本の不動産を高く評価する傾向があります。

例えば、台湾の賃貸利回りは1～2％程度と、東京の4～5％程度よりかなり低い水準です。

つまり、台湾投資家から見れば、日本のマンションは、相対的に高利回りに映り、割安と捉えやすいといえるのです。

その結果、仮に少し利回りが低い物件でも、中国人や台湾人の投資家は、日本人投資家よりも購入判断をしやすく、高い価格を提示することが期待できます。

高く売却するには、国内市場だけでなく、外国人投資家も含めて買主候補とすることが重要です。

4. 複数の不動産会社に査定を依頼する

投資用マンションを売る場合、必ず複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

査定価格は、不動産会社によって異なり百万円単位で差が出ることも珍しくないため、1社だけだと売り出し金額の設定を見誤るリスクがあります。

また、収益物件専門の不動産会社を選ぶことも大切です。

彼らは、既に「利回り〇％でこのエリアの物件を探している」といった具体的な顧客ニーズを把握しているため、査定から売却までスピーディに進められる可能性が高くなります。

買い替えで物件を探している投資家も多いので、タイミングが合えばすぐに購入してくれるでしょう。

5. 管理料を下げてから売る

投資用マンションの売却価格は、家賃収入から経費を差し引いた「純利益（NOI）」をもとに評価します。

そのため、経費の一つである管理委託費を下げることで、純収益が増え、売却価格を上げることにつながります。

賃貸マンションの管理手数料の相場は家賃収入の3～7％程度が一般的です。

5％以上で契約している場合は、交渉によって下げられる余地があります。

ただし、無理な交渉で管理サービスの質が下がっては本末転倒です。

管理内容の詳細なども踏まえて適切な管理料を把握することが重要です。

6. 修繕を実施しておく

投資用マンションの売却では、必要に応じて、修繕を実施しておくことが重要です。

例えば給湯器の交換等、修繕が行き届いていると、買主に安心感を与えることができ、積極的に検討してもらいやすいでしょう。

売却を見据えるのであれば、軽微な修繕は済ませておき、修繕履歴を整理して提示できる状態にしておくことが大切です。

入居者がいる投資用マンションの売却方法は？

投資用マンションは、入居者が住んでいる状態で売却することが一般的です。

入居者がいる状態で売却するマンションは、オーナーチェンジ物件と呼ばれています。

入居者がいることから、買主は実際に部屋の中を内覧できず、収益性や契約条件などの資料をもとに判断します。

また、賃料収入や敷金がすでに発生しているため、売却時には売主と買主との間で前払いの賃料や敷金の精算を行うことが必要です。

こうした点から、売却をスムーズに進めるには、オーナーチェンジ特有の売却方法を理解しておくことが大切です。

オーナーチェンジでは売りにくい物件の対応

投資用マンションの売買では利回りが重要視されます。

そのため、利回りが低い傾向にあるファミリータイプや築年数が古い物件は、賃貸中のままの売却では敬遠されがちです。

特に、専有面積の広いファミリータイプの物件は、総額が高くなりやすいため、購入できる投資家が限られてしまいます。

そのため、賃貸中のままでは売却が難しく「空室にして売りたい」と考えるオーナーも少なくありませんが、入居者への対応には注意が必要です。

賃貸人都合での解約は困難

入居者が退去し空室になれば、居住目的の方も検討対象となるため売りやすくなります。

しかし、賃貸借契約は賃貸人都合での解約が難しい点に注意が必要です。

日本の民間賃貸住宅のほとんどは、「普通賃貸借契約」が結ばれています。

普通賃貸借契約では、正当事由なく貸主側から契約を解除したり、契約の更新を拒否したりすることはできません（借地借家法第28条）。

そのため、オーナー都合で入居者に退去を求めることは難しいのが実情です。

一方、定期借家契約では、契約期間満了により契約は終了し、更新もありませんが（借地借家法第38条）、多くの投資用マンションでは、定期借家契約は採用されていません。

出典：「e-GOV法令検索｜借地借家法第28条・38条」

定期借家契約

「定期賃貸借契約」では、契約で定めた期間の満了により確定的に契約が終了し、更新がありません。
なお、公正証書などの書面による契約に限られます。
双方合意の上であれば、再契約することで賃貸借契約を継続することも可能ですが、貸主が再契約を拒むことができます。

立ち退き交渉を行う

入居者との合意が得られれば、退去してもらうことは可能ですが、その場合、立ち退き料の支払いが必要となるケースがあります。

住宅の場合、立ち退き料は以下のような移転に要する実費が一つの目安となりますが、算出方法に確定的なルールは存在しません。

交渉にも時間と労力がかかるため、「立ち退きさせてから売却する」という戦略が得策かどうか慎重に見極める必要があります。

スター・マイカの買取を利用する

スター・マイカでは、賃貸中のファミリータイプの物件も積極的に買い取っています。

これは投資用マンションを利回りだけでなく、居住用リノベーションマンションの「素材」として評価しているからです。

入居者が退去した後に、リノベーションを加えて物件を生まれ変わらせ、居住希望者に提供します。

そのため、利回りの低くなりがちなファミリータイプの賃貸中マンションや築年数が経過し価値の下落している物件、地方物件などのオーナーチェンジ物件も積極的に買取をしています。

このようにオーナーチェンジ物件の買取とリノベーションを掛け合わせた事業スキームは、スター・マイカ独自のものとなっています。

そのため、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件の買取を積極的に行っている不動産会社はとても少ないです。

スター・マイカの買取を利用したお客様の声

スター・マイカに賃貸中のマンションをご売却されたお客様から頂いた声をご紹介します。

投資用マンションの売却でよくある質問

この章では、投資用マンションの売却でよくある質問について解説します。

Q1. 投資用マンションがなかなか売れない場合はどうすべき？

最終的には値下げをすることが現実的な調整方法です。

値下げに抵抗がある場合には、例えば一般媒介契約で複数の不動産会社に売却を依頼し、人海戦術で売却を試みるといった対策も考えられます。

一般媒介とは複数の不動産会社に重ねて仲介を依頼できる契約のことです。

仲介手数料は成功報酬であるため、複数社に依頼すると不動産会社の間で競争原理が働き、早く売れる可能性が高まります。

Q2. 投資用マンション売却と自宅マンション売却の違いは？

投資用マンション売却と自宅マンション売却の違いは、主には「買主が中を見ずに買うこと」と「売却後に賃貸人の地位承継通知を行うこと」、「賃料や敷金の精算を行うこと」の3つです。

投資用マンションの売却は、買主が中を見ずに買うため、賃貸借契約書や間取り図面等の買主が物件の概要を把握できる資料はしっかりと用意しておく必要があります。

また、賃貸人の地位承継や賃料等の精算といった特別な手続きを行うことから、不動産会社は投資物件の扱いに慣れた会社を選ぶことが適切です。

Q3. 査定額に満足できないときはどうすればいい？

まずは、しっかり査定の根拠を説明してもらうことが望ましいです。

不動産会社が参考にした売買事例があれば、見せてもらうことが適切といえます。

また、他社にも査定を依頼することも実施すべきです。

複数社の査定結果を比較することで、安過ぎるか否かを客観的に判断することができます。

投資用マンションの運用は売り時も重要なポイント

投資用マンションをいつ売却するかというのは、きわめて大きな問題です。

あらかじめ売却方法に関する知識を頭に入れ、計画的に売却のスケジュールを検討することが大切です。

今回の記事で紹介した定期的に査定を依頼し不動産市況の変化を確認したり、修繕費が増えるタイミングに注意して売却のタイミングを逃さないように注意しましょう。