オーナーチェンジ物件の注意点とは？購入と売却で失敗しないためのコツ

収益物件の購入や売却にはそれぞれ注意点があります。

特にオーナーチェンジ物件は借主がいる状態で売買をするため、内部を確認することができないという点が自宅の売買との大きな違いです。

貸主としての権利や義務も引き継ぐことから、自宅の売買よりも難易度は高いといえます。

そこで今回の記事では「オーナーチェンジ物件の注意点」を中心に、オーナーチェンジ物件のメリットやデメリット、オーナーチェンジ物件を購入する際の注意点、または売却する際の注意点等について解説します。

オーナーチェンジの仕組み

オーナーチェンジ物件とは、入居者(借主)がいたままの状態で売買される収益物件のことです。

賃貸人(オーナー)が買主に変わる(チェンジ)ため、オーナーチェンジ物件と呼ばれます。

オーナーチェンジ物件では、家賃を受け取る貸主の権利がそのまま引き継がれます。

一方で、敷金返還義務や修繕義務等の貸主の義務もそのまま引き継がれることが特徴です。

敷金とは、賃貸借契約上、債務を担保するため借主が貸主に支払うお金のことです。

オーナーチェンジの詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。

ここまでオーナーチェンジ物件の概要について見てきましたが、次にオーナーチェンジ物件のメリットとデメリットについて詳しくお伝えします。

オーナーチェンジ物件の2つメリット

オーナーチェンジ物件のメリットについて解説します。オーナーチェンジ物件のメリットは以下の通りです。

1.新築物件よりも安く購入できる

オーナーチェンジ物件は、新築物件よりも安く購入できる点がメリットです。

例えばアパートを新築で建てるよりも、中古アパートをオーナーチェンジで購入した方が安く購入できます。

新築アパートは、物件価格だけでなく設計料や土地の測量費等の中古物件にはない費用が発生します。

オーナーチェンジ物件は、新築特有の諸経費が不要となることから、新築物件よりも安く購入できるのです。

また、築年数が相応に経過した物件であれば、新築よりも価値が下がっているため、購入価格は安くなります。

2.物件に賃貸経営の実績がある

オーナーチェンジ物件は、物件に賃貸経営の実績があるため、安心して購入できるという点がメリットです。

新築でアパートを建てた場合、本当に入居者が想定賃料で決まるかどうか不安な部分があります。

オーナーチェンジ物件では既に入居者が埋まっている物件を購入するため、どれくらいの収益が期待できるか過去の実績から推測することができます。

賃貸経営が成り立っている物件を購入することから、新築物件よりも不安要素が少ないといえます。

オーナーチェンジ物件の2つデメリット

オーナーチェンジ物件のデメリットについて解説します。オーナーチェンジ物件のデメリットは以下の通りです。

1.すぐに修繕費が発生することが多い

オーナーチェンジ物件は、中古物件であることからすぐに修繕費が発生することが多い点がデメリットです。

賃貸物件は、築年数が経過するほど修繕費も増えていく傾向があります。

オーナーチェンジ物件は、築年数が古い物件ほど購入後すぐに修繕が発生する可能性が高いです。

例えば、所有者が短期間に何度も変わっているような物件は、間の所有者がほとんど修繕をしないまま売り逃げていることも多いため、購入すると痛い目にあってしまうこともあります。

オーナーチェンジ物件を購入するには、過去にどのような修繕が行われてきたのかを売主にしっかり確認することが重要です。

2.入居者トラブルを抱えていることがある

オーナーチェンジ物件の中には、入居者トラブルを抱えているものもあります。

入居者トラブルとしては、例えば「夜中に騒ぐ」「禁止されているペットを飼っている」「ゴミ出しマナーが悪く近隣からクレームが来ている」「家賃が滞納気味である」等があります。

トラブルメーカーのいる物件を購入してしまうと、その借主が今後も同様のトラブルを引き起こす可能性があります。

オーナーチェンジ物件を購入する際は、利回りや修繕履歴だけでなく、入居者トラブルがないかどうかもしっかり確認することがポイントです。

ここまでオーナーチェンジ物件のデメリットについて見てきましたが、次にオーナーチェンジ物件を購入する際の注意点についてお伝えします。

オーナーチェンジ物件を購入する際の6つの注意点

オーナーチェンジ物件を購入する際の注意点について解説します。オーナーチェンジ物件を購入する際の注意点は以下の通りです。

1. 実質利回りで検討する

オーナーチェンジ物件を購入する際は、実質利回りで検討することがポイントです。

実質利回りはNOI(エヌオーアイ)利回りとも呼ばれています。

NOIは「Net Operating Income」の略であり、正味の利益のことを指します。

NOIは家賃収入から経費を控除した純収益を表すため、物件の稼ぐ力を知ることができます。

NOIの求め方とNOIの費用となるものを示すと以下の通りです。

オーナーチェンジ物件の広告やチラシでは、表面利回りが記載されていることが多いです。

表面利回りとは、年間家賃収入を投資額で割ったものです。

表面利回りが同じでも、支出の多い物件はNOI利回りが低くなります。

物件の真の収益力はNOI利回りで表現されるため、購入の可否はNOI利回りで判断する必要があるのです。

よって、オーナーチェンジ物件を購入する際は、売主にNOI利回りを確認することがポイントとなります。

売主がNOI利回りを把握していない場合には、支出に関わる資料を要求し、自分でNOI利回りを計算することがポイントです。

NOI利回りを自分で計算するには、売主に以下の資料を要求します。

修繕費用に関しては、直近過去3年間の修繕履歴を要求し、3年間で平均した額を1年あたりの修繕費と仮定して計算します。

NOIの費用の合計は、家賃収入の15～30％程度になることが一般的です。

NOIの費用合計が家賃収入の30％を超えるような物件は、経費率が高過ぎるため、投資には適さない物件と考えられます。

2. レントロールを確認する

物件を検討するにあたり、レントロールを確認することが注意点となります。

レントロールとは、入居者の賃料や敷金等の賃貸条件を一覧にした表のことです。

一棟マンションのように賃貸部分が複数戸ある物件では、管理会社によってレントロールが作成されているケースがあります。

レントロールがあると、どの部屋がいくらの賃料で決まっていて、またどの部屋が入居者を募集中であるかが一目でわかります。

レントロールで確認したいポイントは、「空室の状況」と「入居者の契約始期」の2点になります。

空室は、レントロールでは空欄となっています。

空室の部屋はどれくらいの期間が空室であるかを確認し、空室対策の必要性についても管理会社にヒアリングすることが望ましいです。

また、入居者の契約始期では、長く入居している借主がどの程度いるかを確認します。

長く入居している借主が多ければ、住み心地が良いため、優良物件の可能性があります。

さらに、住宅の場合、長く入居している借主ほど賃料が高い傾向があり、長く入居している借主が多い物件は良い物件であるといえるのです。

レントロールについては、以下の記事で詳しく解説しています。

3. 修繕履歴を確認する

修繕履歴を確認するも、注意点です。

修繕履歴とは「いつ、何を、いくらで修繕したか」の履歴になります。

レントロールは用意しているオーナーは多いですが、修繕履歴は用意していないオーナーも多いです。

オーナーチェンジ物件は、中古物件であることからすぐに修繕費が発生するリスクがあります。

ただし、大規模修繕がきちんと実施されている物件であれば、問題が発生するリスクは低いです。

オーナーチェンジ物件の中には、例えば所有者が短期間に何度も変わっているような物件も存在します。

短期間で所有者が変わっている物件は、それぞれの所有者がほとんど修繕をしないまま売り逃げている懸念があり、要注意の物件です。

修繕された形跡のない物件は、購入後にトラブルにあう可能性があるため、売主には過去にどのような修繕を行ってきたかを確認することが望ましいといえます。

4. 現地調査・ヒアリングを行う

購入前は、現地調査やヒアリングを行うことも注意点です。

現地調査は、周辺環境も含めて調査を行うことが望ましいといえます。

例えば、騒音や振動が激しい立地である場合、空室がなかなか埋まらない懸念があるため、購入を見送ることも一つの選択です。

また、オーナーチェンジ物件の中には、入居者トラブルを抱えているものもあり、しっかりと確認することがポイントとなります。

入居者トラブルに関しては、以下の記事で詳しく紹介しています。

5. 契約内容を確認する

オーナーチェンジ物件を購入する際は、賃貸借契約書の内容を確認することも注意点です。

特に賃貸部分が1戸しかない区分マンションの物件は、レントロールがないことが多く、賃貸借契約書でしか契約内容を把握できないことがよくあります。

賃料や契約期間、敷金の額、更新規定の有無等を確認することがポイントとなります。

ちなみに更新規定の有る契約は普通借家契約、更新規定のない契約は定期借家契約です。

定期借家契約は、契約満了時に賃貸借契約が確定的に終了しますが、再契約しても良いと考えている場合には、再契約して借主に引き続き住んでもらうことになります。

6. 敷金の精算を行う

オーナーチェンジ物件を購入する際は、敷金の精算を忘れずに行うことがポイントです。

敷金の精算とは、売買金額を調整することで売主が預かっている敷金を買主へ承継することです。

買主は家賃を受け取る権利を引き継ぎますが、同時に借主が退去する際に敷金の返還する義務も引き継ぎます。

ただし、買主は今の入居者から直接敷金を預かっているわけではないため、返還する敷金を実際に持っているわけではありません。

そこで、収益物件では売買金額を調整することで、形式的に預り敷金を売主から買主へ承継することを行います。

例えば、売買代金が1億円の物件で、売主が今の借主から預かっている敷金が500万円の場合、買主が売主に支払う代金を9,500万円とすることで500万円の敷金を承継したものとします。

敷金の精算を行うことで買主は今の借主から敷金を預かっていることになり、今の借主が退去したら買主が敷金を返還することになります。

買主は実際には返還する敷金を受け取っていないので、オーナーチェンジ物件を購入したら、返還に必要な敷金の額は自ら確保しておくことが必要です。

オーナーチェンジ物件の敷金の扱いの詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。

オーナーチェンジ物件を売却する際の3つの注意点

次に、すでに物件を保有している方がオーナーチェンジ物件を売却する際の注意点について解説します。

オーナーチェンジ物件を売却する際の注意点は以下の通りです。

1. レントロールや修繕履歴をまとめておく

オーナーチェンジ物件を売却したい売主はレントロールや修繕履歴をまとめておくことがポイントです。

特に、修繕履歴をまとめている売主は少ないため、修繕履歴をまとめておくだけでも管理が行き届いた優良な物件と印象付けることができます。

レントロールや修繕履歴が整っている物件は検討しやすいため、多くの投資家が関心を示せるようになり、結果的に高く売ることに繋がります。

ちょっとした準備だけで他の物件と差別化できますので、投資家が検討しやすいようにレントロールと修繕履歴は準備しておくことをおすすめします。

2. 購入検討者の質問には誠実に回答する

オーナーチェンジ物件を売るには、購入検討者の質問には誠実に回答することが必要です。

売主には契約不適合責任と呼ばれる売主責任が課されます。

契約不適合責任とは、契約の内容に適合しない場合の売主の責任のことです。

仮に売主が契約内容と異なるものを売ったときは、買主から追完請求(修繕の請求)や、契約解除や損害賠償等を追及される可能性があります。

契約不適合責任は、契約内容と異なるものを売ったときの責任であるため、物件に不具合があっても、その内容を契約書に記載してしまえば、負わなくてよい責任となります。

よって、不具合等は正直に告知して、買主の了解の元、契約書に記載すれば契約不適合責任を免責できるのです。

ただし、売主が知っているにもかかわらず、買主に告げなかった不具合に関しては、契約不適合責任を免責できないことになっています。

そのため、購入検討者から問われた質問に関しては正直の回答し、最終的には契約書にしっかり書くことが必要です。

契約不適合責任の詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。

3. 賃貸人の地位承継通知を行う

オーナーチェンジ物件の売却では、引渡後に賃貸人の地位承継通知を行います。

賃貸人の地位承継通知とは、売主と買主の連名で貸主が変わったことを借主に通知することです。

オーナーチェンジでは、売主は売却するために借主の了解を取る必要はないことになっています。ただし、事後通知は必要です。

賃貸人の地位承継通知は、売主と買主の連名で行うものであるため、引渡した後の最後の仕事として忘れずに対応するようにしてください。

賃貸人変更通知については、以下の記事で詳しく解説しています。

ここまでオーナーチェンジ物件の注意点について見てきましたが、最後にオーナーチェンジ物件を売却する方法についてお伝えします。

ファミリータイプのオーナーチェンジ物件は売りづらい！？

一般的に、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件（いわゆる、投資用物件）は、ワンルームに比べて利回りが低くなりやすいため「売りづらい」と言われています。

例えば、専有面積が20㎡と60㎡の2つの部屋を比べた場合、部屋の広さには3倍の違いがありますが、賃料も面積に比例して3倍とはなりません。

そのため、一部屋当たりの専有面積が広いほど面積当たりの収益性が下がり、利回りが低くなる傾向にあるのです。

また、売りづらくなる要因は利回りの低さだけではありません。

オーナーチェンジ物件の融資では、住宅ローンではなく不動産投資ローンが一般的です。

不動産投資ローンの審査において、「収益性」が重視されるため、利回りが低いと、金融機関の評価が下がり融資を受けられない場合があります。

融資が付かない物件では、買い手は現金で購入できる人に限定されてしまい、売却のハードルが高くなるのです。

もっとも、ファミリータイプの物件では、一度入居すると長期間住んでくれる傾向が強く、「安定した家賃収入が見込める」というメリットもあります。

売却の際は、こうしたメリットを理解してくれる「長期の安定した運用を好む投資家」をターゲットとすることで、売却成功の可能性が高まります。

そのため、物件の特性に合った売却戦略を立てることが重要です。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件はスター・マイカでお得に売却

今、「売りづらい」物件を所有していて、売却を検討している方には、「買取」がおすすめです。

ここでは、スター・マイカの買取サービスについて紹介します。

今すぐ買取価格を知りたい方は、こちらから査定依頼が可能です。

1. リノベーション後の再販が目的なので、低利回り・築古でも買取可能

スター・マイカの買取の目的は、リノベーションを施してから再販をすることです。

投資対象としての利回りだけではなく、リノベーションマンションとしてのポテンシャルを重視しているので、低利回りでも買取ることができます。

加えて、リノベーションを施すことが前提にあるため、築年が古かったり、室内の状態が悪い物件でも買取ることができます。

2. 仲介手数料がかからないので売却費用の節約ができる

仲介での売却は、仲介手数料がかかりますが、買取は不動産会社が直接買取るので、仲介手数料がかかりません。

スター・マイカの買取サービスも、仲介会社が間に入らないので、売却にかかる仲介手数料を節約することができます。

3. 買取単価が上昇傾向なので、今は高値で売却できる可能性が高い

公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2024年)」によると首都圏の中古マンションの平均販売期間は約3ヶ月（85.3日）となっています。

また、中古マンション価格に目を向けてみると、長期的な観点でも2012年以降、12年連続で成約価格が上昇しているため、現在も「売り時」といえるでしょう。

スター・マイカの査定は、市場の動向をいち早く捉えて価格に反映させています。

そのため、買取価格も年々上昇傾向にあります。

4. 内見・現地立会不要で売却の手間がかからない

スター・マイカでオーナーチェンジ物件を売却する場合、内見は不要ですので、賃借人に知られることなく査定を行うことが可能です。

また、スター・マイカは全国に6か所の拠点がありますので、転勤等で所有物件と現在の居住地が離れている場合でも、最寄りの支店で対応が可能です。

例えば、「現在の住居は大阪にあるけれど、所有物件は東京にある」という場合でも、契約等の手続きは全て当社の大阪支店で行うことができるので、わざわざ東京に行く必要はありません。

※スター・マイカの拠点所在地（詳細はこちら）
[札幌・仙台・東京・横浜・大阪・福岡]

5. 売却後もグループ会社で管理するので安心

買い取ったオーナーチェンジ物件は、スター・マイカのグループ会社で管理を行いますので、売却にあたって賃借人に迷惑をかける心配がありません。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件の売却でお困りの方、または参考に買取価格を知りたいという方でもお気軽にお問い合わせください。

最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

査定依頼はもちろん無料です。売却にあたってお悩みがありましたら、査定依頼と併せて、お気軽にご相談ください。

スター・マイカの買取を利用したお客様の声

スター・マイカに賃貸中のマンションをご売却されたお客様から頂いた声をご紹介します。

オーナーチェンジ物件は不動産初心者におすすめ

オーナーチェンジ物件の注意点について解説してきました。

オーナーチェンジ物件には、「新築物件よりも安く購入できる」や「物件に賃貸経営の実績がある」等のメリットがあり、不動産投資の初心者にもおすすめです。

オーナーチェンジ物件を購入する際は、「レントロールを確認する」や「修繕履歴を確認する」、「現地調査・ヒアリングを行う」等が注意点となります。

また、オーナーチェンジ物件を売却する際は、「購入検討者の質問には誠実に回答する」や「賃貸人の地位承継通知を行う」等が注意点です。

オーナーチェンジ物件の注意点を理解したら、購入や売却の準備を始めましょう。