リースバックの費用や手数料はどれくらいかかる？

これからリースバックを検討する方には、仲介手数料のような大きな費用が発生するのか気になっている人もいるかと思います。

結論からお伝えすると、リースバックでは一般的な不動産売却でかかる「仲介手数料」は発生しません。

ただし、印紙税や家賃保証料などの諸経費は生じます。

諸経費が一切かからないというわけではないため、どのような費用が発生するかを知っておくことが望ましいです。

そこで今回の記事では「リースバックで発生する費用や手数料」について詳しく解説しています。

リースバックとは？仲介との違い

リースバックとは、不動産を売却した後も元の所有者が買主から借りることで、そのまま不動産を使用できる売却方法のことです。

リースバック利用時の取引の相手方は、主にリースバック会社(不動産会社やリース会社が多い)になります。

売却の買主はリースバック会社であり、売却後の貸主もリースバック会社です。

売却時はリースバック会社から売買代金を受領し、売却後はリースバック会社と賃貸借契約を結び、毎月賃料を支払います。

リースバックでは、契約によっては将来的に売却した不動産を買戻しができることもあります。

「売って(セール)」、「借り戻す(リースバック)」を行うことから、正式にはセールスアンドリースバックと呼ばれます。

リースバック会社は、最初に売却代金を売主に支払いますが、その後は借主となった売主（元の所有者）から賃料を受領します。

また、リースバック会社は、取得した不動産を売却して売却益を確保します。

なお、賃貸中の場合は「収益不動産」として、契約終了後は「実需（自宅用）不動産」として売却活動を行います。

リースバック会社が直接買い取るため、仲介会社への仲介手数料が発生しません。

一方で、不動産会社のサービスの中には「仲介」と呼ばれるものがあります。

仲介

不動産の仲介とは、売主（貸主）と買主（借主）の間に不動産会社が介在して不動産をあっせんし、売買や賃貸借の契約を成立させ、引き渡しまで手続きを行うことです。

仲介では、買主がいつ現れるのかわからないので売却まで時間がかかり、売却金額も買主が見つかるまで決まりません。なお、買主は個人や法人など様々です。

仲介の場合、不動産会社は売買が成立した場合、成功報酬として売主から仲介手数料を受領します。

リースバックは不動産会社が直接の買主となるため、仲介会社を介する一般的な売却とは仕組みが異なります。

よって、リースバックでは仲介手数料は発生しないのです。

リースバックの概要については、以下の記事で詳しく解説しています。

リースバック利用時に費用は発生するのか

リースバック契約時において、売主様が別途現金で支払う費用は原則としてありません。

リースバックの利用者は売主、リースバック会社は買主という関係であるため、リースバックの利用者は売却時にリースバック会社から売買代金を受け取ります。

リースバックの利用者である売主は、売却によってまとまった資金を受け取る立場であるため、リースバック会社への費用は発生せず、売却代金から諸経費を差し引く形で精算されるケースが一般的です。

査定時に費用は発生しない

リースバックでは、最初にリースバック会社に不動産の査定を依頼します。

査定では、「買取金額」と「家賃」の2つの査定が行われます。

リースバックを依頼する際の査定は無料です。

リースバックの査定は、いわゆる見積もりに相当します。

例えば、不動産仲介会社に不動産の査定を依頼しても無料であるのと同じで、リースバック会社に査定を依頼しても無料です。

また、不動産査定も金額や相手次第で仲介を依頼しなくても費用は請求されないのと同じように、リースバックも査定額次第で依頼しなくても費用を請求されることはありません。

いずれにしても、費用は発生しないため、興味があれば査定を気軽に依頼しても大丈夫です。

次に不動産売却時に発生する費用について見ていきましょう。

不動産売却時に発生する費用

不動産売却時に発生する費用は主に以下の通りです。

印紙税

リースバックでは、正式にリースバックの利用を決めたら、細かな条件を決定したうえで、リースバック会社と不動産売買契約を締結します。

不動産の売買契約書は、印紙を貼らなければいけない課税文書です。

特に不動産の売買契約書は印紙税の期限付き軽減措置があり、本則よりも税額（印紙代）が安くなります。

ただし、電子契約による場合は、印紙の添付が不要になり、印紙税がかかりません。

契約書に記載する売買金額	本則	軽減税率※
1万円未満	非課税	非課税
1万円以上10万円以下	200円	200円
10万円超50万円以下	400円	200円
50万円超100万円以下	1,000円	500円
100万円超500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超1,000万円以下	10,000円	5,000円
1,000万円超5,000万円以下	20,000円	10,000円
5,000万円超1億円以下	60,000円	30,000円
1億円超5億円以下	100,000円	60,000円
5億円超10億円以下	200,000円	160,000円
10億円超50億円以下	400,000円	320,000円
50億円超	600,000円	480,000円
金額の記載のないもの	200円	200円

• 2014年4月1日～2027年3月31日まで
• 出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

抵当権抹消費用

リースバックを行う不動産に抵当権が設定されている場合には、売主に抵当権抹消費用が発生します。

抵当権

抵当権とは、債権者(お金を貸している人)が抵当権を設定した物件（担保）から優先的に弁済を受けることができる権利のことです。

住宅ローンが残っている物件を売却するには、引き渡しと同時に住宅ローン残債を一括返済し、抵当権の抹消も行います。

抵当権抹消費用は、売主が負担すべき費用です。

抵当権抹消費用には、「抵当権抹消登記の登録免許税」と「司法書士報酬」、「実費」の3つがあります。

抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。

土地1個と建物1個に抵当権が設定されている場合は、2,000円となります。

なお、土地の1個とは1筆の土地をいうので、1軒の家が3筆の土地に建っている場合は、土地3個、建物1個になります。

また、抵当権抹消の司法書士報酬は、1.5〜2.0万円程度で、登記簿の取得や交通費などの実費は数千円程度です。

司法書士は、リースバック会社が指定して手配することが一般的です。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産などの資産を売却した際、譲渡益が生じた場合に生じる所得税および住民税、復興特別所得税のことです。

不動産など特定の資産を売却して発生した譲渡益や譲渡損のことを譲渡所得と呼びます。

譲渡所得の計算式は以下の通りです。

収入金額は、売買代金に固定資産税や都市計画税の清算金、その他金銭の代わりの物や権利等も含まれます。

取得費は、売却した土地や建物の購入代金、建築代金、購入時の手数料、設備費や改良費を合わせたものから建物の所有期間中の減価償却費相当を差し引いた金額になります。

譲渡費用は、土地や建物の売却に直接要した費用のことになります。

リースバックの対象となる不動産が一定の要件を満たしたマイホームの場合、3,000万円特別控除と呼ばれる特例が利用できます。

3,000万円特別控除を利用できると、特別控除前の計算上の譲渡益が3000万円以内であれば、譲渡所得がゼロ円(マイナスもゼロ円とされる)になります。

譲渡所得がゼロ円になれば、売却による譲渡所得税は生じません。

ただし、「取得費」が不明の場合、3000万円の特別控除を適用できても譲渡所得がプラスになってしまうケースが増えます。

例えば、購入時の売買契約書や領収書を紛失しており、取得費が分からない場合には、概算取得費と呼ばれるものを用いることになります。

その場合の概算取得費は「譲渡価額の5％」です。

概算取得費を用いた場合の譲渡所得の計算式は以下のようになります。

概算取得費は実際にかかった取得費よりも小さくなることが多いため、譲渡所得がプラスになってしまうケースが増えます。

ただし、概算取得費を用いた場合でも、3,000万円特別控除によって譲渡所得がゼロ円になれば税金は発生しないことになります。

3,000万円特別控除を利用しても譲渡所得がプラスになる場合は、税金が生じます。

譲渡所得がプラスの場合、税額は譲渡所得の税率を乗じて求めます。

税率は所有期間によって異なり、下表のとおりです。

所有期間	所得税（復興特別所得税が加算）	住民税	合計税率
短期譲渡所得	30.63%	9%	39.63%
長期譲渡所得	15.315%	5%	20.315%

復興特別所得税の税率は、令和19年まで所得税に対して2.1％が上乗せされます。

短期譲渡所得とは所有期間が5年以下、長期譲渡所得とは所有期間が5年超のことを指します。

ただし、この場合の所有期間とは、譲渡した年の1月1日時点での経過期間となるため、注意が必要です。

例えば、令和2年7月31日に取得した不動産を令和7年8月1日に売却した場合、取得してから5年を経過していますが、譲渡所得の計算上の所有期間は令和7年1月1日時点で計算されるため、所有期間は4年となり、短期譲渡所得になります。

また、所有期間が10年超のマイホームの場合には、長期譲渡所得よりも税率が下がる特例を利用できます。

軽減税率の特例を利用した場合の税率は、下表の通りです。

賃貸契約時に発生する費用

リースバックによって、賃貸借契約を締結しますが、賃貸契約時に発生する費用は主に以下の通りです。

敷金・礼金

一般的な賃貸物件であれば、地域によりますが、入居時に敷金や礼金が発生します。

ただし、リースバックの場合、敷金や礼金を不要としている会社が多いようです。

敷金を要求する会社もありますが、リースバックにおいては、礼金を不要としている会社が一般的です。

敷金が必要な場合は、家賃の1〜2ヵ月程度が相場です。

家賃保証料

家賃保証料とは、家賃保証会社に対して支払う保証料です。

リースバックによる賃貸借でも、借主(元の所有者)は家賃保証会社への加入が義務付けられることが一般的となっています。

保証会社に支払う家賃保証料の相場は、家賃1ヶ月分の50〜100％程度です。

家賃保証料は、最初に契約期間分の保証料として家賃1ヶ月分の50～100％を支払うケースが多いですが、毎月少額の定額払いとなることもあります。

なお、更新時も保証会社には更新時保証委託料を支払うのが通常です。

更新時保証委託料は「10,000円/年」または「賃料の10％～30％/年」程度というケースが多いようです。

火災保険料

賃貸物件では、借主は「家財」の火災保険に加入します。

火災保険の対象には、「建物」と「家財」の2種類がありますが、売却前のマイホームには「建物」と「家財」の両方に火災保険を付保していたものと思われます。

火災保険は、通常、自分が所有するものに付保するものなので、賃貸物件になると、「建物は貸主」「家財は借主」が付保することになります。

そのため、リースバックによって賃貸借契約する場合には、マイホームだったときの火災保険は解約し、新たに「家財」のみの火災保険に加入する形になります。

ここまでリースバックの利用で発生する費用について見てきましたが、次にリースバックで発生しない費用についてお伝えします。

リースバックで発生しない費用や手数料

リースバックで発生しない費用や手数料は以下の通りです。

所有権移転登記費用

不動産の売買では、通常、売主には所有権移転登記のための登記費用は発生しません。

リースバックも利用者は売主の立場であるため、所有権移転のための登記費用は発生しないです。

所有権移転のための登記費用は、リースバック会社が負担することが一般的となっています。

仲介手数料

リースバックは仲介する不動産会社が存在しないため、仲介手数料は生じません。

次にリースバックの買取価格や家賃の決まり方について見ていきましょう。

リースバックの買取価格や家賃の決まり方

リースバックへの売却価格(買取価格)は、市場価格の60％〜80％となります。

都市部の条件の良い物件なら、市場価格の80％程度、郊外の条件の悪い物件なら市場価格の60％程度です。

ただし、立地や権利関係など不動産の条件によっては、リースバックの対象外となり、買取りが難しい物件もあります。

また、家賃は、その不動産を購入後に運用した場合の期待利回りをもとに算定され、リースバックの売却価格に一定料率（利回り）を乗じる形で決まります。

リースバックの年間家賃　＝　リースバックの売却価格　×　6％～13％

都市部の条件の良い物件なら6％程度、郊外の条件の悪い物件なら13％程度です。

リースバックの家賃は、周辺の家賃相場を考慮して算出されますが、ケースによっては相場家賃よりも高いこともあります。

なお、期待利回りは不動産の条件だけでなく、経済状況によっても変わるため、家賃設定の料率も時期によって変化します。

リースバックでは、オプションで期間を定めて買戻しができる場合もあります。

買戻しの特約がある場合、リースバックの買戻し価格の相場は以下の通りです。

リースバックは、売却価格は市場価格より1～3割程度安く、買戻し価格はリースバックの売却価格より1～3割程度高くなります。

つまり、買戻し価格は、市場価格と同等、あるいはそれ以上になる可能性があります。

ただし、買戻し価格について、売却時に価格を決めていた場合、経済情勢によっては買戻し価格が相場より高くなるケースや安くなるケースがあります。

次にリースバックで発生する費用のシミュレーション例について見ていきましょう。

リースバックで発生する費用のシミュレーション

リースバックで発生する費用について例を挙げてシミュレーションしてみましょう。5000万円で売却した場合の例をご紹介します。

5,000万円で不動産を売却した場合

ここまでリースバックの費用について詳しく解説してきましたが、最後にスター・マイカのマンションリースバックⓇについて見ていきましょう。

リースバックを利用するならスター・マイカの「マンションリースバックⓇ」

スター・マイカは、15年以上にわたるリースバック取引実績に加えて、賃貸管理にも確かな実績があります。また、東証プライム上場企業（2975）の「スター・マイカ・ホールディングス」を親会社としています。

さらに、首都圏・関東圏を中心に中古マンション買取に関する豊富な経験を持ち、2026年現在で約4,000室の不動産を保有しております。

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スター・マイカでは、リノベーションマンションの販売事業での豊富な買取実績に加え、保有する賃貸マンションで培った確かな賃貸管理のノウハウが、リースバック事業でも活かされています。

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スター・マイカの買取を利用したお客様の声

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まとめ

リースバックの費用を中心にリースバックについて解説してきました。

リースバックを活用すれば、例えば、自宅を売却してまとまった資金が得られるだけでなく、住み慣れた自宅にそのまま住み続けることが可能です。

また、ご紹介したようにリースバック会社が直接買い取るため、仲介手数料が不要で、リースバックを利用する際にはほとんど費用が発生しません。

リースバックについて少しでも興味をお持ちいただけたら、早速、リースバックの無料査定を試してみてはいかがでしょうか。