リースバックとは？仕組みやメリット・デメリットをわかりやすく解説

リースバックとは、自宅を売却した後に家賃を支払うことで借主としてそのまま住み続けられる売却方法のことです。

老後資金や住宅ローンの返済、医療費などといった資金が必要な方を中心に、ここ数年で利用者が増えてきています。

しかし、「リースバックはどんな仕組みなのか？」「怪しいサービスではないか？」と思う方も多いのではないのでしょうか。

今回の記事では、リースバックの仕組みやメリット・デメリット、買取価格の目安などについてご説明します。

リースバックの仕組みとは？

リースバックは別名「セール＆リースバック」とも呼ばれ、不動産を売却して借り直す手法を意味しています。

所有する自宅などを第三者（主に不動産会社や投資家）に売却し、同時に売却先と賃貸借契約を締結することで同じ物件に住み続けることができる仕組みです。

つまり、リースバックは不動産の売却と賃貸を組み合わせた仕組みといえます。

不動産を「売却」することで、まとまった資金を得ることができ、その不動産を「賃借」することで自宅に住み続けることができます。

リースバックとリバースモーゲージの違い

リースバックと同様に、自宅を利用した資金調達の方法として「リバースモーゲージ」があります。

リバースモーゲージは、主に高齢者を対象とした商品で、自宅を担保に生活資金などを借りられるローン商品です。

利用者（債務者）の死亡時に、担保となっている持ち家を売却し、借入金を一括返済することで、金融機関は貸付金を回収します。

ここでは簡単に、リースバックとの主な違いについて確認していきましょう。

1. 資金の使い道の制限

リースバックは売却によって資金が得られるため、資金使途は完全に自由です。

それに対して、リバースモーゲージは融資によって資金が得られることから、一部の金融商品では資金使途が制限される場合もあります。

2. 対象となる不動産の種類やエリアの制限

リースバックは売却であるため、戸建てやマンションに関わらず利用でき、市場性の高いエリアであれば選択できる可能性が高いです。

それに対して、リバースモーゲージは融資であることから、十分な担保価値がないと利用できません。

特に定期的に一定額をもらえる年金型のリバースモーゲージでは用途は一般的に戸建てに限られており、マンションは都市部の物件でないと利用できないことが多いです。

3. 所有権の移転の有無

リースバックは売却であるため、所有権が移転します。

それに対して、リバースモーゲージは融資であることから、所有権は移転しません。

4. 不動産価格の下落や金利上昇のリスク

リースバックは売却であるため、その後の不動産価格の下落や金利上昇のリスクとは無縁です。

それに対して、リバースモーゲージは融資であることから、利用後に不動産価格の下落や金利上昇のリスクを負うことになります。

リースバックとリバースモーゲージの違いをまとめると、下表の通りです。

内容	リースバック	リバースモーゲージ
物件の所有権	買取事業者へ移転	本人のまま
固定資産税の納税義務	なし	あり
資金用途	自由	投資や事業資金はNG
年齢条件	なし	金融機関によるが55歳以上が多い
対象物件	制限なし ※業者次第で工場、事務所なども対応可	一戸建てが中心 ※一部マンションを対象としたサービスもあり
同居	可能	配偶者のみ
契約終了後	買い戻し可能	本人が亡くなったときに売却

リースバックとリバースモーゲージの細かい違いについては、以下の記事で詳しく解説しています。

リースバックを利用する4つのメリット

通常の売却方法に比べて、リースバックにはどのようなメリットがあるのでしょうか。

ここでは、リースバックを利用する4つのメリットをご紹介します。

1. 売却後も自宅に住み続けられる

リースバックの一番の特徴でありメリットといえるのが、自宅を売却してもそのまま住み続けられることです。

家を売却した後も引越す必要はなく、通勤や通学、日常の買い物など、売却後もライフスタイルの変化を最小限に抑えられます。

リースバックの場合、自宅を売却し所有権を失いますが、賃借権に基づいて生活を続けられます。

また、高齢者施設への住み替えに伴い、入居一時金を調達するためにリースバックを利用するケースでは、施設の空きが出るまでの間、賃貸借契約で住み続け、施設への入居可能となった段階で解約することも可能です。

2. 短期間で自宅を現金化できる

自宅を売却することで、短期間かつ一括でまとまった現金を受け取れます。特に、資金調達に時間をかけられない場合には、リースバックは有効な売却方法です。

資金の使い道にも制限はなく、住宅ローンの返済や老後資金、事業資金などに充てることができます。

一方、一般的な売却方法（不動産仲介会社を通じて売却）の場合、以下のようなプロセスを踏む必要があります。

• 売却活動（広告・内覧・価格交渉）
• 買主との売買契約締結
• 決済・引き渡し

そのため、早くても3か月、平均的に半年程度の時間がかかるのが一般的です。

需要が高くない物件などでは、買い手を見つけるまでに半年～1年以上かかることもあります。

この点、不動産会社が直接買主となるリースバックであれば、買い手を探す必要がなく、短期間で現金を受け取ることが可能です。

3. 物件の売却を考えていることを周囲に知られずに済む

一般的な不動産会社の仲介による売却では、SUUMOやアットホームなどのポータルサイトや不動産会社のホームページへの掲載、チラシでのポスティングなどで、広く買主を募集します。

そのため、自宅を売却することが周囲に知られてしまう可能性があります。

その点、リースバックでは不動産会社と直接取引をするため、物件情報を広く拡散する必要はなく、売却情報が公開されることはありません。

近所の人や職場の人に物件を売却することを知られたくない場合、リースバックは有効な方法といえます。

4. 住宅の維持費を軽減できる可能性がある

自宅を所有する場合、住宅ローン返済以外にも、固定資産税・都市計画税、火災保険料、マンションであれば管理費・修繕積立金などの維持費が必要です。

しかし、リースバックによって所有権を手放すことで、住宅ローン返済のほか、これらの維持費の負担はなくなります。

その代わりに、賃貸借契約に基づく家賃の支払いが必要となりますが、所有していた場合の維持費より住居費の負担は軽くなるケースもあります。

リースバックを利用する4つのデメリット

リースバックを検討するにあたり、デメリットについても踏まえておく必要があります。

ここでは、売却価格や賃貸借期間、家賃、住宅ローンにまつわるデメリットについてご説明します。

1. 売却価格は相場よりも安くなる傾向にある

リースバックの売却価格は市場価格の70％～90％程度が相場であるため、売却価格は市場価格よりも安くなることが一般的です。

売却価格の計算方法は、以下のようになります。

2. 賃貸借期間は無期限ではない

リースバックの賃貸借期間は無期限ではありません。

定期借家契約と呼ばれる更新のない契約を採用しているリースバックでは、賃貸借契約の終了時に強制退去をさせられる可能性が高いです。

一方で、普通借家契約と呼ばれる更新のある契約を採用しているリースバックでは、賃貸借契約の終了後も更新ができます。

長く住みたいのであれば普通借家契約のリースバックを選択することが望ましいですが、多くのリースバックでは定期借家契約が採用されています。

3. 家賃が相場よりも高い場合がある

リースバックの家賃は、売却価格に連動する形で決まることが一般的です。

リースバックの家賃の計算方法は、以下のようになります。

リースバックの家賃は売却価格と連動して決まり、周辺の家賃相場とは無関係であるため、結果的に家賃は周辺の家賃相場よりも高くなることが多いです。

4. 買取価格がローン残債を下回る場合は利用できない

一部の不動産会社では、買取価格がローン残債を下回ると利用できないこともあります。

ただし、任意売却物件もリースバックの対象としている不動産会社では、買取価格がローン残債を下回っていても利用できます。

任意売却とは、銀行等の債権者の合意を得て行う借金返済のための特殊な売却のことです。

リースバックを活用したお悩み解決事例

リースバックは利用目的や会社選びが適切であれば、お客様のお悩みを解決できるサービスです。

スター・マイカにリースバックでマンションをご売却されたお客様からの声をご紹介します。

リースバックの利用がおすすめな人とは？

そのほか、リースバックの利用は以下のような人に向いています。

リースバックは利用する人の様々なニーズを満たすことができるサービスといえます。

リースバックで不安な点もスター・マイカなら解消

最後に、スター・マイカが提供する「マンションリースバックⓇ」についてご紹介します。

スター・マイカは、首都圏、関西圏を中心とした累計約17,000戸以上の中古マンション買取実績があり、リースバックにおいても、15年にわたる実績があります。

売却後の賃貸期間中の管理については、当社グループの管理会社が充実したサポートのもと丁寧に対応いたしますので、まずは無料査定をご依頼ください。

手続きの流れや契約内容についても丁寧にご説明いたしますので、お気軽にお問い合わせください。

スター・マイカの「マンションリースバックⓇ」の流れ

「マンションリースバックⓇ」でご自宅をリースバックする流れについて詳しくご説明します。

1. 売却のご相談／問い合わせ

まずリースバックサービスを提供している不動産会社に問い合わせます。

ホームページの査定依頼フォームや電話で申し込むことが多いです。

リースバックを希望する物件の無料査定のみを依頼できますし、不安や疑問がある場合も気軽に相談することができます。

2. 机上査定価格の提示

問い合わせ後、電話またはメールにて「机上査定価格」（簡易査定価格）が提示されます。

机上査定とは、登記簿謄本や地図など物件の基本的な情報から簡易的に査定することです

不動産会社から提示された机上査定価格に納得できた場合は、次のステップとして現地調査（訪問査定）を依頼します。

3. 現地調査（訪問査定）

現地調査では、不動産会社の担当者が実際に現地を訪れ、室内の状態や周辺環境などを確認します。具体的には、以下のような点をチェックします。

• 建物の劣化状態
• リフォーム・修繕履歴や必要性
• 日当たりや通風
• 騒音や道路などの周辺環境　など

現地調査の結果を踏まえ、より正確な買取金額が提示されます。

4. 買取金額の提示

現地調査が完了すると、希望する賃料や契約期間などの条件、現地調査の結果や市場価格を踏まえた最終的な買取金額が、不動産会社の担当者から提示されます。

5. 不動産売買契約の締結

買取金額や賃料に納得できれば、不動産売買契約を締結します。

契約に先立ち、不動産会社（宅地建物取引業者）から重要事項説明が行われます。

重要事項説明は、不動産取引において、契約締結前に重要な事項を説明するもので、宅地建物取引業法に基づき必ず実施される手続きです。内容に同意したうえで売買契約書に署名・捺印します。

リースバックといっても、通常の売買契約や賃貸契約と内容が大きく変わるわけではありません。

しかし、2つの契約を同時に進めるため必要書類も多く混乱しがちです。

分からない点はそのままにせず、必ず担当者に質問しながら、納得したうえで契約に進みましょう。

6. 残金決済／引き渡し及び賃貸借契約の締結

不動産会社が売主に残代金の支払いを行います。

※残代金は、売買代金から売買契約時に受領した手付金を引いた金額。

売主側が入金を確認したうえで、物件の引き渡しを行います。

このとき、同時に固定資産税や管理費などの清算、売主から不動産会社へ所有権移転登記、抵当権抹消登記の手続きを行います。

また、引き渡しと同時に賃貸借契約を締結するため、賃貸借契約に必要な敷金や賃貸保証会社加入料の支払いも合わせて行うことが一般的です。

7. 賃料の支払いスタート

リースバック完了後は、賃料の支払いがスタートします。

引き渡し後は、住宅ローン返済だけでなく、固定資産税・都市計画税や管理費・修繕積立金の支払いはなくなります。

リースバックでよくある質問

この章では、リースバックでよくある質問についてまとめました。

Q1. 住宅ローンが残っていてもリースバックできますか？

はい。住宅ローンが残っている場合でも、買取価格が住宅ローンの残債より高ければリースバックの利用は可能です。

しかし、リースバックの買取価格が住宅ローンの残債を下回り、住宅ローンを完済できない場合は、リースバックを利用できません。

そのため、リースバックを検討される際は、最初に無料査定を依頼し、住宅ローン残債に対して買取価格で完済できるかを確認しましょう。

Q2. リースバックをした自宅には何年住めますか？

リースバック後、今の家に住み続けることができる期間は「賃貸借契約の期間」によって変わります。

リースバックでは、1～3年の契約期間を設けることが多い傾向です。

賃貸借期間延長の相談はできます。

Q3. リースバックした物件は買い戻しできますか？

はい、契約内容によっては将来的に買い戻しすることも可能です。

買い戻しは選択制のオプションであることが多く、買い戻し価格はあらかじめ決めておくケースや買い戻し時の時価で決めるケースがあります。

Q4. リースバックの相談や査定にはお金がかかりますか？

リースバックの相談や査定は無料です。お金はかかりません。

査定を依頼しても契約を強制されることはなく、査定結果を見て断ることもできます。

複数社に依頼しても無料であるため、査定は複数社に依頼して条件を比較することをおすすめします。

Q5. リースバックの買取価格はどのように決まりますか？

リースバックの買取価格は、次のような複数の要素を総合的に判断して決められます。

• 周辺の不動産相場
• 再販時のリフォーム費用
• 将来の売却想定価格
• 賃貸借契約の条件（賃料・更新の有無・契約期間など）
• お客様の希望条件

家賃収入が目的の会社であれば、利回りを重視して金額を決めるケースもあります。

買取価格と家賃については、以下の記事で詳しく解説しています。

Q6. リースバックで起こりうるトラブルはありますか？

リースバックでよくあるトラブルは以下のものがあります。

トラブル例の詳細は以下の記事にて詳しく解説しています。

Q7. リースバックを提供する会社にはどんな不動産会社がありますか？

リースバックを提供する大手不動産会社には、以下のような会社があります。

大手リースバック会社のサービス詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。

Q8. リースバックの審査をまとめて複数社に依頼する方法はありますか？

複数のリースバック会社にまとめて一括査定を依頼できるサービスに「家まもルーノ」があります。

リースバックの一括査定については、以下の記事で詳しく解説しています。

Q9. リースバックの家賃が払えなくなったら、どうなりますか？

リースバックの家賃が払えなくなった場合でも、すぐに退去を求められるわけではありません。

一般的に、家賃の滞納が1～2ケ月程度では、貸主による賃貸借契約の解除が認められる可能性は低く、直ちに契約終了とはなりません。

過去の判例では、3ケ月以上の継続的な滞納があった場合に、貸主と借主の信頼関係の破壊が認められ、契約解除が有効と判断されるケースが多くみられます。

そのため、実務上は3ケ月以上の家賃を滞納した場合に、貸主は退去を求めることができると考えられています。

ただし、滞納の期間や額、支払い状況、賃借人の事情などによって判断は異なるため、状況に応じて柔軟に対応されることもあります。

Q10. リースバックの利用時に消費税はかかりますか？

個人が売主となりマイホームを売却する場合、消費税は課税されません。

土地については、もともと消費税の対象外です。

また、建物については、個人が自宅を譲渡する場合、消費税はかかりません。

リースバックで自宅の資金化を検討しよう

リースバックは、自宅を早期に現金化できる一方で、売却価格が低くなる傾向にあったり、賃料や賃貸借期間などで不安を抱えたりと気になる点もたくさんあります。

一方で、「急な資金が必要」「住み替えの準備をしたい」「老後の生活資金を確保したい」など、抱える事情次第ではいち早く対応をすすめるべきです。

リースバックが最適な選択肢かどうかを検討するために、まずは実績豊富な信頼できる不動産会社に相談し、売却価格や家賃、賃貸借期間などの条件を確認しましょう。