リースバックの買戻しはどうやる？買戻し価格や住宅ローンの可否や買戻し特約との違いを解説

自宅を売却し、賃貸として住み続けることができるリースバックでは、売却した住宅を買い戻すこともできます。

リースバック後の買戻しを希望している人の中には、買戻し（買い戻し）の価格や、買い戻す際に住宅ローンを組めるかどうか等について気になっている方も多いのではないでしょうか。

結論から申し上げますと、リースバックで売却した住宅は、「再売買の予約契約」という契約を結ぶことで買い戻すことが可能です。

ただし、買戻し価格は売却価格の1.1〜1.3倍が相場であり、住宅ローンが組めないケースも多いため、事前に十分な計画を立てる必要があります。

そこで今回の記事では、リースバック後の買戻し価格の目安、買戻し時の必要な資金調達方法、買戻しをするための注意点、買戻しで損しないためのコツなどについて紹介します。

リースバックとは

リースバックとは、今住んでいる持ち家を売却し、まとまった資金を手に入れながら賃貸物件として住み続ける方法です。

具体的には、自宅をリースバック会社に売却した上で、同じリースバック会社と賃貸借契約を結び、毎月の家賃を支払いながら住み続けます。

売却先が貸主になるため、外見上は今までと変わらない生活を送ることができ、周囲に売却の事実を知られにくいという特徴もあります。

賃貸借契約とは、当事者の一方がある物の使用および収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって効力を生じる契約のことです。

リースバックのメリットは、まとまった資金を一度に手に入れることができる点です。

生活環境を変えずにまとまった資金を得ることができるため、借金の返済や会社の資金繰りのために中小企業の社長が利用するケースもあります。

一方、リースバックのデメリットは、売却後、そのまま住み続けるためには家賃の支払いが必要となる点です。

家賃は周辺の相場ではなく、売却価格をベースに算出されるため、一般的な賃貸よりやや高くなる傾向にあります。

リースバックのメリット・デメリットや詳しい利用の流れについては、以下の記事で詳しく解説しています。

ここまでリースバックの概要について見てきましたが、次にリースバック後の買戻しの仕組みについてお伝えします。

リースバック後の買戻しの仕組み

結論から申し上げますと、リースバック後の買戻しは「再売買の予約契約」を締結することで可能です。

リースバックは、元々の名称が「セールス・アンド・リース・バック」であり、従来は「売却(セール)」と「賃貸(リース)」、「買戻し(バック)」の3つの取引をセットで行うサービスとして広まりました。

昨今は、リースバックといっても色々な商品があり、「買戻し(バック)」に関してはオプションとなっていることも多く、買い戻す必要のないリースバック商品も増えてきています。

ただし、元々は「買戻し(バック)」がセットの商品が一般的であったことから、買戻しができるリースバック商品も多いです。

「買戻し(バック)」のあるリースバックサービスでは、リースバック会社との間で「賃貸借契約書」と「再売買の予約契約書」の2本をセットで締結します。

「再売買の予約契約書」とは、将来あらためて売買契約を締結することを予約しておく契約書であり、この予約があることで、一定の条件のもとで物件を買い戻す権利が確保されます。

昨今のリースバック商品は多様化しており、買戻し（バック）はオプション扱いとなっているものも増えています。

すべてのリースバック商品で買戻しができるわけではないため、買戻しを前提とするのであれば、契約前に「再売買の予約」が付帯されているかどうかを確認するようにしましょう。

再売買の予約は、特にルールは決まっていませんが、昨今のリースバックではいつでも買戻しができるタイプのものが多いです。

ここまでリースバックの買戻しの仕組みについて見てきましたが、次に買戻し価格についてお伝えします。

リースバック後の買戻し価格の基準

リースバック後の買戻し価格は、売却価格の1.1〜1.3倍が相場です。

リースバックの売却価格とは、リースバックを開始したときにリースバック会社へ売った価格のことです。

基本的には、売った価格より10％～30％増しの価格で買い戻すことになります。

都市部の条件の良い物件であれば10％程度の割り増しで買い取ることができ、郊外の条件の悪い物件は30％程度の割り増しが必要です。

一方で、リースバックの売却価格は以下のような水準で決まっています。

市場価格とは、第三者に売ったときの時価のことです。

リースバックの売却価格は市場価格よりも10％～30％程度安くなります。

都市部の条件の良い物件であれば市場価格の90％程度で売ることができ、郊外の条件の悪い物件は市場価格の70％程度で売ることになります。

つまり、市場価格より10％～30％安く売却した物件を、さらにその売却価格より10％～30％高く買い戻すことになるため、最終的な買戻し価格はおおむね市場価格に近い水準に落ち着きます。

例えば、市場価格が3,000万円の物件の場合、売却価格が80％の2,400万円であれば、買戻し価格は2,400万円×1.2＝2,880万円程度となり、市場価格に近い水準です。

リースバックの買取価格と家賃の相場については、以下の記事で詳しく解説しています。

住宅ローンは組める？リースバック後の買戻し時の必要な資金調達方法

リースバックの買戻し時には、住宅ローンが組めないことが多いです。

住宅ローンが組めるかどうかは、収入や本人の信用力に左右されるため、必ずしも組めないわけではありませんが、利用できないことを前提に資金計画を立てておくのが安全です。

特に注意が必要なのは、任意売却とセットでリースバックを利用した場合です。

任意売却を利用した場合、住宅ローンの返済ができなかったという「債務不履行」の記録が信用情報に登録されるため、登録期間中は住宅ローンを組むことができません。

任意売却とは、住宅ローンが返済できなくなった場合に、競売によらず債権者（銀行）の同意を得て売却する方法のことです。

任意売却については、以下の記事で詳しく解説しています。

住宅ローンの滞納者が任意売却を選択すると、住宅ローンが返せないという債務不履行を起こしたことになるため、ブラックリストに名前が載ります。

ブラックリストとは、信用情報機関の「事故情報名簿」のことです。信用情報機関は、銀行などが融資希望者の返済能力を調べるために利用する組織です。

ブラックリストに登録される期間は5～7年間で、その間は住宅ローンを組めなくなります。

ブラックリストは銀行系と信販・クレジット系、消費者金融系の3つ期間で情報が共有されるため、ブラックリストに名前が載っている間はノンバンクなどでも融資を受けることが困難になります。

一方、ブラックリストに登録されていない人であれば、本人の信用力や収入状況によっては住宅ローンを利用できる可能性があります。

そのため、まずは金融機関に相談するのがおすすめです。

住宅ローンが組めない場合の資金調達方法として、以下を検討してみましょう。

ここまでリースバックの買戻し時に必要な資金調達方法について見てきましたが、次にリースバック後に買戻しするための注意点についてお伝えします。

リースバック後に買戻しをするための注意点

この章ではリースバック後に買戻しをするための注意点について解説します。

買戻しの条件をあらかじめ契約書に明記しておく

買戻しを確実に行うためには、買戻しの条件を再売買の予約契約書にあらかじめ明記しておきましょう。

買戻しの条件を「いつでもできる」というタイプにしておくと、買戻し資金が貯まった段階で買い戻すことができます。

特に以下の点を契約書に盛り込んでおくことで、将来のトラブルを防ぐことができます。

普通借家契約のリースバックを選択する

買戻しを前提とするなら、賃貸借契約の種類は「普通借家契約」が適しています。

リースバックの賃貸借契約の種類には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。

普通借家契約とは、借主の意志だけで更新ができる契約で、定期借家契約は契約期間の満了とともに契約が終了し、更新ができない契約のことです。

借主の権利は普通借家契約の方が強く保護されています。

定期借家契約のリースバックを選んでしまうと、次のようなリスクがあります。

それに対して、普通借家契約では契約終了時に貸主から退去を要求されても、貸主に立ち退き料を請求できるため、退去を求められるケースは限定的です。

普通借家契約は、長く安定して住み続けることができるため、契約更新を重ねながら買戻しのタイミングを見極めることが可能です。

ただし、多くのリースバック会社は定期借家契約を採用しています。

買戻しを強く希望する場合は、普通借家契約に対応しているリースバック会社を選ぶようにしましょう。

家賃を滞納させない

買戻しを検討しているのであれば、賃貸借契約期間中の家賃の滞納は避けなければなりません。

家賃を3ヶ月以上滞納させると、賃貸借契約の解除事由となり、普通借家契約か定期借家契約か否かに関わらず、貸主から退去を命ぜられます。

一旦退去してしまうと買戻しの権利を行使できなくなるため、家賃は滞納しないことが大前提です。

万が一、一時的に家賃の支払いが困難になりそうな場合は、滞納する前にリースバック会社に相談し、支払い条件の調整が可能かどうかを確認してください。

リースバック後の買戻しで損しないためのコツ

この章ではリースバック後の買戻しで損しないためのコツについて解説します。

将来買い戻せる価格で買取価格を決める

買戻しで損をしないためには、将来買い戻せる価格で買取価格を決めておきましょう。

「価格は後で決める」という方針にしてしまうと、不動産市況の変動やリースバック会社の判断によって、予想以上に高い価格を提示されるリスクがあります。

買取のタイミングは「自由」とし、価格は「固定」にしておくのが、買戻しを前提とする場合の有利な契約条件です。

買戻し資金を計画的に確保しておく

リースバックは、買戻し時に住宅ローンを組めないケースが多いため、買戻し資金を計画的に準備しておく必要があります。

具体的には、リースバック開始時点から逆算して、毎月の家賃支払い額と貯蓄可能額のバランスを確認し、何年後に買戻し資金を確保できるかシミュレーションしておきます。

自力での貯蓄が難しい場合は、親族への相談や協力の打診を早めに行ってください。

あらかじめ複数の資金調達方法を持っておけば、安心して買戻し計画を進められるでしょう。

付帯条件もしっかりと比較して選ぶこと

買戻しで損をしないためには、買戻し価格だけでなく、付帯条件もしっかりと比較して選ぶことがポイントです。

付帯条件とは、例えば「敷金・礼金なし」「保証人不要」「退去時の原状回復義務の範囲」などの諸条件のことです。

「敷金・礼金なし」のリースバックであれば、初期費用を安くすることができるため、その分を買戻し資金の積み立てに回すことが可能です。

複数のリースバック会社から見積もりを取り、買戻し価格・家賃・付帯条件を総合的に比較して、自分にとって最も有利な条件の会社を選びましょう。

買戻し特約との違い

リースバック契約で用いられる「再売買の予約」とは別に、民法では「買戻し特約」というものが定められています。

リースバックで一般的に使われるのは「再売買の予約」であり、民法上の「買戻し特約」とは別のものです。

再売買の予約は制限が少なく、自由度が高いため、リースバック契約ではこちらが多く使われます。

民法の買戻し特約とは、売主が買主の支払った代金を返すことで、買主との売買契約を解除できるという特約のことです。

つまり、売主が受け取った代金を返還すれば不動産を取り戻せるという仕組みであり、実質的に買戻しを行うことになります。

しかし、民法の買戻し特約には以下のような制限があります。

一方で、再売買の予約とは、売買契約を締結した当事者間で、再度の売買契約をすることを予約しておく契約です。

再売買の予約には民法の買戻し特約のような法律上の制限がなく、価格・期間・条件など取り決め内容を当事者間で自由に設定できるため、柔軟性に対応できます。

このような自由度の高さから、リースバック契約では「再売買の予約」を用いることが一般的です。

リースバックならスター・マイカの「マンションリースバックⓇ」

ここまで、リースバックの買戻しについて解説してきました。

スター・マイカでは、「マンションリースバックⓇ」というリースバックのサービスを提供しています。

スター・マイカは、過去15年以上にわたるリースバック取引実績と、豊富な賃貸管理実績を持っています。

さらに、首都圏・関東圏を中心に中古マンション買取に関する豊富な経験を持ち、2026年現在で約4,000室の不動産を保有しております。

そこで最後に、スター・マイカの「マンションリースバックⓇ」についてご紹介します。

スター・マイカは、リノベーションマンションの販売とともに、たくさんの賃貸マンションを保有することで安定したバランスの良い収益を得ています。

そのため、お客様のライフプランに合わせた契約期間でのご提案が可能です。

マンションでリースバックをするなら、マンション専門のスター・マイカへお任せください。

まずは、査定依頼フォームにお問い合わせいただければ、賃料と買取価格をご提示いたします。

リースバックに関するご質問もお気軽にお問い合わせください。

リースバック後の買戻しでよくある質問

この章では、リースバック後の買戻しでよくある質問についてまとめました。

Q1.リースバックをするとブラックリストに載りますか？

リースバックをしただけではブラックリストには載りません。

リースバックではなく、任意売却を行うことでブラックリストに載ってしまいます。

任意売却では、住宅ローンの返済ができなくなったという事実（債務不履行）が信用情報機関に記録されるため、ブラックリストに載ります。

リースバックは任意売却と併用されることがあるため、混同されがちですが、両者は別の手続きです。

任意売却を利用せずにリースバックを行う場合は、ブラックリストに載ることはありません。

Q2.リースバック後に親族が買い戻すことはできますか？

条件次第では、親族が買い戻すことも可能です。

ただし、再売買の予約契約書に「買戻しの権利を第三者に譲渡することはできない」と記載されている場合は、親族であっても買い戻すことができません。

親族による買戻しを想定している場合は、契約時に「親族も買戻しの権利を行使できる」旨を契約書に盛り込んでおきましょう。

Q3.退去後に買い戻すことはできますか？

退去後に買い戻すことはできません。

買戻しを確実に実行するためには、「自ら退去しないこと」または「退去させられないこと」の2つが必要です。

そのためにも、普通借家契約を選び、家賃を滞納しないことを心がけてください。

リースバックの退去については、以下の記事で詳しく解説しています。

Q4.買い戻すときに諸費用は発生しますか？

買戻し代金の他に「登録免許税」と「印紙税」の2つが発生します。

登録免許税とは、買い戻した不動産を自分名義に変更する所有権移転登記を行うための税金です。

印紙税とは、購入の売買契約書に貼り付ける印紙代のことです。

その他、住宅ローンを組む場合には、金融機関に支払う保証料や事務手数料も発生します。

また、司法書士への報酬が必要になるケースもあるため、買戻しを行う際は、買戻し代金以外の諸費用も含めた資金計画を立てておきましょう。

まとめ

この記事では、リースバックの買戻しについて解説してきました。

リースバックでは再売買の予約の特約を結ぶことで、買戻しが可能です。

買戻し価格は売却価格の1.1〜1.3倍が相場であり、最終的にはおおむね市場価格に近い水準に落ち着きます。

ただし、買戻し時に住宅ローンを組めないことも多いため、計画的な資金の積み立てや親族から借り入れなどの金調達方法もあらかじめ検討しておきましょう。

買戻しをする際の注意点として、「買戻しの条件をあらかじめ契約書に明記しておく」「家賃を滞納させない」「賃貸借契約は普通借家契約を選ぶ」などが挙げられます。

リースバックの買戻しの概要がわかったら、まずはリースバック会社に相談することから始めてみましょう。