住宅ローン返済中でも家は売れる！ローン中の不動産の売却方法と注意点

家を売りたいけれど、まだ住宅ローンが残っているから、と迷っている方もいらっしゃるでしょう。

結論から言うと、住宅ローンが残っている家でも売ることは可能ですが、やや手間がかかると言えます。

それは、住宅ローン残高が売却価格よりも高い「オーバーローン」の場合、残債を返済するために何らかの対処をしなければならないためです。

そこでこの記事では、住宅ローンが残っている家を売るための方法を解説します。

住宅ローンが残っているマイホームを満足いく結果で売るために、知識を付けておきましょう。

ローン返済中の家は売却できる！

結論からすると、ローン返済中の家でも売却は可能です。

住宅ローンが返済中の物件には、抵当権が設定されています。

抵当権とは、債権者(銀行等)が担保物件から優先的に弁済を受けることができる権利のことです。

不動産を売却するには、抵当権の抹消が必要です。

抵当権を抹消するには、返済中の住宅ローンを完済する必要があります。

返済中の住宅ローンを完済するには、売買代金をもって一括返済することが通常です。

売却するには抵当権の抹消が必要であり、抵当権の抹消をするには売却が必要であることから、抵当権の抹消と売却は同時に行うことになります。

売買代金をもって一括返済するには、住宅ローン残債が売却価格よりも下回っていることが必要です。

住宅ローン残債が売却価格よりも下回っていることをアンダーローン、住宅ローン残債が売却価格よりも上回っていることをオーバーローンと呼びます。

ローンの返済中の家を売るには、アンダーローンの状態であることが原則です。

ただし、例外的にオーバーローンでも売る方法はあります。

オーバーローンで売る方法は、「自己資金で補填する」、「住み替えローンを使う」、「任意売却をする」の3つです。

そのため、全体の流れとしては、まずはアンダーローンかオーバーローンかで2つの選択肢に大きく分かれます。

次に、オーバーローンでは、状況によって3つの選択肢があるということです。

最初にローン残高と売却価格を確認

住宅ローンが残っている家を売ることは可能ですが、そのためにはローンの残債を完済する必要があります。

住宅ローンが残っている状態だと、「抵当権」と呼ばれる金融機関の権利が付いたままです。

住宅ローンを完済し、この抵当権を抹消することが売却の条件となります。

しかし、家の売却額よりも住宅ローン残高が高い場合もあるでしょう。

そのため、まずは今のローン残高や売却価格を調べる必要があります。

1. 住宅ローンの残高

まず、住宅ローンの残りがどれくらいあるのかを確認しましょう。

住宅ローン残高の主な確認方法は、以下の3つです。

住宅ローンを返済している人は、返済予定表を持っているはずです。

住宅ローンは毎月減っていくため、返済予定表があると売却時点の残高を予測することができます。

これから査定を依頼する場合には、およそ4～6ヶ月後が引渡時点の残高です。

住宅ローンの残高は、まずは返済予定表で把握することをおすすめします。

返済予定表がない場合は、残高証明書で確認する方法もあります。

残高証明書は、銀行の窓口で発行してもらうことができます。

残高証明書は有料であり、都市銀行等では発行手数料が税込880円程度となることが多いです。

また、残高証明書は郵送されるまでに1～2週間程度の時間がかかることもあります。

ネットバンキングを行っている場合は、インターネットで残高を確認できるケースが多いです。

ネットバンキングは、24時間いつでも確認できる点がメリットとなります。

2. いくらで売れるかを確認する

住宅ローンの残高と同時に、売却価格の確認も必要です。

不動産会社に査定を依頼することで、家がいくらで売れるかを知ることができます。

住宅ローンの残りの金額と不動産の売却で得られる金額が分かれば、オーバーローンになるのか、アンダーローンになるのかを知ることができます。

売却価格の査定をする際は、必ず複数社に査定依頼をしましょう。

マンション専門のスター・マイカでは、独自のデータベースによる正確かつスピーディーな査定で、当日または翌営業日には簡易的な査定価格をご提示することが可能です。

不動産会社で査定価格を確認し、オーバーローンとなる場合は、自分で残りのお金を用意する必要があります。

例えば、住宅ローン残高が4,000万円で売却価格が3,500万円の場合、3,500万円-4,000万円＝-500万円となるため、500万円を用意することで売却が可能です。

オーバーローンでも売却する方法

では、オーバーローンだと分かり、残債分のお金を自分で用意できない場合、家を売ることはできないのでしょうか？

結論から言うと、家を売却することは可能です。

すでにオーバーローンになることが分かっている方や、返済が難しいけれども売却したい方は、これから解説する方法でオーバーローンの家を売却しましょう。

オーバーローンの状態でも家を売却する方法は以下の2つです。

1. 自己資金で補填する

売却代金では返済しきれない残債部分を、自己資金で補うことができればオーバーローンでも売却することができます。

自己資金で補填する場合には、事前に銀行に自己資金で補填する旨を伝えておくことが望ましいです。

自己資金で補う方法は、次節以降に紹介する「住み替えローンを使う」と「任意売却をする」に比べると、最もリスクが低く、自由度も高い売却方法になります。

そのため、オーバーローンで売却する際は、まずは自己資金で補填できないかを最優先で検討すべきです。

自分の預貯金だけで足りない場合には、親族に不足部分を一時的に借りられないかを確認することもおすすめします。

2. 住み替えローンを使う

住み替えローンは、返済できなかったローン残債と次に買う家の代金を合算し、借りることができるローンです。

例えば、売却で返済しきれなかったローン残債が300万円あり、次に購入する物件が3,000万円だったとします。

住み替えローンではこのような場合、3,300万円を借りることで、返済しきれなかったローン残債300万円を返済できるようにします。

住み替えローンを利用するには、買い替えの実施が大前提となります。

次に物件を購入する予定がなく、今の家を売却するだけの場合、住み替えローンを利用することはできません。

住み替えローンについて詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

3. 任意売却を検討する

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に金融機関の了承のもと、抵当権設定がされた住宅を売却する方法です。

この場合、住宅は法的手続き（競売）によらない方法で売却され、その代金によって残債務を解消します。

一般的に住宅ローンが残っている家には抵当権が付いていますので、普通に売却することはできません。

しかし金融機関に依頼して売却すれば、住宅ローンを完済できなかったとしても、抵当権を外してもらえる場合があります。

基本的に売主は、借入先の金融機関や任意売却に対応している不動産会社に相談しましょう。

アンダーローンだった場合の売却方法

アンダーローンであれば、引渡時に残債を一括返済できることから、通常と同様に売却することができます。

アンダーローンであるか否かは、まずは不動産会社に査定を依頼して確かめます。

査定結果は売却予想価格に過ぎないことから、アンダーローンの確証を得るためにも、査定は複数の不動産会社に依頼して確かめることが望ましいです。

査定の結果、アンダーローンと分かれば、不動産会社と媒介契約(仲介の契約のこと)を締結し、売却活動を開始します。

買主が見つかったら、買主と売買契約を締結します。

不動産の売却では、売買契約と引渡日との間の期間が1～1.5ヶ月程度空くことが通常です。

売買契約日は、契約が締結された証として、売主は買主から売買代金の10％程度の手付金を受領します。

残金は、引渡日に受領します。

一括返済を行うには通常は残金も必要であるため、一括返済は引渡時に残金が振り込まれた時点ですぐに行います。

一括返済を行ったら、司法書士がそのまま法務局に向かい、抵当権抹消登記を行うことが通常です。

そのため、ローン返済中の家の売却では、引渡日に「買主による残金支払い」と「売主による一括返済」、「司法書士による抵当権抹消登記」の3つを同時に行うことになります。

住宅ローン返済中の家を高く売却するコツ

住宅ローン返済中の家を高く売却するコツは以下の2つです。

1. 写真にこだわる

家を購入する人の多くが「内覧」を行います。

内覧とは、買主に対して家の中を見てもらう販売行為のことです。

内覧者の数が多ければ多いほど、それだけ高い金額で家を売却できる可能性が高くなるでしょう。

だからこそ、まずは内覧者数を増やす施策を行うべきです。

内覧件数を増やすためには、より多くの人に「内覧したい！」と思ってもらえる広告を作成する必要があります。

内覧したい気持ちを高めるには「魅力的な写真を準備する」ことが必要です。

不動産広告の主な手段である大手ポータルサイトの物件掲載では、写真が20枚ほど掲載できます。

魅力的な写真を数多く掲載すれば、多少相場より高い金額で販売していても内覧希望者を集めることができるでしょう。

基本的には不動産業者が写真撮影を担当しますが、安心して任せられない場合があります。

売却担当者が撮った写真を見て、魅力的に見えないようなら自分で撮影してしまいましょう。

次のポイントを意識して撮影すると、魅力的な写真が初心者でも簡単に撮ることができます。

これらの方法は誰にでも出来る簡単な方法ですが、プロが撮ったのかと思われるほど魅力的な写真を撮る方法です。

2. 価格交渉に慣れておく

内覧が増え、申込みが入ると「価格交渉」を求められます。

残りの返済金額より高い金額で家を売却したいのであれば、価格交渉に慣れておく必要があります。

価格交渉といっても難しいことをする必要はありません。

残りの返済金額を下回る金額で購入したいと言ってくる人には、すべてお断りするだけです。

買いたいと思ってくれた気持ちはありがたいですが、残りの返済額よりも低い金額で買われてしまうと意味がありません。

断りをいれていても、内覧者数が多ければ、いつか値引きなしで買いたいという人や、値段交渉で断りをいれた後に「やっぱり値引きなしで買いたい」という人が出てくるかもしれません。

仮に残りの返済金額と値引き交渉の金額が絶妙なラインであれば、値引きに対応することも検討できます。

実務上、価格交渉は1~2回で終わることが多いため、残りの返済額より売却額が下回らないよう、慎重に交渉してください。

ここまで住宅ローン返済中の家を高く売却するコツについて見てきましたが、次に住宅ローン返済中の家を売却する時の注意点についてお伝えします。

ローン返済中の家を売却する際の注意点

この章では、ローン返済中の家を売却する際の注意点を解説します。

離婚がきっかけで売却する場合

離婚をきっかけに売却する場合は、以下の2点に注意します。

1つ目は、ローンの組み方です。

ペアローン等で組んでいる場合は、所有形態が共有となっています。

共有物件を売る場合は、共有者全員の同意が必要です。

そのため、共有の場合は、売却に関して夫婦で合意をする必要があります。

2つ目は、財産分与です。

財産分与とは、夫婦が婚姻中に協力して蓄えた財産を分け合うことを指します。

住宅ローンが残っている物件を売却する場合、一括返済後に残ったプラスの財産は財産分与の対象となります。

財産分与は、50％ずつの割合で分けることが通常です。

転勤などの理由で引っ越す場合

転勤等の理由で急な引越しを行う場合は、引越し先の物件を購入するか賃貸にするかも含めて検討することが重要です。

通常、住宅ローンは二重に組めないため、住宅ローンが残っている物件で買い替えを行う場合には、売却を先に進めることもあるでしょう。

買い換えの際、現在の住まいの売却がスムーズにできなかった場合に、引越し先の物件購入の契約を解除できる「特約」を必ずつけることが大切です。

こうした「特約」をつけることを踏まえ、引越し先の物件購入を売却と平行して進めるケースも検討してみましょう。

買い換えは「売り先行」「買い先行」と、どちらもそれぞれにメリット・デメリットがあり、状況に応じた選択が重要です。

たとえば売却を先に進める「売り先行」の場合、売却価格が確定するため、次の住まいの資金計画が立てやすいというメリットがあります。

一方で、買主が決まらなければ次の住まいを購入できず、引越しのタイミング調整が難航する可能性もあります。

また、賃貸などに一時転居してから売却活動を行う場合、室内に家具がないことで生活のイメージが伝わりにくく、売却が長期化する可能性もあります。

加えて、契約・決済・引渡し時には買主が指定する金融機関や物件の再確認のため、何度か元の住まいの近くへ戻る必要が生じるケースもあります。

「買い先行」「売り先行」どちらを選ぶにしても、それぞれの特徴を理解し、ライフスタイルや資金状況に応じて検討することが大切です。

また、一部の銀行では、別荘や別宅などを購入する際に利用できるセカンドハウスローンを組めることもあります。

ただしセカンドハウスローンを利用するための審査基準が厳しい場合や、金融機関によってさまざまな条件があるため、希望金額を借りられない恐れがある点がデメリットとなります。

そのため、希望がかなわない場合には、賃貸物件に引っ越すことが望ましいといえます。

通常の不動産売却に限らず、住宅ローンが残った家を売却する際にも諸費用がかかる点は注意しておきましょう。

仲介を利用して売却する場合は仲介手数料がかかりますし、売買契約書に貼付する収入印紙代や、住宅ローンを利用している際の抵当権抹消に関する費用などの「諸費用」も売却時の出費となります。

住宅ローンの完済ばかりに気をとられて、諸費用が足りないといった事態が起こらないように、事前に準備をしておくことが大切です。

手数料や税金を含めて完済できるかを確認する

住宅ローン残高は、手数料や税金を含めて完済できるかを確認することがポイントです。

家の売却には、以下のような費用が生じます。

上記の費用のうち、売却で税金が発生する場合は売却の翌年の2/16～3/15が納税期限となるため、残債を一括返済する引渡時に必要となるわけではありません。

残債を一括返済するのは引渡時であることから、とりあえずは売却で生じる税金以外の費用を差し引いた後の残額がローン残債を上回るかを計算することが必要です。

上記の売却で生じる税金以外の費用(仲介手数料～引越し代まで)は、合計すると一般的に売却金額の4～5％程度となります。

そのため、売却金額の95％の金額がローン残債を上回っていれば、引渡時にローン残債を一括返済できると予想されます。

売却時の詳しい費用については以下の記事で詳しくご説明していますので、合わせてご覧ください。

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住宅ローン返済中の売却でよくある質問

この章では、住宅ローン返済中の売却でよくある質問について解説します。

Q1. アンダーローンでも売却できる目安・基準はありますか？

アンダーローンで売却できる目安は、売却額の95％が住宅ローン残債を上回っていることが損益の判断ポイントとなります。

売却では、所得税や住民税等の費用も生じることがありますが、売却で生じる税金は引渡時には生じないため、とりあえず考慮外にできます。

仲介手数料や印紙税等の売却で生じる税金以外の費用は、合計すると売却額の5％以内で収まることが一般的です。

よって、売却額の95％が住宅ローン残債を上回っていれば、売却額から諸費用を差し引いた差額が住宅ローン残債を上回っていることになります。

もし、売却額の95％が住宅ローン残債を下回っていても、自己資金で補填できる範囲であれば売却はできます。

自己資金で補填する際の目安は人によって異なりますが、50万円以下であれば補填できると判断する人も多いと推測されます。

Q2. 抵当権抹消登記のタイミングは？

抵当権抹消登記のタイミングは、住宅ローンの完済時です。

住宅ローンの完済は引渡時に同時に行うため、抵当権抹消登記のタイミングは引渡時ということもできます。

引渡には通常司法書士も同席していますので、取引が終え次第、司法書士がその足で法務局に向かって抵当権抹消登記の手続きを行うことが通常です。

Q3. 売却時の税金を抑える方法はありますか？

税金の特例を利用すれば、売却時の税金を抑えることができます。

一般的にマイホームの売却でよく利用される特例は、以下の2つの特例です。

売却時に発生する税金は、所得税、住民税、復興特別所得税の3つです。

これらの税金は、譲渡所得が発生した場合に生じます。

3,000万円の特別控除とは、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例のことです。

3,000万円の特別控除の効果は大きいため、譲渡所得を大幅に減らすことができます。

一方で、譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例とは、譲渡損失(マイナスの譲渡所得のこと)が発生した場合に利用できる特例です。

譲渡損失を他の給与所得等と損益通算することで、税金を節税することができます。

損益通算とはプラスの所得とマイナスの所得を合算し、全体の所得を小さくして節税する確定申告の手続きのことです。

損益通算をしても損失が残る場合は、翌年以降3年に渡り繰り越して控除(繰越控除)することができます。

Q4. アンダーローンの状態で返済できないとどうなりますか？

アンダーローンで、一括返済できないことはレアケースと思われます。

原因としては売却額とローン残債がほぼ同額で、当日支払う仲介手数料が原因でローン残債を下回ってしまうことは考えられます。

一括返済できなければ、理論的には債務不履行を生じさせたことになります。

債務不履行とは、銀行に対しての返済の約束を破ることです。

債務不履行になれば、ブラックリスト(信用情報機関の事故情報名簿)に名前が記載されるため、その後、5～7年はローンを組めない等の支障が生じます。

もし、アンダーローンで一括返済できない場合、事情を一番わかっている不動産会社に相談し、仲介手数料の支払いを待ってもらうことが無難な対応です。

取引を予定通り完了させローンを完済すれば、債務不履行にはなりません。

引渡当日はトラブルになりますので、返済できないと発覚した時点で不動産会社に早めに相談することをおすすめします。

住宅ローンが残っている家だらけなのでご安心を

不動産会社は、住宅ローンが残っている家の案件を非常に多く扱っています。

売却物件全体の半数以上は住宅ローンが残っている家、という会社もあります。

そのため、「住宅ローンが残っている家を売るのは自分だけ」と思う必要はありません。

住み替えローンを利用するなどして、対処していくことがおすすめです。

以下の記事では、マンション売却の流れについてご紹介していますので、合わせてご覧ください。