親子リレーの住宅ローンとは？持分割合や子供が同居しないデメリットや相続時の控除

住宅ローンのひとつに、親子2代にわたって支払う「親子リレー」という方法があります。

親と子供が同居しているケースや、二世帯住宅を建てるケースなどでよく使われている住宅ローンです。

そこでこの記事では、親子リレーで住宅ローンを検討している方に向け、このローンの概要や、できること、相続時の扱いなどを解説していきます。

親子リレーで返済する住宅ローンの基礎知識や、得する制度について理解を深めてみてください。

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親子リレーとは

ここでは、親子リレーの概要について解説していきましょう。

親子リレーとは、親が主たる債務者、子供はローンの後継者として連帯債務者になり、親子で一本の住宅ローンを借入する方法です。

親と子が連帯債務で住宅ローンを組む行為であり、基本的には夫婦で連帯債務の住宅ローンを組むのと同じです。

連帯債務

連帯責務とは、連帯債務者が主たる債務者と連帯して債務を負う形式のローンのことをいいます。

親子リレーローンを組んだときは、親も子供も住宅ローンを返済することになります。

つまり、連帯債務者である子供は、主たる債務者と同じ立場の債務者となります。

親子リレーの住宅ローンを組むメリット

親子リレーのメリットは、主に以下の3つです。

1．親子の収入を合算できる

1つ目は親と子の収入合算できるという点です。

二世帯住宅などは延床面積が大きくなり、建築資金が大きくなる傾向にあります。

高額な住宅ローンを必要とする二世帯住宅を作る場合には、親子リレーはもっとも理にかなったローンといえるでしょう。

2．長期ローンを組むことができる

2つ目は、親の年齢では借りることのできない、長期ローンを組むことができる点です。

親子リレーは、子供の年齢を基準に住宅ローンを組むことができます。

通常の住宅ローンでは、完済年齢の上限を80歳と定めているため、65歳の人は35年ローンを組むことができません。

一方、親子リレーであれば、子供が30歳の場合その年齢を基準とすることができ、35年ローンも組むことができます。

3．年金も収入として認められる

3つ目は、フラット35で親子リレーを組む場合、年金も収入と認められるという点です。

通常、年金は住宅ローンの返済原資と認められず、年金生活者は住宅ローンを組むことができません。

ところが、フラット35の親子リレーであれば、年金も安定した収入として認められ、年金生活者であっても住宅ローンを組めるようになります。

親子リレーの住宅ローンを組むデメリット

親子リレーのデメリットは主に以下の3つです。

1．持分を調整しないと贈与とみなされる場合がある

1つ目は、親子リレーでは持分を調整しないと贈与とみなされる場合があります。

たとえば、住宅ローンの返済負担割合が、親60％、子40％の場合、住宅の所有権割合も親60％、子40％としなければなりません。

住宅ローンの返済負担割合が、親60％、子40％なのに、親が100％所有しているような物件だと、子供が親に贈与していることになります。

親の住宅を途中から親子リレーに借り換える場合には、親子間で持分を売買し、返済負担割合と所有権割合を同じにする必要があります。

2．未婚の子供と使うと将来同居しない可能性がある

2つ目は、子どもが未婚の場合、将来同居しない可能性がある点です。

子供の妻（または夫）が同居を嫌がり、子供が出て行ってしまうと、子供は住んでないのに住宅ローンを払わなければなりません。

また、子供に親子リレーローンが残っていると、新たな住宅ローンが組みにくくなります。

親子リレーローンを利用する場合には、同居が将来にわたって続くと確定していることが望ましいでしょう。

3．相続の遺産分割で揉める可能性がある

3つ目は、相続の遺産分割で揉める可能性がある点です。

親子リレーでは、一緒に住宅ローンを組んでいる子が基本的にその家を相続します。

もし、住宅以外の財産が少ない場合、子に兄弟がいると相続人の間で、引き継ぐ財産の金額に大きな不公平が生じる可能性があります。

親子リレーを組む際は、将来、誰がどの資産を引き継ぐのか、相続人にある程度認識してもらうことが必要となるでしょう。

親子リレーを借りるときの都市銀行とフラット35の特徴

ここでは、親子リレーの特徴について解説していきましょう。

親子リレーの融資の特徴は、都市銀行とフラット35で異なります。

都市銀行の特徴

都市銀行による親子リレーでは、大きく2つの特徴があげられます。

1．親の年収は300万円以上が目安

1つ目の特徴は、親の年収が300万円以上必要である点です。

親子リレーローンでは、親も債務者であるため、住宅ローンを毎月返済していくこととなります。

そのため、親にも収入があり、返済能力を持ち合わせていることが大前提です。

2．公的年金の収入は、収入として認めない

2つ目の特徴は、公的年金の収入は収入として認めないという点です。

300万円という年収目安の場合、年金だけでこれを超える高齢者も多くいます。

しかし、都市銀行では、年金を住宅ローンの返済に充てる収入原資として認めない銀行が多いです。

つまり、都市銀行で親子リレーを組む場合、年金以外で300万円以上の収入が必要となります。

フラット35の特徴

フラット35とは、旧住宅金融公庫が前身である住宅金融支援機構が提供している長期固定金利の住宅ローンのことです。

住宅金融支援機構

住宅金融支援機構とは、国土交通省と財務省が管轄する独立行政法人のことです。昔の住宅金融公庫が戦後の住宅難を解消するための役割を終えたことから、組織の形が変わり、住宅金融支援機構となりました。

都市銀行とくらべると、フラット35の特徴はかなり緩く、以下のようになっています。

1．70歳を超えていても組むことができる

1つ目の特徴は、親子リレーのフラット35なら70歳を超えても組むことができる点です。

通常のフラット35は70歳未満であることが必要ですが、親子リレーであれば、70歳超でも組めるようになります。

2．公的年金も年収として認められる

2つ目の特徴は、フラット35の場合、公的年金も年収として認められるという点です。

退職した人でも年金収入さえあれば、親子リレーを組むことができます。

親子リレーと団体信用生命保険

ここでは、親子リレーと団信について解説していきましょう。

団体信用生命保険

団体信用生命保険（以下、「団信」と略）とは、住宅ローンを組んだ人が死亡または高度障害になった場合に、保険金が下り、その保険金により住宅ローンが完済される生命保険のことです。

通常、住宅ローンを組む際は、団信への加入が必須になります。

都市銀行で親子リレーを組む場合の団信は、金融機関によって「後継者の子供のみ加入する」ケースや、「親子で加入する」ケースと、2パターンあります。

子供のみで加入するケースの場合、親が亡くなったときの住宅ローンの債務は、当然そのまま残ります。

また、親子で加入するケースでは、親が亡くなったときの住宅ローンの債務は、親の負担割合の分だけ弁済され、子供の住宅ローンは残る形となります。

一方、フラット35では、親または子のいずれか1人が団信に加入します。

親が加入した場合、親が亡くなれば子供が新たに加入することになります。

また、親が加入した場合でも、親が80歳未満で死亡・高度障害になった場合には、親子の弁済の負担割合に関わらず、子供のローン残高も含めて全体のローンが弁済されます。

親が80歳未満で亡くなれば、子供の住宅ローンの分まで弁済されるため、都市銀行の親子リレーローンとは大きく異なります。

親子リレーと相続時の控除

ここでは、親子リレーと相続時の控除について解説していきましょう。相続では、親に債務がある場合、マイナスの財産として子に引き継がれます。

しかし、親子リレーの場合は、団信の加入方法によって引き継ぐ債務の内容が異なります。

たとえば、都市銀行の親子リレーで団信に子供しか加入できないケースでは、親が亡くなったときには親の住宅ローン債務が残ります。

この場合、マイナス財産として相続財産から控除することができます。

一方、親も団信に加入しているケースでは、親が亡くなると親の負担割合の住宅ローン債務がなくなります。

この場合、親子リレーによって相続財産から控除できるマイナスの財産は発生しません。

つまり、相続対策として親子リレーを活用する場合には、親は団信に入らないほうが有利になります。

これに対し、相続対策が不要の人は、親も団信に入ったほうが有利です。

団信への加入の有無は、相続対策の必要性も踏まえた上で決定することがポイントとなるでしょう。

親子リレーと借り換え

ここでは、親子リレーと借り換えについて解説していきましょう。

親が既に高齢で、まだ多額の住宅ローンが残っている場合には、親子リレーに借り換えるという選択もあります。

親子リレーでは、子供の年齢を優先してローンを組むことができるため、既に高齢でも35年のような長期ローンを組むことができます。

長期ローンにすると、毎月の返済額が小さくなるため、生活が楽になるでしょう。

また、一度も借り換えをしたことない人であれば、金利が下がる可能性も高く、全体の返済額が下がる可能性もあります。

ただし、親子リレーとしてローンを借りるためには、所有権割合をローンの返済割合と同じにすることが必要です。

現在、親が100％所有している物件であれば、親子間で一部売買を行い、所有権割合を調整する必要が出てきます。

現状、毎月の住宅ローンの返済が重く、かつ、その家を子供が相続する可能性が高い場合であれば、親子リレーローンへ借り換えるのもひとつの方法でしょう。

まとめ

親子リレーローンには、それぞれ独特の特徴があります。

この特徴にはまるような状況であれば、効果的に活用することができるでしょう。

親の収入や財産状況に合わせて、自分たちに適した親子リレーローンを選択していきましょう。

また、売却の注意点や買い替えについての記事も合わせてご覧ください。

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