一括査定サイトは便利ですが、希望する会社に必ず依頼できるとは限りません。

そのため、特徴を知った上で利用することが望ましいです。

不動産一括査定サイトにはどのような特徴があり、どういう人が利用に適しているのでしょうか。

この記事では「不動産売却の一括査定」について解説します。

不動産売却の一括査定サービスとは？

最初に不動産売却の一括査定サービスについて解説します。

不動産の一括査定とは、利用者が複数の不動産会社に査定を無料で依頼できるインターネット上のサービスです。

利用者と不動産会社の間に一括査定サイトの運営会社が入って、両者を繋ぎます。

実際に査定を行う不動産会社は、一括査定サイトの運営会社に登録をしている会社です。

査定を申し込むと運営会社から不動産会社へ連絡が入ります。

その後、不動産会社と利用者で訪問査定の日程調整を行い、物件に出向いて査定を行うという流れです。

一括査定サイトは、主にマンションや戸建て、土地といった居住用の不動産を対象としたサービスが多いです。

基本的には不動産の売主しか利用できないサービスであり、買主が単に相場を調べる目的で利用することはできません。

一括査定サービスのメリット・デメリット

不動産の一括査定サービスは便利ですが、メリットとデメリットを把握してから使うのがおすすめです。

相場を把握できる

複数の不動産会社を比較することができるため、適正な価格水準を把握できる点がメリットです。

その結果、高過ぎる、または安過ぎるといった査定価格を判別することができます。

1社ずつ問い合わせる手間が省ける

一括査定サービスを使えば、簡単に複数の不動産会社に査定を依頼できる点がメリットです。

1社ずつ調べて依頼するという手間を大幅に省くことができます。

複数社から一斉に営業連絡が入る

一括査定サービスのデメリットは、一度に複数の不動産会社に査定を依頼するため、各不動産会社からの電話やメールが増える点です。

売却する意志がないのに査定を依頼すると、その後、何回も営業電話がかかってきて困る場合もあります。

「不特定多数からの連絡は避けたい」という方は、累計約28万件の査定実績をほこるスター・マイカのマンション査定をご利用ください。

査定額＝売れる価格ではない

一括査定サービスかどうかに関わらず、不動産会社による査定はその金額で売れることを保証する価格ではありません。

あくまで売却予想価格であるため、いたずらに高い査定価格を求めても無意味です。

高い査定価格を追求するために一括査定サービスを何個も利用しないようにしましょう。

依頼先はサイトの提携会社に限られる

一括査定サービスによって査定を依頼できる会社は、一括査定サイトの運営会社に登録している提携会社に限られます。

自分で依頼したい不動産会社に査定を依頼できるとは限りません。

依頼したい不動産会社があらかじめ決まっている場合には、一括査定サービスを利用せず、直接査定を依頼するのがおすすめです。

一括査定による不動産売却の流れ4つのステップ

不動産売却を考えている売主が一括査定サービスを利用する流れは4ステップです。

1. 査定方法を選ぶ

多くの一括査定サイトでは、机上査定と訪問査定の2つのサービスを利用できます。

机上査定

机上査定とは不動産会社の担当者が物件を直接見ずに行う査定のことです。

訪問査定

訪問査定とは、不動産会社の担当者が実際に不動産を見て行う査定を指します。

いずれも無料で利用できることが一般的です。

机上査定は、不動産会社が実際に物件を見ずに査定することから、価格精度は訪問査定よりも劣ります。

そのため、机上査定は売却する意思はそれほど強くないけれども、価格だけは把握しておきたい人に適した査定方法です。

机上査定は、一般的に即日～3日程度で査定結果を受領できます。

一方で、訪問査定は不動産会社が実際に物件を見て査定することから、価格精度が高くなります。

そのため、訪問査定は売却する意思がある程度固まっている人に適した査定方法です。

2. 訪問査定の日時の調整をする

訪問査定を依頼すると、不動産会社から査定の日時を決める電話がかかってきます。

不動産一括査定サイトを利用すると、一般的に3～6社程度の会社に査定が依頼されます。

その後、各会社と日時を調整することが必要です。

3. 訪問査定に立ち会う

訪問査定では物件の内部も見るため、通常は売主も査定に立ち会います。

査定時は不動産会社による本人確認が行われる場合があります。

事前に「登記済証(権利証)」や「登記識別情報通知書」を準備しておくとスムーズです。

4. 査定結果を聞く

訪問査定が終了すると、1日～1週間後には査定結果が出ます。

再び不動産会社と面談して、査定の根拠や売却に要する期間等の説明を聞くことが望ましいです。

面談を通じて実際に営業担当者と話すと、担当者の人となりや専門性も知ることができます。

面談での対応は、不動産会社を選ぶための重要な判断材料になります。

査定結果は実際に会って説明を受けることをおすすめします。

不動産売却の一括査定サービス7選

この章では、戸建てや土地にも対応した不動産一括査定サービスを紹介します。（2026年8月26日時点）

HOME4U

HOME4Uは、NTTデータグループが運営している一括査定サイトです。

2001年からサービスを開始した一括査定サイトであり、豊富な実績があります。

元々マンションや戸建てといったマイホームの査定に注力していましたが、近年は店舗等の事業系の不動産の査定も可能となりました。

信頼できる一括査定サイトを利用したい人に、おすすめのサイトです。

＞HOME4U公式サイトはこちら

すまいValue

すまいValueは、「三井のリハウス」、「住友不動産ステップ」、「東急リバブル」、「野村の仲介＋」、「小田急不動産」、「三菱地所ハウスネット」の大手6社に依頼できるサイトです。

いずれの会社も大手不動産会社であることから、安心感があります。

大手の不動産会社に売却を依頼したい人に、おすすめの会社です。

＞すまいValue公式サイトはこちら

イエウール

イエウールは登録企業数が比較的多く、エリアも全国に対応している一括査定サイトです。

農地も査定の対象としており、地方の物件でも利用できる可能性があります。

近くに不動産会社がなく、どこに依頼すれば良いか分からない人におすすめのサイトです。

＞イエウール公式サイトはこちら

SUUMO（スーモ）

SUUMO査定は、不動産ポータルサイトの大手であるSUUMOが運営している一括査定サイトです。

SUUMO査定はチャット形式で査定の申し込みが可能です。

チャット形式で査定を依頼したい人に、おすすめのサイトとなります。

＞SUUMO公式サイトはこちら

アットホーム

アットホームの査定は、地域を選択すると最大の査定可能企業数が表示される点が特徴です。

申し込みの途中段階で不動産会社を選ぶ機能もあります。

査定を依頼する会社を自分である程度絞り込みたい人に、おすすめのサイトです。

＞アットホーム公式サイトはこちら

LIFULL HOME’S

LIFULL HOME’Sは、提携企業数が非常に多い点が特徴です。

申し込みの途中で査定を依頼する機能があります。

近所の会社も提携企業である可能性があるため、知っている会社も含めて査定も依頼したい人におすすめのサイトです。

＞LIFULL HOME’S公式サイトはこちら

イエウリ

イエウリは、多数の不動産会社に査定を依頼後、査定書が届き、査定結果を見て面談したい不動産会社を選べるという一括査定サイトです。

いきなり営業電話がかかって来る一括査定サイトとは異なるため、慎重に不動産会社を選びたい人におすすめのサイトとなります。

＞イエウリ公式サイトはこちら

仲介で高く売るための一括査定サイトの選び方

不動産一括査定サイトは以下の点を確認して選ぶことがポイントです。

1つ目として、対応エリアを確認します。

全国対応している一括査定サイトも多いですが、場合によっては一部の地域にしか対応していないサイトもあります。

2つ目としては、同時に依頼できる会社数を確認します。

一般的には最大6社としている一括査定サイトが多いようです。

多過ぎると訪問査定の日程調整が手間になってしまうため、最大6社で実際には3～4社程度に査定を依頼できれば十分といえます。

3つ目としては、対応している物件や得意な物件を確認します。

多くの一括査定サイトが、マイホームの売却向けです。

アパート等のマイホーム以外を売却したい場合には、それらの物件に対応しているかを確認する必要があります。

査定結果の比較のポイント

この章では、訪問査定の結果の比較ポイントについて解説します。

金額ではなく査定根拠を聞き出す

査定結果について、担当者から金額の根拠を聞き出すことが重要です。

不動産会社によっては仲介の契約を取りたいがために、いたずらに高い価格を提示するケースがあります。

査定価格は、その金額での売却を保証するものではありません。

契約を獲得する目的で、意図的に相場より高い査定価格を提示するケースも考えられます。

依頼者としては、いたずらに高い価格を提示していないか、見極めるためにも根拠を聞くことが必要です。

成約事例か売り出し事例かを確認する

根拠が示されたら、その根拠は成約事例によるものか、売り出し事例によるものかを聞いてみます。

不動産の取引では値引きが行われることも多いため、成約事例は売り出し事例よりも価格が低くなっていることが多いです。

そのため、売り出し事例を重視して査定が行われると、査定価格が高くなっている可能性があります。

査定価格は、一般的には成約事例のみで算出されていることが理想です。

相場とかけ離れた査定額が届いた際の確認

仮に相場とかけ離れた査定額が出てきたとしても、必ずしも常に怪しいとは限りません。

高い査定価格でも、不動産会社が既に高い価格で購入する見込み客を抱えている場合があります。

その場合、提示された価格で売れるケースもあり得ます。

そのため、査定価格が不自然に高いと感じたら、根拠をしっかりと確認することが適切です。

一括査定が向いている人・向いていない人

この章では、不動産の一括査定が向いている人と向いていない人を紹介します。

不動産売却の一括査定が向いている人

少しでも高く売りたい人

少しでも高く売りたい人は、一括査定の利用が向いています。

ただし、必ずしも査定価格で売却できるとは限らないため、一括査定の効果はあくまでも高く売れる可能性を広げるだけに留まります。

大手の会社にこだわらない人

利用する一括査定サイトによっては、中小の不動産会社も査定に参画します。

そのため、大手の不動産会社にこだわらない人は、一括査定サイトを利用するメリットが出てきます。

不動産売却の一括査定が向いていない人の特徴

売却を急いでいる人

売却を急いでいる人は、仲介ではなく買取が適した売却方法です。

そのため、仲介の不動産一括査定サイトは向いていません。

ただし、一部の不動産一括査定サイトの中には買取専門のサイトも存在します。

買取専用の一括査定サイトなら、買取を希望する人に向いています。

近隣に知られずに売りたい

仲介は各社がインターネット広告やチラシを撒くため、複数の不動産会社に売却を依頼すると売却活動が近所の人に知られやすいです。

そのため、複数社に仲介を依頼する前提の人は、一括査定サイトは向いていません。

賃貸中・投資用の物件を売りたい人

多くの不動産一括査定サイトがマイホームを対象としています。

そのため、賃貸中・投資用の物件を売りたい人は、一般的な一括査定サイトの利用は向いていません。

賃貸中・投資用の物件で一括査定を利用したい人は、収益物件を専門に扱う一括査定サイトを利用する必要があります。

営業電話やメールが負担になる人

一部の一括査定サイトでは、仮に売却を取りやめても査定を依頼した不動産会社からしつこい営業電話やメールが届くことがあるようです。

そのため、営業電話やメールが負担になる人は一括査定サイトの利用は避けた方が良いといえます。

マンション売却ならスター・マイカの買取サービス

営業電話はなるべく避けたいといった方には、一括査定サービスよりも不動産会社に直接買い取ってもらうのがおすすめです。

特にマンションを売却予定の方であれば、査定実績の豊富なスター・マイカまでご相談ください。

不動産のお悩み、スター・マイカに
お聞かせください。

• 投資事業部
  宅地建物取引士
• 投資事業部
  宅地建物取引士
  ファイナンシャルプランナー2級
• 投資事業部
  宅地建物取引士

マンション専門に累計約19,000件の豊富な買取実績

「スター・マイカ」は東証プライム上場企業（2975）の「スター・マイカ・ホールディングス」を親会社としています。

スター・マイカは過去20年以上にわたり、ファミリータイプ（35㎡～）の分譲マンションを中心に買取を続け、2013年より13年連続でマンション保有戸数業界1位をキープしています。

※中古マンション事業を営む上場企業各社の最新決算情報に基づく当社調べによります

築30年以上やファミリータイプのマンションに強み

スター・マイカは、市場で評価されにくい築30年以上の築古マンションやファミリータイプの物件を積極買取しています。

保有物件の平均築年数は30年を超えており、適正に物件の価値を評価した査定が期待できます。

一括査定を依頼してみたけれど、「思った結果と違った…」という方はお気軽にご相談ください。

スター・マイカのマンション買取を利用したお客様の声

不動産相続

東京都在住/30代夫婦2LDK/46.50㎡売却までの期間：2ヶ月

安心感のある専門的なサポート

室内状況が悪く仲介での売却が難しかったため、買取の査定を依頼しました。初めての不動産売却と相続で残置物の処理方法やスケジュール感に不安がありましたが、丁寧且つスピーディーな対応をしていただき、最後まで安心して売却することができました。

施設への転居

北海道在住/80代女性単身者売却までの期間：2週間

迅速かつ丁寧な対応力

約1年間、仲介で売却活動を行っていましたが、買い手が見つからず、買取査定を依頼しました。施設入居までの期間が迫っており、早期売却を希望したところ一括決済を提案していただき、スピード感をもって売却することができました。※一括決済とは、不動産売買において、契約から所有権移転登記までを一度に完了させる決済方法です。

転職による住み替え

兵庫県在住/40代女性4人家族3LDK/74.95㎡売却までの期間：4ヶ月

誠実な価格提示

地方へ転職するため住み替えで自宅の売却を検討し、買取の査定を依頼しました。依頼した際には、住み替え先の内覧や他社からの査定金額の提示など、さまざまな状況がありましたが、貴社は柔軟に対応してくださり、大変助かりました。金額も駆け引きなしで納得のいく金額を提示していただき、気持ちよく売却することができました。

事業の清算

大阪府在住/40代女性3人家族LDK/80.19㎡売却までの期間：2週間

築古物件も積極買取

長年にわたり事務所として利用してきましたが、事業を廃業することになったため、売却活動を開始しました。昭和築の古い物件であったため、他社の査定金額は思うように伸びなかったのですが、スター・マイカでは納得のいく金額を提示していただけました。上場企業ということもあり、すぐに現金化することができ、大変助かりました。

不動産売却の一括査定に関するよくある質問

この章では、不動産売却の一括査定に関するよくある質問について解説します。

Q1. 匿名でも一括査定を受けられますか？

机上査定または訪問査定は、匿名では利用することはできません。

利用にあたっては、氏名や電話番号、住所等の個人情報を入力することが一般的です。

匿名で利用したい場合には、AI査定または匿名査定と呼ばれるインターネット上の簡易な無料査定システムを利用すれば、精度は低いですがある程度の価格を知ることができます。

Q2. 査定を受けたあとに売却をやめることはできますか？

査定を受けた後も、売却を取りやめることはできます。

査定価格を知って、売却を取りやめるということはよくあることです。

売却を取りやめても、費用は発生しません。

Q3. 複数の一括査定サイトを併用してもいいですか？

複数の一括査定サイトを併用しても問題はありません。

ただし、訪問査定に訪れる不動産会社が増えるため、日程調整等の対応の手間が一気に増えます。

1つ利用してみて信頼できる会社が見つからなければ、別の一括査定サイトの利用を検討するとよいでしょう。

まとめ

以上、不動産売却の一括査定について解説してきました。

不動産売却の一括査定は、簡単に複数の不動産会社に査定を依頼できる点がメリットです。

一方で、査定が依頼できる不動産会社は、一括査定サイトの提携会社に限られてしまう点が挙げられます。

不動産売却の一括査定はマイホームを少しでも高く売りたい人には利用する価値がありますが、賃貸中の物件を売りたい人等は必ずしも有益とは限りません。

自分が一括査定サイトの利用に適しているか否かを見極めたうえで、適切に活用して頂ければと思います。

なお、戸建てや土地ではなく『マンション』を、手間なく『買取』で売りたいとお考えの方は、以下の記事で買取専門の一括査定サイトを紹介していますので、ご参考にしてください。

売却と賃貸のどちらを選択すべきかについては、所有者の事情や物件の状況によって異なります。

2つの選択に明確な正解はないため、売却と賃貸の双方のメリットとデメリットを把握し、条件に照らし合わせて最適な方を選ぶことが望ましいです。

この記事では、マンションは売却すべきか賃貸に出すべきかについて解説します。

マンションは売却か賃貸に出すべきか

マンションの売却と賃貸には、主に下表のような違いがあります。

金銭に関しては、売却は一度にまとまった現金を手にすることができます。

それに対して、賃貸は長期的に少しずつお金を得られる点が特徴です。

継続コストに関しては、売却は一度きりの取引であり、継続性がないため発生しません。

それに対して、賃貸は継続的取引であることから、固定資産税や損害保険料等の継続費用が生じます。

手間に関しては、売却は手続きが終了するまで売主が対応すべきことが多いです。

それに対して、賃貸は大部分の手間を管理会社に委託することができます。

ただし、賃貸でも退去後にクロスの張り替え等を行う場合は、貸主側に費用の捻出が必要です。

税制優遇は、マイホームのマンション売却であれば節税特例が充実しています。

それに対して、賃貸における税制優遇は基本的にないのが特徴です。

リスクに関しては、売却は基本的にほとんどありませんが、契約不適合責任という売主責任を負う可能性はあります。

契約不適合責任

契約不適合責任とは、契約の目的と異なるものを売却した際の責任です。引渡後に買主から修繕や損害賠償等を問われる可能性があります。

ただし、適切な不動産会社に仲介を依頼して売却する場合には、過度な契約不適合責任を負わずに済むような契約書の作成を行ってくれます。

それに対して、賃貸は継続的な取引であるため、賃貸期間中に空室や修繕、入居者トラブル等の様々なリスクが発生する可能性があります。

マンション売却のメリット・デメリット

マンション売却のメリットとデメリットを挙げると、以下の通りです。

賃貸中マンションの売却の流れや注意点については、以下の記事をご覧ください。

賃貸に出すメリット・デメリット

賃貸に出すメリットとデメリットを挙げると、以下の通りです。

マンション売却と賃貸でかかる費用・税金

この章では、マンションの売却と賃貸で生じる費用や税金について解説します。

売却にかかる費用と税金

マンション売却には、下表のような費用が発生します。

譲渡所得税は、売却価格や特例を使うことにより発生しないこともあります。

譲渡所得税を除いた場合の売却に要する費用の合計は、売却価格の3.5～4％程度です。

詳しい税金のシミュレーションは以下の記事をご覧ください。

賃貸に出すときにかかる費用

賃貸に出すときは、下表のような費用が発生します。

家賃の金額にもよりますが、賃貸に出したときの所得税および住民税等の税金以外の費用は合計すると家賃収入に対して概ね15～30％程度となります。

マンション売却と賃貸でシミュレーション

この章では、売却と賃貸でどちらがお得かシミュレーションをします。

マンションを売却した場合の手残り

売却に要する費用は売却価格の4％、譲渡所得税は発生しないものと仮定します。

手残りを計算すると、以下の通りです。

マンションを5年間賃貸に出した場合

賃貸に出すため住宅ローンは完済しているものとし、賃貸に出したときの費用の合計は家賃収入の20％、税金は考慮外と仮定します。

空室リスク・退去時の原状回復を考慮した場合

空室リスクは年間5％、退去時の原状回復を考慮して賃貸に出したときの費用合計は年間に均して家賃収入の30％、税金は考慮外と仮定します。

マンション売却か賃貸かの選び方

この章では、売却と賃貸を選ぶポイントについて解説します。

マンション売却が向いているケース

売却が向いているのは以下のようなケースです。

住宅ローンが残っている場合は原則として賃貸に出せないため、売却が選択肢となります。

賃貸需要が弱いエリアは、入居者がなかなか決まらず、維持費ばかり生じる可能性が高いことから、売却が適しています。

築年数が古く、修繕費の負担が大きい場合も、今後資産価格が下落する恐れがあるため、早めに売却することが望ましいです。

賃貸に出すのが向いているケース

賃貸に出すのが向いているのは、以下のようなケースです。

住宅ローンが残っていても、転勤等のやむを得ない事情がある場合には、例外的に賃貸に出すことができます。

数年後に戻る予定がある場合には、賃貸に出すことが適しています。

一方で、住宅ローンが完済しており、物件が賃貸需要の強い好立地に存在する場合には、賃貸に出すのが向いています。

また、相続税対策が必要な人は、売却せずに賃貸に供したまま収益物件として保有し続けた方が有利です。

マンション売却ならスター・マイカ

「住み替え予定のマンションがある」「収益物件の利回りが下がってきた」などで売却を検討されている方は、スター・マイカの買取サービスをご検討ください。

マンション買取であれば、仲介による売却とは異なり手数料がかかりません。

不動産のお悩み、スター・マイカに
お聞かせください。

• 投資事業部
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マンション専門に累計約19,000件の豊富な買取実績

「スター・マイカ」は東証プライム上場企業（2975）の「スター・マイカ・ホールディングス」を親会社としています。

スター・マイカは過去20年以上にわたり、ファミリータイプ（35㎡～）の分譲マンションを中心に買取を続け、2013年より13年連続でマンション保有戸数業界1位をキープしています。

※中古マンション事業を営む上場企業各社の最新決算情報に基づく当社調べによります

スター・マイカは、ファミリータイプや築30年を超える物件も多く買い取っており、買取のスケジュールやお客様のご要望に柔軟に対応できることが強みです。

全国6拠点に支店設置

スター・マイカのマンション買取サービスは、全国6拠点に展開し、地方エリアの買取も強化しております。

全国6拠点に支店設置

スター・マイカのマンション買取サービスは、全国6拠点に展開し、地方エリアの買取も強化しております。 現金化や引渡しのスケジュールの柔軟な対応など、お客様のご事情に合わせた提案をいたします。

「売却・賃貸どちらにすべきか」の相談から、スケジュールの柔軟な対応など、お客様のご事情に合わせた提案をいたします。

スター・マイカの買取を利用したお客様の声

不動産相続

東京都在住/30代夫婦2LDK/46.50㎡売却までの期間：2ヶ月

安心感のある専門的なサポート

室内状況が悪く仲介での売却が難しかったため、買取の査定を依頼しました。初めての不動産売却と相続で残置物の処理方法やスケジュール感に不安がありましたが、丁寧且つスピーディーな対応をしていただき、最後まで安心して売却することができました。

施設への転居

北海道在住/80代女性単身者売却までの期間：2週間

迅速かつ丁寧な対応力

約1年間、仲介で売却活動を行っていましたが、買い手が見つからず、買取査定を依頼しました。施設入居までの期間が迫っており、早期売却を希望したところ一括決済を提案していただき、スピード感をもって売却することができました。※一括決済とは、不動産売買において、契約から所有権移転登記までを一度に完了させる決済方法です。

転職による住み替え

兵庫県在住/40代女性4人家族3LDK/74.95㎡売却までの期間：4ヶ月

誠実な価格提示

地方へ転職するため住み替えで自宅の売却を検討し、買取の査定を依頼しました。依頼した際には、住み替え先の内覧や他社からの査定金額の提示など、さまざまな状況がありましたが、貴社は柔軟に対応してくださり、大変助かりました。金額も駆け引きなしで納得のいく金額を提示していただき、気持ちよく売却することができました。

事業の清算

大阪府在住/40代女性3人家族LDK/80.19㎡売却までの期間：2週間

築古物件も積極買取

長年にわたり事務所として利用してきましたが、事業を廃業することになったため、売却活動を開始しました。昭和築の古い物件であったため、他社の査定金額は思うように伸びなかったのですが、スター・マイカでは納得のいく金額を提示していただけました。上場企業ということもあり、すぐに現金化することができ、大変助かりました。

マンション売却か賃貸かでよくある質問

この章では、マンションの売却と賃貸でよくある質問について紹介します。

Q1. 住宅ローンが残っていてもマンションを賃貸に出せますか？

原則として住宅ローンが残っているマンションは賃貸に出すことはできません。

理由としては、住宅ローンは銀行との契約で資金使途がマイホームの購入と定められているからです。

賃貸に出すと投資物件の購入と同じことになり、銀行との間で契約違反になります。

ただし、例外的に転勤等のやむを得ない事情がある場合には、銀行も一時的な賃貸をすることを認めてくれることが一般的です。

転勤等で賃貸に出す場合には、事前に銀行の了解を取っておく必要があります。

Q2. マンションを売って賃貸に住み替えるのは損ですか？

必ずしも損とは言えません。

しかし賃貸物件は家賃を払い続けても所有権を得られないため、物件が手に入らないという意味で損とする考えはあります。

ただし、損得の価値判断は人によって様々です。例えば、劣悪な住環境の分譲物件から、より良い住環境の賃貸物件に引っ越せば、得をしていると考えることもできます。

Q3. 賃貸中のマンションを売却することはできますか？

賃貸中のマンションも売却することは可能です。

賃貸中の物件を売却することは、オーナーチェンジと呼ばれます。

オーナーチェンジの主な買主は投資家であり、マイホーム売買とは市場参加者が異なります。

そのため実績豊富な不動産会社に依頼することが望ましいです。

まとめ

以上、マンションを売却すべきか賃貸に出すべきかについて解説してきました。

売却か賃貸かは、所有者の事情や物件の状況によって取るべき選択が異なります。

まとまったお金が必要な人や住宅ローンが残っている人、賃貸に適さない場所に物件がある場合等は売却に適しています。

一方で、住宅ローンが残っていても転勤等で一時的に貸し出したい場合や、相続税対策が必要な人は賃貸に出すことが望ましいです。

所有者や物件の条件に応じて、最適な方を選択していただければと思います。

賃貸マンションは、どのような管理方式を選択するか、どの会社に管理を委託するかで収益性が異なってきます。

ご自身に適した賃貸管理は、物件の条件や所有者本人の事情によって異なります。

まずは賃貸管理について理解したうえで、適切な管理方式を選択することが望ましいです。

この記事では「マンションの賃貸管理」について解説します。

マンションの賃貸管理とは

最初に賃貸管理の3つの形式の概要と、それぞれがどんな人におすすめかを解説します。

自主管理

自主管理とは、貸主が自ら物件の管理を行う管理方式のことです。

管理会社に管理を頼まず、貸主自身が全て管理を行うことを指します。

自主管理は、貸主自身に賃貸経営の知識や経験があり、かつ、物件が家の近くにあるようなケースでおすすめです。

例えば、同じマンション内に自宅とは別にもう一つ部屋を持っているとします。

その部屋を貸すような場合は、自主管理に適しているといえます。

管理委託

管理委託とは、管理会社に管理を委託する管理方式のことです。

管理委託は、管理委託契約によって管理会社に管理を委託し、建物所有者は貸主として借主と賃貸借契約を直接契約します。

管理委託は、管理を全て管理会社に任せることができ、いざ管理会社を解約したいときも解約手続きの負担が少ないという点がメリットです。

また、管理費は家賃の5％程度が一般的であり、収益性は家賃保証型サブリースよりも高くなります。

管理委託は、立地条件が良い等、空室の発生しにくい物件でおすすめの管理方式です。

サブリース

サブリースとは、転貸による管理方式のことです。

サブリースは貸主が管理会社と賃貸借契約を締結し、入居者は管理会社と転貸借契約を締結します。

管理会社の立場は借主となり、いわゆる又貸しの状態となるのがサブリースの大きな特徴です。

サブリースは一旦、管理会社と賃貸借契約を締結します。

その後入居者が入れ替わっても、建物所有者がその度に賃貸借契約を締結する必要はありません。

そのため、一棟の賃貸マンションのように戸数が多い物件の場合には、サブリースがおすすめです。

なお、サブリースには空室状況に応じて賃料が変動するパススルー型サブリースと、空室状況に関わらず賃料が固定となる家賃保証型サブリースの2種類があります。

収益性は、パススルー型サブリースよりも家賃保証型サブリースの方が低くなることが一般的です。

また、パススルー型サブリースと管理委託の収益性は、ほぼ同じとなります。

マンション賃貸管理の具体的な内容

この章では、賃貸管理の具体的な内容について解説します。

入居者募集（リーシング業務）

空室が生じると、一般的には管理会社が入居者募集業務を行います。

入居者募集業務とは、具体的には不動産ポータルサイト(物件広告サイトのこと)に広告を出し、入居者を集めることです。

不動産ポータルサイトに掲載する内部や外部の写真、間取り図、アピールのための文言等に関しては、管理会社が作成します。

問い合わせのあった入居希望者に対しては、管理会社が物件の案内を行います。

入居者審査・契約・更新

物件を借りたいという人が現れたら、管理会社が入居審査を行います。

入居審査とは、収入や勤務先等を確認して適切な入居者であるか否かを見極めることです。

適切な入居者であれば、その後、賃貸借契約を締結します。

通常、管理会社は宅地建物取引業者であることが多いため、賃貸借契約の前に借主に対して管理会社が重要事項説明を行います。

また、契約更新業務も管理会社が行うことが一般的です。

更新時期が近付いたら、借主に更新の意向を確認し、更新の申し出があれば覚書等を締結して更新を行います。

原状回復・修繕工事

管理会社は、借主が退去する際に原状回復の必要性の確認と指示も行います。

原状回復とは、基本的には借主が借りたときの状態に戻すことを指しますが、経年劣化や通常損耗の部分は原状回復の範囲から除かれるのが原則です。

原状回復の範囲の確定は借主との間でトラブルになりやすいため、専門知識を有する管理会社に任せることが望ましいといえます。

借主側の原状回復が必要と判断すれば、借主の費用負担で修繕工事を行います。

修繕工事の業者に関しては、貸主からの特段の指示がない限り、管理会社が手配してくれることが一般的です。

なお、経年劣化や通常損耗に関しては貸主の費用負担で原状回復を行います。

例えば、経年劣化を原因とするクロスの張り替え等は貸主側で行いますが、その修繕業者も管理会社が手配してくれることが一般的です。

退去時の立ち会い・解約清算

退去時の立ち会いでは、管理会社が鍵の引渡しや残置物の有無を確認します。

また、借主が負担すべき原状回復の見極めも行うことが一般的です。

借主の費用負担で行う原状回復がある場合には、その費用を敷金から差し引きます。

解約時は、敷金から原状回復費用を控除し、残額があれば借主に返還する清算業務も行われます。

賃料集金・督促

管理会社は普段は賃料の集金業務を行います。

借主は一旦、管理会社の口座に家賃を振り込みます。

その後、管理会社の管理手数料が差し引かれた残額が貸主に振り込まれることが一般的です。

仮に入居者からの家賃の振り込みがなかった場合には、管理会社が入居者に対して家賃の支払いの督促業務を行います。

入居者トラブル対応

入居者トラブル対応も、管理会社の重要な業務です。

例えば、「お湯が出なくなった」、「隣の住民がうるさい」、「備え付けの設備が壊れた」等のトラブルが発生した場合に管理会社が窓口となって対応します。

入居者トラブルは、土日や夜間に発生することも多いため、管理会社に管理を任せておくと、安心して賃貸経営を続けることができます。

空室対策提案

管理会社によっては、貸主に対して空室対策提案を行ってくれる会社も存在します。

実績の豊富な管理会社は、空室対策の成功例や失敗例を多く経験しています。

そのため、貸主に対して適切なアドバイスをしてくれる傾向があります。

投資用マンションの賃貸管理を行う「スター・マイカ・アセット・パートナーズ」では、上記サービスのほかに物件購入から売却までサポートします。

不動産投資や経営が初めてという個人投資家や企業にもおすすめのサービスです。

マンション賃貸管理会社の選び方

この章では、マンション賃貸管理会社の選び方について解説します。

実績

実績は管理会社を選ぶにあたり、重要な指標です。

実績が豊富であるということは、多くの貸主から選ばれてきたという客観的な指標となります。

最近は、自社のホームページで管理実績を公表している管理会社も増えてきました。

管理会社を選ぶ際は、一度、その会社のホームページを確認することをおすすめします。

集客力

集客力とは、空室が発生した際に次の入居者をすぐに決めることができる能力のことを指します。

賃貸仲介に注力している会社は、集客力に優れている傾向があります。

また、マンションならマンション、戸建て賃貸なら戸建て賃貸に特化している会社も集客力は高いといえます。

その他、地域を絞り込んでいる会社も集客力が高いケースが多いです。

トラブル対応力

トラブル対応力も管理会社の重要な指標です。

実績の豊富な会社は、経験してきたトラブルの数も多いため、トラブル対応力も備わっている傾向があります。

また、24時間フルサポート等の相談窓口体制を整えている会社も、トラブル対応力は高いといえます。

管理会社によっては、トラブルを未然に防ぐために借主のマナー管理を業務として行っている会社も存在し、このような会社はトラブル対応力が高いです。

安定した経営状態

管理会社は安定した経営状態であることも必要です。

万が一、管理会社が倒産してしまうと、管理会社から家賃が振り込まれなくなるという最悪の事態も発生します。

例えば、上場している会社であれば、安定した経営状態と判断できる会社です。

事前に管理会社のホームページを見て、上場しているか否かを確認することもおすすめします。

賃貸管理に困ったらスター・マイカに相談

近年は不動産価格が上昇する一方で、物価上昇に伴う管理費の高騰も起きています。

不動産オーナーの中には、「利益確定のため物件を売却したい」「利回りが悪化しているので買い替えたい」という投資家・企業様もいるのではないでしょうか。

マンション売却の際に壁となるのが、「入居者がいる場合は売りにくい」という点です。

そんな場合は、スター・マイカのオーナーチェンジがおすすめです。

オーナーチェンジなら入居者のいるマンションも売却可能

オーナーチェンジとは、物件のオーナーが賃貸人としての地位を引き継いだまま、不動産の所有権を新オーナーに移転する形態を指します。

入居者には事前告知を行いません。

売却後に売主と買主が連名でオーナー変更を通知し、家賃の振込先や連絡先を管理会社を通じて報告するのが一般的です。

スター・マイカはオーナーチェンジのパイオニア企業として、長年取引実績を積み上げてきました。

マンション専門に累計約19,000件の豊富な買取実績

不動産のお悩み、スター・マイカに
お聞かせください。

• 投資事業部
  宅地建物取引士
• 投資事業部
  宅地建物取引士
  ファイナンシャルプランナー2級
• 投資事業部
  宅地建物取引士

「スター・マイカ」は東証プライム上場企業（2975）の「スター・マイカ・ホールディングス」を親会社としています。

過去20年以上にわたり、ファミリータイプ（35㎡～）の分譲マンションを中心に買取を続け、2013年より13年連続でマンション保有戸数業界1位をキープしています（※）。

※中古マンション事業を営む上場企業各社の最新決算情報に基づく当社調べ

全国6拠点に展開しており、各都市部のマンション買取を強化中です。

スター・マイカにオーナーチェンジで売却した方の声

ローン返済

東京都在住/30代単身男性1LDK/56.48㎡売却までの期間：6ヶ月

豊富な買取実績

賃貸に出していたマンションの管理費が上がったことにより、収支が悪化したので、売却を検討しました。いずれは自分で住む予定でしたが、転勤先で物件を購入することになったため、売却に踏み切りました。仲介業者経由で広告を掲載していましたが、買い手が見つからず、買取実績が豊富なスター・マイカに買取っていただきました。

資産入替

大阪府在住/30代単身女性1LDK/64.67売却までの期間：1ヶ月

ニーズに適したサービスの提供

給湯器の故障など設備の老朽化を機に、新しいマンションへの買い替えを決めました。調べた結果、賃貸中のマンションの場合は、仲介業者経由で一般消費者へ売却する金額と直接買い取って頂ける買取業者の金額がそれほど変わらないことがわかったので、契約不適合責任を追わないこちらの会社に買い取っていただきました。

資産売却

埼玉県在住/50代ご夫婦2SLDK/62.17㎡売却までの期間：3週間

比較検討のサポート

数年前に法人名義で購入していた物件の１つでしたが、周辺の相場が上がってきたこともあり、一部手放すことを検討していました。5社で比較検討しましたが、提示いただいた金額も他社と比べて高く、売却までの案内が簡潔でレスポンスも早かったので、こちらの会社へ売却することを決めました。

終活

福岡県在住/70代3人家族3LDK/88.09㎡売却までの期間：1ヶ月

パイオニア企業としての信頼感

終活を通じて、資産整理を事前に済ませておこうと思い、売却活動を開始しました。オーナーチェンジ物件の買取が得意な会社に依頼したかったため、事業規模や買取実績を検索して、信頼のできたスター・マイカに買取査定を依頼しました。パイオニア企業ということもあり、一連の流れがスムーズでストレスを感じることもなかったです。

マンションの賃貸管理でよくある質問

この章では、マンションの賃貸管理でよくある質問について解説します。

Q1. マンションを賃貸管理してもらうメリットは何ですか？

賃貸管理してもらう最大のメリットは、オーナーの負担が楽になるということです。

管理会社に賃貸管理を任せると、オーナーは実質的にやることはほとんどありません。

また、管理会社は専門知識を有しているため、賃貸経営の知識がほとんどないオーナーでも、安定した賃貸経営のサポートを受けられます。

管理会社は単に管理業務を行っている会社ではなく、賃貸経営の質を決める重要なパートナーです。

Q2. マンションの賃貸管理の費用相場はいくらですか？

管理委託やパススルー型サブリースの場合、管理費用の相場は家賃の5％程度です。

一棟賃貸マンション等の戸数が多い物件の場合、管理費用が家賃の3％程度となることもあります。

一方で、家賃保証型サブリースの場合、管理費用の相場は満室想定家賃の10～20％です。

立地が良い等の空室リスクの低い物件は10％程度、空室リスクの高い物件は20％近くになります。

まとめ

以上、マンションの賃貸管理について解説してきました。

賃貸管理は、単に管理業務を任せるだけでなく、物件の収益力をも左右する重要な役割があります。

管理会社を選ぶ際は、実績や集客力等を加味して決定することが適切です。

物件の条件や所有者本人の事情に合わせて最適な管理方式と管理会社を選んでいただければと思います。

利回りは、地価が安く、かつ、賃貸需要が弱い地域ほど高くなることが一般的です。

利回りが高い物件はリスクも高いですが、割安感があり、投資効率も高いといえます。

法人や個人投資家所有の物件を買い替えるなら、利回りの高さも考慮していくことも、一つの考え方です。

この記事では、不動産投資の「利回りランキング」について解説します。

不動産投資の利回り相場

不動産の価格や家賃には一定の相場があることから、利回りにも必然的に相場が形成されます。

この章では、不動産投資の利回り相場について解説します。

不動産投資の利回りとは？

不動産投資の利回りとは、「年間家賃収入あるいは年間収益」を「投資額」で割って求めた利率のことです。

年間家賃収入を投資額で割ったものを表面利回り、年間収益を投資額で割ったものを実質利回り(NOI利回り)と呼びます。

NOI

NOIとは、「Net Operating Income」の略で実質的な運用益のことです。

利回りは、分子が「年間家賃収入または年間収益」で、分母が「投資額」になります。

分子の「年間家賃収入または年間収益」は全国でそれほど大きな違いはありません。

そのため、分母の「投資額」の違いが実質的に利回りの違いを決めているといっても過言ではありません。

例えば、東京のような地価の高いところは、投資額が大きくなることから、利回りは低いです。

一方で、地方は地価が安いため、投資額が小さくなり、利回りは高くなります。

東京のような地価の高いところは、賃貸需要が強いことから、賃貸経営のリスクが低いです。

逆に、地方のような地価の安いところは、賃貸需要が弱いため、賃貸経営のリスクが高まります。

そのため、利回りはリスクを反映した数値となっており、ハイリスクハイリターン、ローリスクローリターンの関係となっているのです。

不動産投資の理想の利回り

投資効率の観点からすると、利回りは高ければ高い方が良いです。

一方で、リスクの観点からすると、利回りは必ずしも高ければ良いとは言えません。

東京のように利回りが低くても、リスクが低ければ結果的に安定した賃貸経営が見込める傾向にあります。

ただし、低過ぎても借入金を併用すると逆に収益性が低下してしまうこともあります。

不動産投資は、借入金を併用することでレバレッジ効果を得られることがメリットです。

レバレッジ効果

レバレッジ効果とは、借入金を利用することで自己資金の利回りが上がる効果を指します。

レバレッジ効果を得るには、物件の実質利回り(NOI利回り)が借入金の金利よりもある程度高いことが必要です。

一般的にレバレッジ効果が得られるNOI利回りは「金利＋2～3%程度」と考えられています。

そのため、最低ラインとしてこの水準を確保することが望ましいとされます。

期待利回りやシミュレーションはこちらの記事で紹介しています。

不動産投資の高利回りランキングTop10【2025年下半期】

この章では、健美家が公開している「区分マンション」と「一棟マンション」、「一棟アパート」の3つのカテゴリーの利回りトップ10のランキングを解説します。

本章以降で表示される利回りは、全て表面利回りです。

区分マンション

区分マンションの利回りは、相対的に地価が安く、かつ、賃貸需要が弱い地域ほど高くなります。

利回りは新潟市から静岡市までの上位4つの地域が15%を超えており、これらの地域では比較的投資額を抑えて物件を購入できる傾向があります。

また、首都圏でも相模原市が10位にランクインしており、低リスク・高利回りであるため、投資先として検討しやすい地域であると判断できます。

一棟マンション

一棟マンションの利回りは、相対的に地価が安く、かつ、賃貸需要が弱い地域ほど高くなります。

一棟マンションは複数戸からなる物件であるため、空室リスクが区分マンションよりも緩和されることから上位エリアでも利回りは10%前後です。

新潟市や北九州市、浜松市は区分マンションでも上位にランクインしており、一棟マンションだけでなく区分マンションも比較的投資額を抑えて検討しやすいといえます。

一棟アパート

アパートの利回りも、相対的に地価が安く、かつ、賃貸需要が弱い地域ほど高くなります。

アパートは、札幌市や神戸市といった大きな都市でも5位以内に入っている点が特徴です。

出典：不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）「2025年下半期政令指定都市住宅系収益不動産高利回りランキング」

区分マンションの利回り推移【エリア別】

エリア別における区分マンションの利回り推移について解説します。

主要エリアの2021年上半期～2025年下半期までの推移は、下図の通りです。

出典：不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）「2025年下半期政令指定都市住宅系収益不動産高利回りランキング」

全国の主要都市における区分マンションの利回りは、直近過去5年間において総じて低下傾向にあります。

札幌市

札幌市における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

5年平均利回りは「11.26%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「10.89%」であることから、利回りは近年下落傾向にあります。

政令指定都市内順位は「8位」に位置しており、札幌市の利回りは全国の主要都市の中では高い部類に位置します。

仙台市

仙台市における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

5年平均利回りは「11.72%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「11.49%」であることから、利回りは近年下落傾向にあります。

政令指定都市内順位は「7位」に位置しており、仙台市の利回りは全国の主要都市の中では高い部類に位置します。

さいたま市

さいたま市における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

5年平均利回りは「7.68%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「7.40%」であることから、利回りは近年下落傾向にあります。

政令指定都市内順位は「14位」に位置しており、さいたま市の利回りは全国の主要都市の中では低い部類に位置します。

千葉市

千葉市における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

5年平均利回りは「9.62%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「8.68%」であることから、利回りは近年下落傾向にあります。

政令指定都市内順位は「11位」に位置しており、千葉市の利回りは全国の主要都市の中では低い部類に位置します。

東京23区

東京23区における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

5年平均利回りは「5.62%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「5.18%」であることから、利回りは近年下落傾向にあります。

東京23区は全国で有数の地価の高い地域であることから、他の主要都市と比較すると利回りは非常に低い水準となっています。

横浜市

横浜市における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

5年平均利回りは「7.49%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「7.06%」であることから、利回りは近年下落傾向にあります。

政令指定都市内順位は「17位」に位置しており、横浜市の利回りは全国の主要都市の中では低い部類に位置します。

川崎市

川崎市における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

5年平均利回りは「6.96%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「6.52%」であることから、利回りは近年下落傾向にあります。

政令指定都市内順位は「18位」に位置しており、川崎市の利回りは全国の主要都市の中では低い部類に位置します。

大阪市

大阪市における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

5年平均利回りは「6.28%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「5.84%」であることから、利回りは近年下落傾向にあります。

政令指定都市内順位は「20位」に位置しており、大阪市の利回りは全国の主要都市の中では低い部類に位置します。

福岡市

福岡市における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

5年平均利回りは「7.37%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「7.07%」であることから、利回りは近年下落傾向にあります。

政令指定都市内順位は「16位」に位置しており、福岡市の利回りは全国の主要都市の中では低い部類に位置します。

出典：不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）「2025年下半期政令指定都市住宅系収益不動産高利回りランキング」

一棟マンションの利回り推移【エリア別】

エリア別における一棟マンションの利回り推移について解説します。

主要エリアの2021年上半期～2025年下半期までの推移は、下図の通りです。

出典：不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）「2025年下半期政令指定都市住宅系収益不動産高利回りランキング」

全国の主要都市における一棟マンションの利回りは、直近過去5年間において全体としては低下傾向にあります。

札幌市

札幌市における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

5年平均利回りは「8.22%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「8.28%」であることから、利回りはほぼ一定の傾向にあります。

政令指定都市内順位は「7位」に位置しており、札幌市の利回りは全国の主要都市の中では高い部類に位置します。

仙台市

仙台市における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

5年平均利回りは「8.17%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「8.33%」であることから、利回りは近年上昇傾向にあります。

政令指定都市内順位は「6位」に位置しており、仙台市の利回りは全国の主要都市の中では高い部類に位置します。

さいたま市

さいたま市における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

5年平均利回りは「7.31%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「6.58%」であることから、利回りは近年下落傾向にあります。

政令指定都市内順位は「17位」に位置しており、さいたま市の利回りは全国の主要都市の中では低い部類に位置します。

千葉市

千葉市における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

5年平均利回りは「7.82%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「7.02%」であることから、利回りは近年下落傾向にあります。

政令指定都市内順位は「15位」に位置しており、千葉市の利回りは全国の主要都市の中では低い部類に位置します。

東京23区

東京23区における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

5年平均利回りは「5.49%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「5.15%」であることから、利回りは近年下落傾向にあります。

東京23区は全国的にみても地価が非常に高いエリアであり、地価の高さを反映して利回りも低くなっています。

横浜市

横浜市における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

5年平均利回りは「6.78%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「6.39%」であることから、利回りは近年下落傾向にあります。

政令指定都市内順位は「18位」に位置しており、横浜市の利回りは全国の主要都市の中では低い部類に位置します。

川崎市

川崎市における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

5年平均利回りは「6.72%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「6.25%」であることから、利回りは近年下落傾向にあります。

政令指定都市内順位は「19位」に位置しており、川崎市の利回りは全国の主要都市の中では低い部類に位置します。

大阪市

大阪市における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

5年平均利回りは「7.86%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「7.05%」であることから、利回りは近年下落傾向にあります。

政令指定都市内順位は「14位」に位置しており、大阪市の利回りは全国の主要都市の中では低い部類に位置します。

福岡市

福岡市における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

5年平均利回りは「6.36%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「6.14%」であることから、利回りは近年下落傾向にあります。

政令指定都市内順位は「20位」に位置しており、福岡市の利回りは全国の主要都市の中では低い部類に位置します。

出典：不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）「2025年下半期政令指定都市住宅系収益不動産高利回りランキング」

利回りから見る不動産の売却タイミング

この章では、利回りから見る不動産の売却タイミングについて解説します。

利回りの低下は不動産価格上昇のサイン

利回りは、分子が「年間家賃収入または年間収益」、分母が「投資額」です。

そのため、利回りが低下しているということは、分母の「投資額」が大きくなっていることを意味します。

投資額が大きくなるということは、価格が高くなっているということです。

つまり、利回りが低下傾向にあるときは、価格が上昇傾向にあるということになります。

価格が上昇期のときは、不動産を高値で売却できる可能性があります。

そのため、売却するのであれば、利回りが下落傾向にあるときが「売却に適した時期の一つ」といえます。

高利回りマンションへの買い替えも選択肢

収益物件は、築年数が古くなったら売却し、築年数の新しい物件に買い替えながら運用していくことが望ましいといえます。

理由としては、収益物件は築年数が経つと家賃が下がるだけでなく維持修繕費も増えて収益性が低下するからです。

近年は、不動産価格が上昇傾向にあることから、築年数の古い物件でも高く売れるため、売却を検討しやすいタイミングとなっています。

新たな物件を買う場合には、利回りも参考にしながら、リスクを許容できる範囲で高利回りの物件を買うのも投資戦略の一つです。

例えば、政令指定都市であれば相応の賃貸需要が期待できるため、利回りは高くても比較的空室リスクを抑えながら賃貸経営を行うことが期待できます。

自分がよく知っている自治体であれば、地方の政令指定都市でも物件を検討してみる価値があります。

投資用マンションの売却や買い替えはスター・マイカ

法人や個人投資家が保有しているマンションの売却や買い替えのご相談は、スター・マイカにお任せください。

不動産のお悩み、スター・マイカに
お聞かせください。

• 投資事業部
  宅地建物取引士
• 投資事業部
  宅地建物取引士
  ファイナンシャルプランナー2級
• 投資事業部
  宅地建物取引士

マンション専門に累計約19,000件の豊富な買取実績

「スター・マイカ」は東証プライム上場企業（2975）の「スター・マイカ・ホールディングス」を親会社としています。

スター・マイカは過去20年以上にわたり、ファミリータイプ（35㎡～）の分譲マンションを中心に買取を続け、2013年より13年連続でマンション保有戸数業界1位をキープしています。

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全国6拠点に展開し、各都市部のマンション買取を強化中です。

築古マンションも積極買取中

スター・マイカは市場で不利になりがちな、築30年以上の築古マンションや賃貸中のファミリータイプの物件も積極的に買い取っています。

これは投資用マンションを利回りだけでなく、居住用リノベーションマンションの「素材」として評価しているからです。

スター・マイカのマンション買取サービスについてご紹介します。

収益性の高い物件への買い替えにも対応

スター・マイカでは、投資用マンションの販売を手掛けるグループ会社の「スター・マイカ・アセット・パートナーズ」と連携できる点も大きな強みです。

収益性の悪化した物件を売却しつつ、高利回りの物件に買い替えることが可能です。

「決算や確定申告のスケジュールに間に合う形で売却したい」など、お客様のご事情に合わせた対応もいたします。

まずは無料のマンション査定依頼からお申し込みください。

スター・マイカの買取を利用したお客様の声

ローン返済

東京都在住/30代単身男性1LDK/56.48㎡売却までの期間：6ヶ月

豊富な買取実績

賃貸に出していたマンションの管理費が上がったことにより、収支が悪化したので、売却を検討しました。いずれは自分で住む予定でしたが、転勤先で物件を購入することになったため、売却に踏み切りました。仲介業者経由で広告を掲載していましたが、買い手が見つからず、買取実績が豊富なスター・マイカに買取っていただきました。

資産入替

大阪府在住/30代単身女性1LDK/64.67売却までの期間：1ヶ月

ニーズに適したサービスの提供

給湯器の故障など設備の老朽化を機に、新しいマンションへの買い替えを決めました。調べた結果、賃貸中のマンションの場合は、仲介業者経由で一般消費者へ売却する金額と直接買い取って頂ける買取業者の金額がそれほど変わらないことがわかったので、契約不適合責任を追わないこちらの会社に買い取っていただきました。

資産売却

埼玉県在住/50代ご夫婦2SLDK/62.17㎡売却までの期間：3週間

比較検討のサポート

数年前に法人名義で購入していた物件の１つでしたが、周辺の相場が上がってきたこともあり、一部手放すことを検討していました。5社で比較検討しましたが、提示いただいた金額も他社と比べて高く、売却までの案内が簡潔でレスポンスも早かったので、こちらの会社へ売却することを決めました。

終活

福岡県在住/70代3人家族3LDK/88.09㎡売却までの期間：1ヶ月

パイオニア企業としての信頼感

終活を通じて、資産整理を事前に済ませておこうと思い、売却活動を開始しました。オーナーチェンジ物件の買取が得意な会社に依頼したかったため、事業規模や買取実績を検索して、信頼のできたスター・マイカに買取査定を依頼しました。パイオニア企業ということもあり、一連の流れがスムーズでストレスを感じることもなかったです。

不動産投資の利回りでよくある質問

この章では、不動産投資の利回りでよくある質問について解説します。

Q1. 高利回りな地方都市の不動産は購入すべきですか？

高利回り物件は一般的にリスクの高い物件であることから、基本的に慎重に検討することが望ましいです。

ただし、地方都市でも自分が良く知っている地域であれば、立地の良否を見極めることができるため、検討してみても良いといえます。

地方都市には、それほどリスクは高くないのに利回りが高い物件も存在します。

自身で目利きができる場所で、ハザードマップの危険エリア、盛土規制エリア、危険ながけ地などに該当しなければ、狙ってみるのも一つの戦略です。

Q2. 東京は今後も利回り低下が続きますか？

東京は今後も利回り低下が続く可能性があります。

理由としては、東京の不動産は世界の主要都市の中ではまだ価格が低い方だからです。

海外投資家の視点からすると、東京の不動産はまだ上昇する余地があります。

海外投資家の需要が続くことで価格がさらに上がることが予想され、利回りはさらに低くなる可能性があるのです。

しかしその一方で、地政学的リスクやインフレの進展などによって不確実な要素も増えています。

今後はすべての物件が一様に動くわけではなく、より立地の良いものや条件の良いものは価値が上がる反面、そうでないもの、管理の悪い物件、価値の低い土地は下がる可能性があります。

これからの不動産市場は、全体的なトレンドに頼るだけでなく、個々の物件のポテンシャルを見極める「目利き」がより重要になる時代になっていくでしょう。

Q3. マンション売却をすべき利回りの目安は何%ですか？

利回りは地域によって相場が異なります。

地域の利回り相場程度で売却できれば、及第点です。

例えば、東京23区の区分マンションの表面利回りは、築年数や立地などによって大きく異なりますが、23区内の平均的な立地で、一定の築年数であると仮定すれば5%程度となります。

そのため、この5%程度が売却すべき利回りの目安といえます。

まとめ

以上、利回りランキングについて解説してきました。

利回りはリスクの高さを反映していますが、同時に割安感や投資効率の高さも反映している指標です。

利回りが低下傾向にある時期は、物件価格が上がっていることから売却のチャンスです。

高く売却出来たら、利回りの高い物件へ買い替えることも投資戦略の一つといえます。

物件の買い替えの際には、利回りランキングも参考にしていただけると幸いです。

法人や投資家などの買主が期待する利回りが低ければ、収益物件の価格は高くなります。

そのため、利回りの相場は不動産の価格を決める重要な要素です。

不動産投資の利回りはハイリスク・ハイリターン、ローリスク・ローリターンの関係にあり、リスクの低い物件ほど利回りは低くなる傾向があります。

不動産利回りは、地域や物件によってどのような相場が形成されているのでしょうか。

この記事では「不動産利回りの相場」について解説します。

不動産利回りの種類

最初に不動産利回りの種類について解説します。

想定利回り

想定利回りとは、想定される家賃収入をもとに計算する利回りのことです。

不動産投資では、満室時の家賃収入を前提にした利回りを「満室想定利回り」、もしくは略して「想定利回り」と呼ぶことがあります。

想定利回りは、空室がある物件や新築で未入居の物件などで用いられることがあります。

想定利回りの計算式を示すと以下のようになります。

表面利回り（グロス利回り）

表面利回りとは、年間家賃収入を物件価格で割ることで求めた利回りのことです。

満室の場合は、表面利回りと満室想定利回りは同じ率になります。

空室がある物件では、満室想定利回りとは別に、現況の家賃収入をもとにした利回りが記載されているケースがあります。

表面利回りの計算式を示すと以下の通りです。

実質利回り（ネット・NOI利回り）

実質利回りとは、年間家賃収入から年間費用を差し引いた運用益を、物件価格で割って求めた利回りのことです。

NOI(Net Operating Income)利回りと呼ばれることもあります。

実質利回りは支出も反映した利回りであるため、物件の収益性をより実態に近い形で把握できる点がメリットです。

一方で、実質利回りは費用の内訳を自分で把握しなければならない点がデメリットとなります。

実質利回りの計算式を示すと以下の通りです。

実質利回りを求める際に年間家賃収入から差し引く一定の費用として、以下のものが挙げられます。

一定の費用の中には、「減価償却費」や「借入金の元本返済」「支払利息」を含まないのが計算のルールです。

不動産利回りの相場

この章では、不動産利回りの相場について解説します。

エリア別に見る不動産投資の期待利回り

一般財団法人日本不動産研究所では、投資家の「期待利回り」を定期的にアンケート調査し公表しています。

期待利回りとは、投資家が物件購入を検討する際に、投資採算に見合う水準として期待する利回りのことです。

日本不動産研究所の調査における期待利回りは、NOI利回り(実質利回り)を前提としています。

表面利回りではない点に注意が必要です。

賃貸住宅に対するエリア別の期待利回りを示すと、下表のようになります。

利回りはハイリスク・ハイリターン、ローリスク・ローリターンの関係にあります。

立地条件が良く賃貸需要が安定している物件ほどリスクが低いと見られやすく、利回りも低い傾向があります。

物件別の不動産利回り相場

利回りは物件の種類によっても若干異なる傾向があります。

物件の種類別に見る表面利回りは、下表の通りです。

利回りは、物件のリスクを反映する指標の一つです。

一般的に、投資リスクが高いと見られる物件ほど、投資家が求める利回りも高くなる傾向があります。

たとえば、一棟アパートは木造や軽量鉄骨造が多く、一棟マンションは鉄筋コンクリート造が中心です。

木造や軽量鉄骨造の建物は、築年数の経過に伴い修繕や老朽化への対応が課題になりやすいため、一棟アパートの利回りは一棟マンションより高めになりやすいと考えられます。

また、区分マンションは単身者向けの物件が中心となるケースが多い一方、一棟マンションにはファミリータイプを含む物件も多く見られます。

賃貸需要は、エリアや物件の広さ、築年数、賃料水準などによって異なります。

そのため、物件種別ごとの入居者層や需要特性の違いも、利回り差に影響すると考えられます。

不動産投資の理想の利回りは？

投資家にとっては、利回りが借入金利を一定程度上回っていることが理想です。

つまり、「金利＋アルファ」の利回りを確保できる物件の方が、投資採算を取りやすいといえます。

借入金利を上回る利回りを確保できれば、借入金を活用して自己資金に対する収益性を高めるレバレッジ効果を期待できるためです。

レバレッジ効果

レバレッジ効果とは、借入金を利用して投資を行うことで、少ない自己資金でも投資規模を大きくし、自己資金に対する利回りを高める効果のことです。

レバレッジとは、「てこ」を意味する言葉です。

レバレッジ効果を期待するには、NOI利回り(実質利回り)が借入金利を一定程度上回っていることが一つの目安となります。

一般的には、「金利＋2～3％程度」の利回りを確保できるかが判断材料とされることがあります。

例えば借入金利が2％の場合、NOI利回りとしては4～5％（＝2％＋2～3％）程度が望ましい水準と考えられます。

ただし、NOI利回りが借入金利を上回っていても、借入期間や返済方法、自己資金比率、空室・修繕リスクなどによって、期待どおりの効果が得られない場合があります。

このように理想的な利回りは、借入金利だけでなく、借入条件や物件のリスク、投資家の資金計画によっても変わります。

不動産利回りのシミュレーション

この章では、不動産利回りのシミュレーションについて解説します。

中古の区分マンションの場合

5年間保有した場合

5年間保有し、年間支出が24万円から36万円に増えた場合をシミュレーションします。

今すぐ売却した場合

近年は投資家の期待利回りが低水準で推移していることから、高く売却できる可能性があります。

今すぐ売却した場合のシミュレーションを行います。

法人が所有する不動産の売却タイミング

法人が所有する不動産を売るタイミングとしては、主に以下の2点が挙げられます。

資産の組み替えとは、主に築年数の古い物件を新しい物件に買い替えることを指します。

築年数の古い物件は、家賃の下落や修繕費の増加により、収益性が低下することがあります。

築年数の新しい物件に買い替えることで、不動産の収益改善を図りやすくなります。

資金繰りを目的とする売却は、主に本業でまとまった現金が必要となったときなどに行われます。

不動産を売却することでまとまった資金を確保できれば、本業の資金繰り改善にも大きく寄与します。

法人が不動産の売却を成功させるためのポイント

法人は、一棟マンションのような規模の大きな収益物件を保有していることがよくあります。

規模の大きな物件は、入居者が多いことから、賃貸状況を把握するための確認項目も多くなります。

そのため、売却時にはレントロールを準備しておくことが望ましいといえます。

レントロールとは、賃料や敷金、契約期間、入居状況などの賃貸条件を一覧にした表のことです。

各部屋の契約内容や空室の有無を整理して把握できるため、購入希望者に物件の収益状況を伝えやすくなります。

こうした情報が整理されている物件は、購入希望者の判断材料が増えるため、より良い条件で早期に売却できる可能性が高まります。

また、法人の場合、一度に複数物件を売却するケースも多いです。

そのため、依頼する不動産会社を選ぶ際は、複数物件の売却や収益物件の取引に対応した実績・体制があるかも確認しておきたいところです。

例えば、上場している不動産会社であれば、スタッフやノウハウも充実していることから、安心して売却を任せることができます。

法人所有物件はスター・マイカのマンション買取へ

マンションを保有している事業者さまの中には、「保有物件の利回り低下による資産の組み替え」を考える方がいます。

また、「収支の悪化により手放したい」といった方も多いのではないでしょうか。

早期の売却や組み替えをご希望の方は、マンション専門スター・マイカの買取サービスがおすすめです。

不動産のお悩み、スター・マイカに
お聞かせください。

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マンション専門に累計約19,000件の豊富な買取実績

スター・マイカは過去20年以上にわたり、ファミリータイプ（35㎡～）の分譲マンションを中心に、買取実績を積み上げてきました。

当社のマンション査定のプロが、市況や約28万件以上の査定実績に基づく弊社独自のデータベースをもとに買取価格を算出するため、納得感のあるご提案が可能になるのです。

決算期を見据えた引渡しタイミングの調整など、お客様のご事情に合わせた提案をいたします。

入居者がいるマンションも高く評価

スター・マイカでは、賃貸中のファミリータイプの物件も積極的に買い取っています。

これは投資用マンションを利回りだけでなく、居住用リノベーションマンションの「素材」として評価しているからです。

入居者が退去した後に、リノベーションを加えて物件を生まれ変わらせ、居住希望者に提供します。

そのため、ファミリータイプの賃貸中マンションや築年数が経過している築古物件、地方物件などのオーナーチェンジ物件も積極的に買取をしています。

スター・マイカのマンション買取を利用したお客様の声

ローン返済

東京都在住/30代単身男性1LDK/56.48㎡売却までの期間：6ヶ月

豊富な買取実績

賃貸に出していたマンションの管理費が上がったことにより、収支が悪化したので、売却を検討しました。いずれは自分で住む予定でしたが、転勤先で物件を購入することになったため、売却に踏み切りました。仲介業者経由で広告を掲載していましたが、買い手が見つからず、買取実績が豊富なスター・マイカに買取っていただきました。

資産入替

大阪府在住/30代単身女性1LDK/64.67売却までの期間：1ヶ月

ニーズに適したサービスの提供

給湯器の故障など設備の老朽化を機に、新しいマンションへの買い替えを決めました。調べた結果、賃貸中のマンションの場合は、仲介業者経由で一般消費者へ売却する金額と直接買い取って頂ける買取業者の金額がそれほど変わらないことがわかったので、契約不適合責任を追わないこちらの会社に買い取っていただきました。

資産売却

埼玉県在住/50代ご夫婦2SLDK/62.17㎡売却までの期間：3週間

比較検討のサポート

数年前に法人名義で購入していた物件の１つでしたが、周辺の相場が上がってきたこともあり、一部手放すことを検討していました。5社で比較検討しましたが、提示いただいた金額も他社と比べて高く、売却までの案内が簡潔でレスポンスも早かったので、こちらの会社へ売却することを決めました。

終活

福岡県在住/70代3人家族3LDK/88.09㎡売却までの期間：1ヶ月

パイオニア企業としての信頼感

終活を通じて、資産整理を事前に済ませておこうと思い、売却活動を開始しました。オーナーチェンジ物件の買取が得意な会社に依頼したかったため、事業規模や買取実績を検索して、信頼のできたスター・マイカに買取査定を依頼しました。パイオニア企業ということもあり、一連の流れがスムーズでストレスを感じることもなかったです。

不動産利回りの相場でよくある質問

この章では、不動産利回りの相場でよくある質問について解説します。

Q1. マンションの構造によっても利回りは異なりますか？

一般的に、木造や軽量鉄骨造よりも、鉄筋コンクリート造や重量鉄骨造の方が法定耐用年数や市場評価の面で有利に見られやすく、利回りが低くなる傾向があります。

利回りが低い物件は、同じ家賃収入を前提とした場合、収益価格が高くなります。

マンションは、一般的に鉄筋コンクリート造が多い傾向にあります。

そのため、木造等のアパートに比べると利回りが低く、高く売却しやすいといえます。

Q2. 不動産利回りの最低ラインは何%ですか？

不動産利回りの最低ラインは、借入金利や借入期間、返済方法、自己資金比率、物件のリスクなどによって変わります。

投資家がレバレッジ効果を期待する場合、NOI利回り(実質利回り)は、一般的に「金利＋2～3％程度」が一つの目安になります。

例えば借入金利が2％の場合、NOI利回りで4～5％程度を確保できるかどうかが、判断材料になります。

Q3. 法人が不動産を売却するメリットは何ですか？

資産の組み替えを目的としている場合は、新たに条件の良い物件に買い替えできる可能性があることがメリットです。

また、資金繰りを目的としている場合は、まとまった現金を確保し、本業の資金繰り改善につなげやすくなる点がメリットとなります。

まとめ

以上、不動産利回りの相場について解説してきました。

不動産の利回りには、地域や物件によって一定の相場があります。

不動産の利回りは、ハイリスクハイリターン、ローリスクローリターンの関係にあり、リスクが高い物件ほど利回りも高いことが特徴です。

買主が期待する利回りは、物件の状態が悪くなるほど高くなり、結果として価格が安くなってしまいます。

法人の不動産売却は資産の組み替えや資金繰りを目的としたものが多いです。

しかし、少しでも高く売るには物件の状態が良いうちに売る判断をすることも大切です。

収益物件の売却を検討している企業の方は、不動産市場の環境が良好なうちに売却を進めていただければと思います。

不動産売却で後悔しないためのコツは、エリアの相場を正しく把握し、信頼できる不動産会社を選ぶことです。

この記事では、吹田市で不動産売却に対応しているおすすめ業者や吹田市の相場動向などを紹介します。

大阪府吹田市の不動産売却相場

まずは、吹田市の売却相場をマンション・戸建てそれぞれの視点から見ていきましょう。

中古マンション

吹田市の中古マンション売却相場は以下のとおりです。

平米単価の推移を見ると、2020年の40万円/㎡から2024年には48万円/㎡へと上昇しており、5年間で約20％値上がりしています。

隣接する大阪市のマンション売却相場については、以下の記事で詳しく解説しています。

戸建て(中古)

吹田市の中古戸建て売却相場は以下のとおりです。

吹田市の中古戸建ての平均売却額は4,717万円で、隣の市である豊中市（4,200万円）や茨木市（3,626万円）と比べると高い相場で推移しています。

吹田市の不動産業者の選び方

ここからは、吹田市で不動産業者を選ぶ際にチェックするべき3つのポイントを紹介します。

不動産売却の実績が豊富である

不動産会社を選ぶ際は、売却実績が豊富かどうかを確認しましょう。

取引件数が多い不動産会社ほど、価格設定や販売戦略のノウハウが蓄積されているため、状況に応じた対応が期待できます。

実績を確認するためには、各社のホームページに掲載されている売却事例や年間取引件数をチェックしてください。

また、査定を依頼した際に「吹田市での直近の成約件数」や「類似物件の売却にかかった期間」を質問するのもおすすめです。

根拠に沿った提案ができる不動産会社であれば、安心して売却を任せられるでしょう。

物件の近くに営業店がある

不動産会社を選ぶ際は、ホームページを確認して、営業店の場所もチェックしましょう。

近くに拠点がある不動産会社は、そのエリアの相場動向や買主のニーズを把握しています。

例えば「◯◯駅周辺は共働き世帯からの問い合わせが多い」「◯◯小学校区は人気が高い」など、地元ならではの情報を持っている可能性があります。

さらに、物件から店舗への距離が近ければ内覧希望者に対してスピーディーに対応できるため、売却の機会を逃しにくくなります。

信頼感の高い大手を選ぶ

不動産会社選びに迷ったときは、知名度のある大手企業を候補に入れましょう。

大手の不動産会社は、全国規模のネットワークと豊富な広告網を持っているため、幅広い購入希望者に物件情報を届けられます。

売却金額が大きい不動産取引だからこそ、企業としての信用力は無視できないポイントです。

もちろん、大手だけがすべてではありませんが安心感を優先したい方は、実績と体制が整った大手企業から検討するのがおすすめです。

吹田市の不動産売却に対応した業者8選

ここからは、吹田市で不動産売却に対応したおすすめの業者を紹介します。

スター・マイカ　大阪支店

スター・マイカ株式会社は 、過去20年以上にわたる不動産買取の取引実績があり、東証プライム上場のスター・マイカ・ホールディングス株式会社のグループ企業です。

マンション売却後も家賃を払って住み続けられるリースバックや投資用不動産のオーナーチェンジにも対応しています。

梅田にも支店を構えており、地域の不動産事情を熟知した専門スタッフが直接対応いたします。

上場企業のグループ企業であり、実績も豊富なことから、吹田市で不動産売却を検討している方はスター・マイカの利用がおすすめです。

北摂ハウジングセンター　千里丘本店

株式会社スタッフインターナショナルが運営する北摂ハウジングセンターは、1994年に創業した吹田市に密着した不動産会社です。

千里丘本店のほか山田南店、新芦屋相談カウンターと、吹田市に3つの拠点を構えています。

仲介や買取のほか、新築戸建ての分譲やリフォームなど幅広い事業を展開しています。

弁護士や司法書士、税理士などとの連携体制も整っているため、あらゆるシーンで相談できます。

北摂エリアの事情に詳しい地元企業を探している方におすすめです。

ウィル不動産販売　江坂営業所

ウィル不動産販売は1993年に創業し、阪神間・北摂の主要駅前に店舗を展開する不動産会社です。

江坂営業所は地下鉄江坂駅から徒歩3分の場所にあり、吹田市で多くの売却実績を誇ります。

また、不動産売却時の瑕疵担保保証制度や設備保証制度を設けているため、引き渡し後のトラブルを避けたい方におすすめです。

リースバックや買取にも対応しているため、売却方法を幅広く検討したい方に向いている不動産会社です。

エクセレンス住宅販売

エクセレンス住宅販売株式会社は、吹田市に密着して33年の営業実績を持つ不動産会社です。

阪急千里山駅から徒歩2分の場所に店舗を構え、これまでの売却実績は3,500件以上にのぼります。

地元での認知度が高く、過去に購入したお客様のお子様世代からの売却相談も寄せられています。

吹田市内で地元に根ざした不動産会社に依頼したい方におすすめです。

株式会社ケンセイ

株式会社ケンセイは、昭和49年の創業以来、吹田市南金田・南吹田・穂波町・泉町・金田町エリアに特化して不動産業務全般を手がけてきた会社です。

売買だけでなく賃貸にも対応しており、あらゆるケースに対応しています。

不動産業歴10年以上のスタッフが多数在籍しており、売却後の税金に関しても事前に細かく計算してくれます。

吹田市南部エリアで不動産売却を検討している方におすすめです。

株式会社リベイス

株式会社リベイスは、2018年に設立された吹田市五月が丘南にある不動産会社です。

吹田市をはじめ箕面市、豊中市、茨木市など北摂エリア全般の不動産売却に対応しています。

19時以降の接客やオンライン相談にも対応してもらえるため、忙しい方も利用しやすいでしょう。

リフォームや解体の相談も可能で、幅広く提案してもらいたい方に向いています。

吹田不動産買取センター

吹田不動産買取センターは、昭和ハウジングセンター株式会社が運営する買取専門のサービスです。

昭和ハウジングセンター株式会社は、吹田市を中心に北摂エリアで37年以上にわたり不動産事業をおこなってきた不動産会社です。

一級建築士やホームインスペクター（住宅診断士）などの資格を持ったスタッフが常駐しているため、建物の構造面にまで踏み込んだ査定ができます。

専門的な視点で物件を評価してほしい方におすすめのサービスです。

株式会社Advance

株式会社Advanceは、吹田市片山町に位置する、不動産売却や管理を手がける会社です。

税理士や司法書士、弁護士などの専門家と連携しているため、相続に伴う不動産売却や法律・税金に関する相談も受け付けています。

古い空き家や不用品が残された空き家にも対応しており、売却が難しいと感じている物件でも気軽に相談できます。

吹田市で不動産売却をする流れ

吹田市で不動産を売却する際の流れを6つのステップに分けて解説します。

1. 希望売却価格の目安を立てる

売却活動を始める前に、自分の中で希望価格の目安を立てておきましょう。

売却価格の目安がないまま査定を受けると、提示された金額が妥当かどうか判断できません。

まずは不動産ポータルサイトや、不動産流通機構が運営している「レインズ・マーケット・インフォメーション」などで吹田市内の類似物件を調べましょう。

築年数や最寄り駅からの距離、専有面積が近い物件を比較すれば、おおよその相場感がつかめます。

2. 不動産会社へ査定を依頼する

相場感をつかめば、次に不動産会社に査定を依頼しましょう。

査定には、物件情報や周辺相場をもとに概算額を出す「机上査定」と、担当者が現地を訪問して算出する「訪問査定」の2種類があります。

正確な金額を知りたい場合は、訪問査定がおすすめです。

また、複数の会社に査定を依頼するのもおすすめです。

査定額やサービス内容を比較でき、自分に合った不動産会社が見つかりやすくなります。

3. 不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定結果を比較し、信頼できる不動産会社が見つかれば媒介契約を結びます。

媒介契約とは、不動産会社に売却活動を依頼するための契約です。

契約形態の種類と、それぞれの違いは次のとおりです。

どの契約形態が自分に合っているのかがわからない場合は、担当者に相談してみましょう。

4. 売却活動を開始する

媒介契約の締結後、不動産会社が物件の広告掲載や購入希望者への紹介を進めます。

売却活動では、物件を詳しく知りたい方が室内の内覧に訪れます。

内覧に備えて、室内の整理整頓や水回りの掃除を徹底して、購入希望者に与える印象を良くしましょう。

内覧時の対応は不動産会社が主導してくれるため、担当者と密にコミュニケーションを取りながら進めてください。

5.買主と売買契約を結ぶ

購入希望者が見つかり条件面で合意できれば、買主と売買契約を締結します。

売買契約書には物件の状態や引き渡し時期、契約解除の条件などが記載されるため、署名前に内容を確認します。

また、契約時には、買主から手付金（物件価格の5〜10％程度）を受け取るのが一般的です。

不明な点があれば、その場で不動産会社の担当者に質問し、疑問を解消しておきましょう。

6.決済をおこない不動産を引き渡す

売買契約で取り決めた期日に合わせて、残代金の受け取りと物件の引き渡しをおこないます。

当日は、買主・売主・不動産会社・司法書士などが金融機関に集まり、所有権移転登記の手続きと残代金の決済を同時に進めます。

鍵や関連書類の受け渡しが完了すれば、売却は完了です。

7.確定申告をおこなう

不動産の売却で譲渡所得（利益）が出た場合は、翌年に確定申告をおこないます。

譲渡所得は、売却価格から取得費（購入時の費用）や売却にかかった諸費用を差し引いて算出します。

申告の時期は、売却した翌年の2月16日から3月15日までです。

申告漏れがあると罰則の対象になるため、確定申告が必要かどうか不明な場合は、税務署や税理士に早めに相談しましょう。

吹田市で不動産売却を成功させるコツ

ここからは、不動産を好条件で売却するためのコツを紹介します。

周辺の相場価格を把握しておく

売却活動を始める前に、吹田市周辺の相場価格を調べておきましょう。

相場を調べる主な方法として、以下が挙げられます。

• ポータルサイトや不動産会社のホームページ
• 不動産流通機構の「レインズ・マーケット・インフォメーション」
• 国土交通省の「不動産情報ライブラリ」

上記のサイトで、同じエリアで築年数や専有面積が近い物件の価格帯を見れば、自分の不動産がどの程度で売れそうか見当がつくでしょう。

相場感を把握しておけば、不動産会社から提示された査定額が適正かどうかが判断でき、購入希望者からの値下げ交渉にも冷静に対応できます。

担当者を見極める

不動産売却では、会社の知名度だけでなく、担当者個人の力量も結果を左右します。

担当者を見極めるポイントとしては、査定額の根拠を具体的なデータで説明してくれるか、質問に対して丁寧に答えてくれるかなどを確認しましょう。

逆に、極端に高い査定額を提示して契約を急がせるような担当者には注意が必要です。

長期間にわたってサポートを受ける相手だからこそ、信頼して任せられるかを慎重に判断しましょう。

状況に合った売却方法を選ぶ

不動産の売却方法は大きく分けて「仲介」と「買取」の2種類があるため、自分の状況に合った方法を選びましょう。

仲介は、不動産会社が買主を探して取引を成立させる方法で、市場価格に近い価格での売却が期待できます。

一方、買取は不動産会社が直接物件を買い取る方法で、売却価格は仲介相場の7〜9割程度に下がる傾向にあるものの、短期間で現金化できるメリットがあります。

例えば、時間に余裕があり少しでも高く売りたい方は仲介、転勤や住み替えなどで期限が決まっている方は買取が向いているでしょう。

大阪市のマンション買取ならスター・マイカ

吹田市でマンション売却を検討されている方は、スター・マイカのマンション買取サービスがおすすめです。

スター・マイカのマンション買取

「スター・マイカ」は東証プライム上場企業（2975）の「スター・マイカ・ホールディングス」を親会社としています。

当社ではマンションの築年数や状態に応じて最適なリノベーションを施し、マンションの魅力を最大限に引き出すことで、高い付加価値を生み出します。

そのため、リノベーションを見越した高い評価（査定価格）が実現しやすいのが特徴です。

マンション専門に累計約19,000件の豊富な買取実績

スター・マイカは創業以来20年以上にわたり、ファミリータイプ（35㎡～）のマンションを中心に買取を行い、2013年より13年連続でマンション保有戸数業界1位（※1）をキープしています。

さらに、マンション専門買取再販会社として、買取戸数全国1位（※2）の実績もあります。

※1. 中古マンション事業を営む上場企業各社の最新決算情報に基づく当社調べより
※2. 2026年7月リフォーム産業新聞「買取再販年間販売戸数ランキング2026」にランクインした上場企業より

安定した財政基盤があり取引実績も豊富なので、初めてのマンション売却でも安心してお任せください。

不動産のお悩み、スター・マイカに
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梅田に店舗あり

スター・マイカのマンション買取サービスは、全国6つの拠点で展開しており、大阪支店は、うめきたエリアのシンボル的存在である「グランフロント大阪」に店舗を構えています。

早期現金化や引き渡しスケジュールの柔軟な対応など、お客様の状況に合わせた提案が強みです。

買取をご検討の方はぜひ、マンション専門のスター・マイカへご相談ください。

査定依頼はもちろん無料です。

スター・マイカが選ばれる理由

お電話での無料相談も受け付けております
0120-503-070（9:30~18:30）

スター・マイカの買取を利用したお客様の声

不動産相続

東京都在住/30代夫婦2LDK/46.50㎡売却までの期間：2ヶ月

安心感のある専門的なサポート

室内状況が悪く仲介での売却が難しかったため、買取の査定を依頼しました。初めての不動産売却と相続で残置物の処理方法やスケジュール感に不安がありましたが、丁寧且つスピーディーな対応をしていただき、最後まで安心して売却することができました。

施設への転居

北海道在住/80代女性単身者売却までの期間：2週間

迅速かつ丁寧な対応力

約1年間、仲介で売却活動を行っていましたが、買い手が見つからず、買取査定を依頼しました。施設入居までの期間が迫っており、早期売却を希望したところ一括決済を提案していただき、スピード感をもって売却することができました。※一括決済とは、不動産売買において、契約から所有権移転登記までを一度に完了させる決済方法です。

転職による住み替え

兵庫県在住/40代女性4人家族3LDK/74.95㎡売却までの期間：4ヶ月

誠実な価格提示

地方へ転職するため住み替えで自宅の売却を検討し、買取の査定を依頼しました。依頼した際には、住み替え先の内覧や他社からの査定金額の提示など、さまざまな状況がありましたが、貴社は柔軟に対応してくださり、大変助かりました。金額も駆け引きなしで納得のいく金額を提示していただき、気持ちよく売却することができました。

事業の清算

大阪府在住/40代女性3人家族LDK/80.19㎡売却までの期間：2週間

築古物件も積極買取

長年にわたり事務所として利用してきましたが、事業を廃業することになったため、売却活動を開始しました。昭和築の古い物件であったため、他社の査定金額は思うように伸びなかったのですが、スター・マイカでは納得のいく金額を提示していただけました。上場企業ということもあり、すぐに現金化することができ、大変助かりました。

吹田市のマンション売却でよくある質問

この章では、吹田市のマンション売却でよくある質問についてまとめました。

Q1. 不動産を売却する際、「仲介」と「買取」のどちらを選べばよいですか？

売却にかけられる期間と、希望する価格のどちらを優先するかによって異なります。

時間に余裕があり、市場価格に近い価格で少しでも高く売りたい場合は「仲介」がおすすめです。

一方、転勤や住み替えで売却期限が決まっている場合や、内覧の手間を省いて短期間で現金化したい場合は、不動産会社が直接買い取る「買取」が向いています。

なお、買取価格は仲介相場の7〜9割程度になる傾向があります。

Q2. 査定は1社だけでなく、複数の不動産会社に依頼したほうがよいですか？

はい、複数の会社に査定を依頼することをおすすめします。

複数社の査定結果を比較することで、ご自身の物件の適正な相場感がつかみやすくなります。

また、各社の販売戦略や担当者の対応、サービス内容を見極める判断材料にもなります。

ただし、単に「一番高い査定額を出した会社」を選ぶのではなく、その金額の根拠を分かりやすく説明してくれる信頼できる会社を選ぶことが大切です。

Q3. 不動産会社に査定を依頼する前に、自分で準備しておくべきことはありますか？

まずは、ポータルサイトなどで吹田市内の類似物件（築年数や広さ、駅からの距離が近いもの）を検索し、大まかな相場感を把握しておくことをおすすめします。

相場を知ることで、提示された査定額が妥当かどうか判断しやすくなります。

また、物件の間取り図や権利証、固定資産税の納税通知書などの関連書類を手元に用意しておくと、不動産会社とのやり取りがスムーズに進みます。

吹田市の不動産売却は実績豊富な業者に相談を

この記事では、吹田市で不動産売却を検討している方に向けて、吹田市の相場動向やおすすめの不動産業者、業者の選び方や売却を成功させるためのコツを紹介しました。

不動産を納得のいく条件で売却するにはいくつかのポイントがあります。

周辺相場の把握や信頼できる担当者選びなど、状況に合った売却方法を十分に見極めることが大切です。

吹田市でマンションの買取を検討している方は、東証プライム上場グループの実績と安心感があるスター・マイカへの相談を検討してみてください。

新たな制度では、中古マンションを含む中古住宅に有利な方向の改正内容となっています。

一方で、災害リスクの高い地域については見直しがされており、新築住宅を購入する方は制度の確認が必要と言えそうです。

2026年以降の住宅ローン控除は、どのような制度になったのでしょうか。

この記事では、「2026年以降の住宅ローン控除」について解説します。

住宅ローン控除・減税とは

住宅ローン控除とは、返済期間が10年以上の住宅ローンを組み一定の要件を満たすマイホームを購入すると、所得税等から所定額が控除される制度です。

住宅ローン控除による減税額は比較的大きく、サラリーマンにとって効果的な減税制度の1つと言われています。

住宅ローン控除は長く続いている制度ですが、時限立法(一定の期間だけ有効な制度のこと)である点が特徴です。

これまで期限を迎える度に新たな制度として延長され、内容も少しずつ変化してきました。

2026年1月1日より制度が一部改正され、新たな住宅ローン控除がスタートしています。

2026年以降の住宅ローン控除は5年間延長され、適用期限は2026年1月1日から2030年12月31日までとなっています。

控除率や条件

住宅ローン控除では、控除期間の各年分の所得税から控除される金額は、以下の算式によって計算されます。

年末借入金残高とは、その年の12月31日現在の住宅ローン残高のことです。

控除率は「0.7％」、控除期間は原則として13年(中古住宅の認定住宅等以外は10年)となります。

住宅ローン控除の対象となる住宅は、原則として床面積が50平米以上あることが必要です。

ただし、合計所得金額が1,000万円以下の人(各年ごとに判定)に限り、40平米以上50平米未満の住宅も対象です。

2026年からの変更点

2026年からの主な変更点は、以下の3点です。

出典：国土交通省「住宅ローン減税等の延長・拡充が閣議決定されました！」

中古マンションも住宅ローン控除・減税の対象

一定の要件を満たす中古マンションは、住宅ローン控除の対象となります。

最大控除額と借入限度額

中古住宅の借入限度額等は、下表の通りです。

ZEH水準省エネ住宅とは、断熱性能等級が5以上、かつ、一次エネルギー消費量等級が6以上の性能を有する住宅のことです。

省エネ基準適合住宅とは、断熱性能等級が4以上、かつ、一次エネルギー消費量等級が4以上の性能を有する住宅を指します。

子育て世帯などへの優遇措置

特例対象個人に該当すると、借入限度額が増額されます。

特例対象個人とは、以下の要件を満たす世帯のことです。

「個人間売買」と「買取再販認定住宅」で限度額が異なる

中古住宅でも個人が売主となっている物件(個人間売買)と不動産会社が売主となっている物件(買取再販)では、借入限度額と控除期間が異なるケースがあります。

宅建業者が一定の増改築を行って再販した元認定住宅（買取再販認定住宅）は、新築と同じ扱いです。

認定住宅等の新築等の借入限度額等は、下表の通りです。

認定住宅等の新築等とは、認定住宅の新築・未入居物件や、買取再販認定住宅等の取得を指します。

買取再販認定住宅等とは、認定住宅等の既存住宅へ宅建業者が一定の増改築等を行った住宅です。

なお、2028年以降入居の省エネ基準適合住宅や、買取再販であっても一般の住宅(認定住宅等以外の住宅のこと)の場合には、借入限度額は 2,000万円、控除率は0.7％、控除期間は10年となります。

なお、グループ会社の「スター・マイカ・レジデンス」では、買取再販住宅の販売を積極的に行っております。

住宅ローン控除のメリットを十分に活用したい方は、ぜひご検討ください。

住宅ローン控除の適用条件

中古マンションを含む住宅ローン控除を適用できる中古住宅の要件は、以下の通りです。

出典：国土交通省「令和8年度住宅税制改正概要」

中古マンションの住宅ローン控除額をシミュレーション

この章では、中古マンションの住宅ローン控除額のシミュレーションについて解説します。

子育て世帯の場合

子育て世帯住宅は、特例対象個人であるか否かによって異なります。

夫婦2人家族の場合

夫婦2人家族は、特例対象個人であるか否かによって異なります。

中古マンションで住宅ローン控除・減税を受ける方法

この章では、中古マンションで住宅ローン控除・減税を受ける方法について解説します。

1年目は確定申告・2年目以降は年末調整

住宅ローン控除を利用するには、初年度に確定申告を行うことが必要です。

確定申告は、購入の翌年の2月16日から3月15日(原則)までの間に行います。

サラリーマンであっても、初年度だけは確定申告が必要です。

サラリーマンの場合、2年目以降は年末調整で対応するため、2年目以降の確定申告は不要となります。

年末調整とは、1年間の給与総額が確定する年末に、その年に納めるべき税額を正しく計算し、それまでに徴収した税額との過不足額を求めて差額を精算する手続きのことです。

年末調整は、給与の支払者である会社側が行う作業となります。

中古マンションの場合の必要書類

中古マンションにおける住宅ローン控除の確定申告に必要な書類は、以下の通りです。

災害レッドゾーンの新築住宅は控除の対象外

新築住宅については、2028年以降の入居分から土砂災害等の災害レッドゾーンに建てられた物件は住宅ローン控除の適用対象外となりました。

中古住宅やリフォーム、建替え物件に関しては、災害レッドゾーン内の物件であっても引き続き住宅ローン控除の対象のままです。

災害レッドゾーンとは、土砂災害特別警戒区域、浸水被害防止区域、地すべり防止区域、急傾斜地崩壊危険区域、災害危険区域のことを指します。

東京都では、災害レッドゾーンのうち、土砂災害特別警戒区域の指定箇所数を公表しています。

東京23区のうち、2026年1月22日時点における土砂災害特別警戒区域の指定箇所数の多い自治体を挙げると下表の通りです。

ただし、東京23区内で土砂災害特別警戒区域に指定されているエリアは限定的です。

新築物件が同区域に該当するケースは少なく、多くのエリアで引き続き住宅ローン控除を利用できます。

中古マンションの売却ならスター・マイカへ相談

不動産のお悩み、スター・マイカに
お聞かせください。

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  ファイナンシャルプランナー2級
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  宅地建物取引士

住宅ローン控除によって中古マンションが購入しやすくなる状況は、売り手にとってもチャンスといえます。

保有しているマンションを売却し、現金化や住み替えを目指す方は、スター・マイカのマンション買取がおすすめです。

マンション専門に累計約19,000件の豊富な買取実績

スター・マイカは過去20年以上にわたり、ファミリータイプ（35㎡～）の分譲マンションを中心に買取を続け、2013年より13年連続でマンション保有戸数業界1位をキープしています。

※中古マンション事業を営む上場企業各社の最新決算情報に基づく当社調べによります

築年数や状態に応じたリノベーションで、中古マンションの魅力を最大限に引き出すノウハウが強みです。

そのため、築古マンションやファミリー向け物件といった、市場で不利になりがちなマンションも適切な評価での買取が可能です。

東証プライム上場企業のグループ会社

「スター・マイカ」は東証プライム上場企業（2975）の「スター・マイカ・ホールディングス」を親会社としています。

安定した財政基盤があり取引実績も豊富なので、初めてのマンション売却でも安心してお任せください。

また、マンション売却後の住み替えを視野に入れている方にとっては、買取再販マンションの販売を手掛ける「スター・マイカ・レジデンス」と連携できる点も大きな強みです。

まずは無料のマンション査定依頼からお申し込みください。

スター・マイカに売却したお客様の声

不動産相続

東京都在住/30代夫婦2LDK/46.50㎡売却までの期間：2ヶ月

安心感のある専門的なサポート

室内状況が悪く仲介での売却が難しかったため、買取の査定を依頼しました。初めての不動産売却と相続で残置物の処理方法やスケジュール感に不安がありましたが、丁寧且つスピーディーな対応をしていただき、最後まで安心して売却することができました。

施設への転居

北海道在住/80代女性単身者売却までの期間：2週間

迅速かつ丁寧な対応力

約1年間、仲介で売却活動を行っていましたが、買い手が見つからず、買取査定を依頼しました。施設入居までの期間が迫っており、早期売却を希望したところ一括決済を提案していただき、スピード感をもって売却することができました。※一括決済とは、不動産売買において、契約から所有権移転登記までを一度に完了させる決済方法です。

転職による住み替え

兵庫県在住/40代女性4人家族3LDK/74.95㎡売却までの期間：4ヶ月

誠実な価格提示

地方へ転職するため住み替えで自宅の売却を検討し、買取の査定を依頼しました。依頼した際には、住み替え先の内覧や他社からの査定金額の提示など、さまざまな状況がありましたが、貴社は柔軟に対応してくださり、大変助かりました。金額も駆け引きなしで納得のいく金額を提示していただき、気持ちよく売却することができました。

事業の清算

大阪府在住/40代女性3人家族LDK/80.19㎡売却までの期間：2週間

築古物件も積極買取

長年にわたり事務所として利用してきましたが、事業を廃業することになったため、売却活動を開始しました。昭和築の古い物件であったため、他社の査定金額は思うように伸びなかったのですが、スター・マイカでは納得のいく金額を提示していただけました。上場企業ということもあり、すぐに現金化することができ、大変助かりました。

中古マンションの住宅ローン控除・減税でよくある質問

この章では、中古マンションの住宅ローン控除・減税でよくある質問について解説します。

Q1.買取再販のマンションはどのように探せばいいですか？

買取再販のマンションは、チラシの取引態様で「売主」と記載されている物件が該当します。

取引態様に「媒介」と期されている場合は、いわゆる個人売主の仲介物件のことです。

売主であれば買取再販であるものの、買取再販認定住宅であるとは限りません。

買取再販認定住宅である場合には、別途、チラシ等の中に認定長期優良住宅、認定低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅等の記載の有無を確認する必要があります。

Q2. ZEH水準省エネ住宅とは何ですか？

ZEH水準省エネ住宅とは、断熱性能等級が5以上、かつ、一次エネルギー消費量等級が6以上の性能を有する住宅のことです。

ZEHとは「Zero Energy House」の略であり、年間の一次エネルギー消費を正味ゼロとする住宅のことを指します。

本来のZEHは太陽光パネル等の発電装置を付加しますが、ZEH水準は発電装置の設置までは義務付けられていない住宅である点が特徴です。

Q3. 子育て世帯で40平米の物件だとどうなりますか？

まず、合計所得金額が1,000万円以下であれば、40平米以上50平米未満の物件も住宅ローン控除の対象にはなります。

一方で、特例対象個人に該当する子育て世帯においては、借入限度額が上乗せされる措置がありました。

しかしながら、40平米以上50平米未満の物件は、特例対象個人における借入限度額の上乗せ措置は適用されません。

そのため、合計所得金額が1,000万円以下の特例対象個人であっても、40平米以上50平米未満の物件の場合は、原則通りの借入限度額等が適用されます。

まとめ

以上、2026年以降の住宅ローン控除について解説してきました。

2026年以降の住宅ローン控除では、省エネ性能の高い中古住宅の借入限度額が引き上げられ、所得要件を満たすと40平米以上の中古住宅も対象となりました。

省エネ性能の高い住宅に関しては手厚い措置となっており、買取再販認定住宅等では新築と同様の借入限度額を適用することができます。

特例対象個人も、中古住宅で借入限度額の上乗せ措置が認められるようになった点も特徴です。

2026年以降の住宅ローン控除は、比較的、中古住宅に対しては有利な方向に改正されているため、中古住宅も選択肢の一つに検討して頂ければと思います。

戦略的に活用すれば、法人税を節税することもできますし、資産と負債のバランスを改善することもできます。

本業とは異なる部分で大きな損益を生み出せる不動産の売却は、戦略的に利用したいところです。

法人が不動産を売却したときは、どのような税金が発生するのでしょうか？

この記事では、「法人が不動産売却をしたときの税金」について解説します。

法人の不動産売却でかかる税金のポイント

法人が不動産を売却したときは、税引き前当期純利益に対して税金が課税される点がポイントです。

法人の事業で損益が出た場合、不動産の売却損益も他の損益と合算した利益に対して税金が課税されます。

通常、販売用以外の不動産であれば、法人が保有する資産は固定資産に分類されます。

固定資産は、売却して利益が出ると特別利益、損失が出ると特別損失が計上される点が特徴です。

法人が、毎年経常的に発生させる利益は、経常利益と呼ばれます。

経常利益とは、営業利益(本業の利益)に営業外収益や営業外費用を加減した利益のことです。

税引き前当期純利益は、経常利益に特別利益や特別損失を加減して求められます。

特別利益や特別損失が発生しない年は、経常利益がそのまま税引き前当期純利益となり、税金は税引き前当期純利益から、法人税計算上の調整を反映した課税所得金額を基礎として税額を計算します。

※ただし、以下の説明や試算では便宜上税引き前当期純利益を税金の計算に用います。

それに対して、不動産を売却して特別利益や特別損失が発生した年は、税引き前当期純利益は経常利益から大きく修正された金額になることが通常です。

なお、法人が不動産を売却したときは、あくまでも通常の法人税が課されるだけであり、個人のように特別な税金の計算方法は生じないことになります。

個人と法人の違いをまとめると、下表の通りです。

出典：国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)」

法人の不動産売却にかかる税金の計算方法

固定資産は、売却して利益が出たときは特別利益、損失が出たときは特別損失が生じます。

特別利益または特別損失の求め方は、以下の通りです。

譲渡価額と比較するのは、期末簿価と譲渡費用です。

建物は減価償却を行っているため、期末簿価は購入額よりも小さくなっていることが通常です。

譲渡費用は仲介手数料等の売却に直接要した費用となります。

法人の不動産売却でかかる税金

この章では、法人の不動産売却でかかる税金について解説します。

法人税

法人税とは、各事業年度の所得(利益)に対して課税される税金のことです。

原則は23.2％であり、資本金1億円以下で利益が800万円以下部分は15％となります。

なお、2026年4月1日以後に開始する事業年度からは、防衛特別法人税も新たに申告・納付の対象となります。

出典：国税庁「No.5759 法人税の税率」

地方法人税

地方法人税とは、地方交付税の財源確保のための税金のことです。

利益ではなく、法人税額に対して10.3％の税率を乗じて計算する点が特徴となります。

出典：国税庁「地方法人税の税率の改正のお知らせ」

法人住民税

法人住民税とは、法人の所在地に応じて課される税金のことです。

法人住民税には、法人税割と均等割の2種類があります。

法人税割は、法人税額に対して7％(標準税率) の税金が課税されます。

また、資本金額や法人税額など一定の要件により、自治体ごとの超過税率が適用されることがあります。

均等割は、従業員数や資本金等によって税額（約7万円～）が決まっており、赤字でも課税される点が特徴です。

法人事業税

法人事業税とは、事業活動に対する税金のことです。

資本金1億円以下の普通法人は、所得金額に応じた段階税率が適用されます。

出典：東京都主税局「法人事業税・法人都民税」

特別法人事業税

特別法人事業税とは、地方財源の調整目的で徴収される税金のことです。

利益ではなく、法人事業税額に対して37％の税率を乗じて計算する点が特徴となります。

印紙税

売買契約書は印紙を貼らなければならない課税文書となります。

主な印紙税は以下の通りです。（2027年3月31日まで）

出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

消費税

不動産の場合、消費税は建物に対して課税され、土地には課税されません。

消費税とは、課税事業者と呼ばれる事業者が消費者から預かった消費税(預かり消費税)と仕入れ先等に支払った消費税(支払い消費税)の差額を納める税金となります。

課税事業者とは、主に基準期間における課税売上高が1,000万円を超える事業者のことです。

ただし、特定期間における課税売上高等が一定額を超える場合や、インボイス発行事業者として登録を受けた場合などには、基準期間の課税売上高が1,000万円以下でも課税事業者となることがあります。

売主が課税事業者の場合、建物を売ることで買主から預かり消費税を受け取ります。

課税事業者の法人は本業でも預かり消費税や支払い消費税が発生しているため、これらと売却で得た預かり消費税を合算して求めた差額を納税することになります。
(簡易課税制度の適用を受ける場合を除く。)

法人の不動産売却時に使える節税方法

この章では、法人の不動産売却時に使える節税方法について解説します。

不動産の買換え特例を利用する

法人には、特定の事業用資産を売却し一定期間内に事業用資産を買い換えると売却益に対する課税を繰り延べる制度(特定の資産の買換えの特例)が存在します。

買換えの主な要件は以下の通りです。

買換え資産は、譲渡年の前後1年以内に取得することが必要です。

特例を利用すると、売却益の一定割合を取得資産の取得価額から減額でき、売却した期の課税を減らして、一部の課税を将来に繰り延べることができます。

買い換え特例を利用する場合は上記以外にも対象となる資産の範囲や保有期間、買換えの時期、実際に事業に使用していることなど、個別に確認すべき要件があります。

事業投資を増やす

新たに事業に投資をすると、比較的大きな関連諸経費が発生します。

費用は経費として計上できるため、法人税の節税に貢献することになります。

もっとも、これらの支出がすべてそのまま経費になるわけではなく、内容によっては固定資産として計上し、減価償却等により費用化することになります。

そのため、節税効果は支出の内容や計上時期によって異なります。

役員の退職金を増やす

不動産の売却益を役員の退職金に充てることも有効な節税方法です。

役員の退職金は、社会通念上適正な額であれば全額を損金に算入(費用になるということ)することができます。

また、退職金を受け取る役員自身も、退職所得の扱いとなるため、給与所得とは異なり役員個人に課税される税金は少なくすることができます。

そのため、退職金は支払う法人ともらう個人の双方にとって、節税効果が高いです。

ただし、単に節税目的で支給できるものではなく、実際の退任や、分掌変更など実質的に退職といえる事情が必要です。

新たに不動産を購入する

築年数の新しい不動産を購入することも、一定の節税効果があります。

理由としては、築年数の新しい不動産に買い替えることで、新たに減価償却費を計上できる期間（耐用年数）を長く確保できるからです。

減価償却が終了した築古の不動産を売り、減価償却が計上できる築浅の不動産を購入すれば購入した期の以降から減価償却による節税効果を期待できます。

売却後の買い替えは、スター・マイカグループがトータルサポートします。

リノベーションマンションの購入なら「スター・マイカ・レジデンス」、収益不動産の売買や管理なら「スター・マイカ・アセット・パートナーズ」にお任せください。

事業者様の節税戦略に合わせた物件提案から、減価償却を活用した効率的な不動産の組み換えまでご提案します。

法人が不動産売却した際の税金シミュレーション

この章では、法人が不動産売却した際の税金シミュレーションについて解説します。

区分所有マンションを7,000万円で売却した場合

以下の条件で不動産を売却したときの税金を検討します。

不動産を売ったときの特別損益は、以下の通りです。

次に経常利益に加減して、税引き前当期純利益を求めます。

税引き前当期純利益は赤字となったため、当期の法人税(法人住民税の均等割を除く)は課されません。

大幅に黒字が出たときは、簿価の高い不動産を売却して特別損失を発生させることで法人税を節税することができます。

1棟マンションを3億円で売却した場合

以下の条件で不動産を売却したときの税金を検討します。

不動産を売ったときの特別損益は、以下の通りです。

次に経常利益に加減して、税引き前当期純利益を求めます。

本業が赤字になったとしても、不動産の売却益によって最終的な純利益を黒字に維持できる場合があります。

法人がマンションを売却するメリット

この章では、法人がマンションを売却するメリットについて解説します。

1. 大きな利益や損失の発生に対応できる

不動産は売却により大きな特別利益や特別損失を生み出すことができるため、本業で大きな利益や損失が発生した場合に、売却損益と相殺しやすいという特徴があります。

例えば、本業で一時的に多額の利益が発生した年は、簿価の高い不動産を売却して特別損失を計上することでその期の法人税を節税することができます。

一方で、会社によっては銀行や株主等のステークホルダー(利害関係者)に対する体裁上、赤字を計上できない場合もあります。

例えば、本業でたまたま大きな赤字が発生した年は、簿価の低い不動産を売却して特別利益を計上すれば、その期を黒字化することもできます。

このように不動産の売却は一回の取引で大きな損益を生み出すことができることから、異常な損益の発生といった不測の事態に対応がしやすいのです。

2. バランスシート(貸借対照表)を改善できる

不動産の売却は、企業のバランスシート(貸借対照表)を改善できるというメリットがあります。

バランスシートとは、期末時点における財産の状況を示した財務諸表のことです。

例えば、負債を多く抱えている会社は、不動産を売ることで負債を返済して財務内容を改善することができます。

また、中小企業の場合、社長個人が会社にお金を貸し付けているケースもあります。

社長個人が会社にお金を貸していると、その貸付金は社長個人のプラスの財産であることから相続税の課税対象となってしまいます。

もっとも、会社から社長個人に返済された資金は現金預金として相続税の対象となるため、これ自体が直ちに相続税の節税になるわけではありません。

とはいえ、不要資産の圧縮と借入金の返済を進めることができれば、バランスシートをスリム化できる場合があります。

このような見直しは、財務の健全性や資金繰りの改善として、金融機関などのステークホルダーから前向きに評価されることがあります。

3. デッドクロスを回避できる

デッドクロスとは、借入金の元本返済額が減価償却費を上回る状態のことです。

デッドクロスが生じると、会計上は黒字であるにもかかわらず、キャッシュフロー(手残り)がマイナスになりやすいというデメリットがあります。

減価償却費は、建物の築年数が法定耐用年数以内のときに計上できる費用となります。

法定耐用年数を満了すると減価償却費が計上できなくなるため、デッドクロスの状態が発生しやすいです。

そのため、法定耐用年数を満了した、もしくはもうすぐ満了する不動産に関しては築浅の不動産に買い替えることで、デッドクロスの発生を回避しやすくなります。

法人のマンション売却ならスター・マイカに相談

法人が保有しているマンションの売却はスター・マイカにお任せください。

直近では、「市況に合わせて売却したい」「税金対策も兼ねて査定を依頼したい」といった事業者様からの相談も増えています。

不動産のお悩み、スター・マイカに
お聞かせください。

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東証プライム上場企業のグループ会社

「スター・マイカ」は東証プライム上場企業（2975）の「スター・マイカ・ホールディングス」を親会社としています。

全国6拠点に展開し、各都市部のマンション買取を強化中です。

マンション専門に累計約19,000件の豊富な買取実績

スター・マイカは過去20年以上にわたり、ファミリータイプ（35㎡～）の分譲マンションを中心に買取を続け、2013年より13年連続でマンション保有戸数業界1位をキープしています。

※中古マンション事業を営む上場企業各社の最新決算情報に基づく当社調べによります

スター・マイカのマンション買取サービスについてご紹介します。

築年数や状態に応じたリノベーションを強みとしており、築古マンションやエリアが不利になりがちな物件でも適切な評価での買取が可能です。

「決算スケジュールに間に合う形で物件を売却したい」など、事業者様のご事情に合わせた対応もいたします。

スター・マイカにマンションを売却したお客様の声

不動産相続

東京都在住/30代夫婦2LDK/46.50㎡売却までの期間：2ヶ月

安心感のある専門的なサポート

室内状況が悪く仲介での売却が難しかったため、買取の査定を依頼しました。初めての不動産売却と相続で残置物の処理方法やスケジュール感に不安がありましたが、丁寧且つスピーディーな対応をしていただき、最後まで安心して売却することができました。

施設への転居

北海道在住/80代女性単身者売却までの期間：2週間

迅速かつ丁寧な対応力

約1年間、仲介で売却活動を行っていましたが、買い手が見つからず、買取査定を依頼しました。施設入居までの期間が迫っており、早期売却を希望したところ一括決済を提案していただき、スピード感をもって売却することができました。※一括決済とは、不動産売買において、契約から所有権移転登記までを一度に完了させる決済方法です。

転職による住み替え

兵庫県在住/40代女性4人家族3LDK/74.95㎡売却までの期間：4ヶ月

誠実な価格提示

地方へ転職するため住み替えで自宅の売却を検討し、買取の査定を依頼しました。依頼した際には、住み替え先の内覧や他社からの査定金額の提示など、さまざまな状況がありましたが、貴社は柔軟に対応してくださり、大変助かりました。金額も駆け引きなしで納得のいく金額を提示していただき、気持ちよく売却することができました。

事業の清算

大阪府在住/40代女性3人家族LDK/80.19㎡売却までの期間：2週間

築古物件も積極買取

長年にわたり事務所として利用してきましたが、事業を廃業することになったため、売却活動を開始しました。昭和築の古い物件であったため、他社の査定金額は思うように伸びなかったのですが、スター・マイカでは納得のいく金額を提示していただけました。上場企業ということもあり、すぐに現金化することができ、大変助かりました。

法人の不動産売却の税金関連でよくある質問

この章では、法人の不動産売却の税金関連でよくある質問について解説します。

Q1. 法人が不動産売却で損失を出したら税金はどうなりますか？

法人が不動産売却で損失を出すと、特別損失が生じます。

特別損失が経常利益を上回れば、税引き前当期純利益が赤字となるため、法人税は課税されません。

一方で、特別損失が経常利益を下回れば、税引き前当期純利益（実際には法人税法上の課税所得）は黒字となることから、法人税は課税されます。

ただし、税引き前当期純利益は特別損失によって経常利益よりも小さくなっているため、不動産売却をしない場合と比べると税金は節税できていることになります。

Q2. 不動産売却の税金は個人と法人のどちらが安いですか？

単純に税率だけを考えると、個人の長期譲渡所得(売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超)の方が安いです。

そのため、他の事業利益を全く考慮しなければ、同じ売却益が出た場合は個人の方が税金は安くなります。

ただし、法人の場合は、本業の利益と不動産の売却損益を通算することが可能です。

本業が赤字になっている場合等、本業の利益との兼ね合いによっては法人の方が税金は安くなることは十分あり得ます。

Q3. 不動産の無償譲渡であれば税金を安くできますか？

法人が不動産を無償譲渡しても税金を安くすることはできません。

理由としては、法人が無償で譲渡した場合、時価で譲渡したものとみなされ、時価を譲渡価額として利益が計算されてしまうからです。

背景としては、法人の利益の恣意的操作による課税逃れを防ぐためです。

無償譲渡でも課税をすることで、例えば法人が社長に不動産を無料で贈与し、意図的に損を出すことで法人税を安くするといった脱税手法を防ぐことができます。

なお、個人間同士では無償譲渡は贈与となり、贈与者(売主)は無税となりますが、受贈者(買主)に贈与税が課税されます。

贈与税は双方ともに個人であるときの制度であるため、一方が法人の場合は贈与税は課税されず、法人税や所得税の問題になります。

まとめ

以上、法人が不動産売却をしたときの税金について解説してきました。

法人が不動産を売却したときは、法人税が生じます。

法人は個人のように分離課税ではなく、法人の事業活動により得た経常利益と売却による特別利益や特別損失を合算した利益に対して税金が計算される点が特徴です。

法人が売却時に節税できる特例としては、特定の資産の買換えの特例が挙げられます。

法人による不動産売却は、本業の収益との兼ね合いの中で決断されることも多いです。

本業の収益の見通しが立った段階で、売却を早めに決断して頂ければと思います。

競売になると市場相場よりも安い価格で売却されるうえ、周囲に経済事情を知られるリスクがあります。

しかし、任意売却であれば競売よりも高い価格での売却を目指すことができ、手元資金から持ち出しをせずに手続きを進められるケースが多いです。

この記事では、任意売却の仕組みやメリット、大阪府で任意売却に強い不動産会社や選び方を紹介します。

競売になる前に任意売却

住宅ローンの返済が厳しい状態が続くと、自宅が競売にかけられる可能性があります。

ここでは、競売を回避する手段である「任意売却」の仕組みやメリットについて解説します。

住宅ローンが払えない時に行う任意売却

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、金融機関（債権者）の同意を得たうえで自宅を売却する方法です。

通常、住宅ローンの滞納が3ヶ月以上続くと、金融機関から残債の一括返済を求められます。

一括で返済できなければ、裁判所を通じて自宅を強制的に売却する「競売」へ進むのが一般的な流れです。

その点、競売へ進む前に任意売却を選択すれば、所有者自身の意思で売却活動を進められるようになります。

任意売却は通常の不動産売却と同じ方法で購入希望者を探します。そのため、公告等で周囲に事情を知られる心配がありません。

ただし、売却価格は金融機関との協議で決まるため、所有者が自由に設定できるわけではない点に注意が必要です。

任意売却のメリット

任意売却には、競売にはないメリットがあります。ここでは、任意売却を選ぶメリットを3つ紹介します。

相場に近い価格で売却できる

任意売却の強みは、競売よりも高い価格での売却を目指せる点です。

競売の場合、落札価格は市場相場の5～7割程度まで下がる傾向にあります。

競売は裁判所主導のオークション形式です。購入希望者は室内を内覧できないまま入札するため、売却価格が低くなりがちです。

一方、任意売却は一般の不動産市場で購入希望者を募ります。

内覧を経て購入を決めてもらえるため、相場とかけ離れた安値で売る必要がありません。

売却価格が高くなれば、売却後の分割返済による毎月の負担も軽くなるため、任意売却は少しでも有利な条件でローン問題を解決したい方におすすめです。

自己資金の持ち出しを抑えられる

任意売却なら、売却時の費用を売却代金から精算できる場合が多く、事前に自己資金で用意しなくても進められる可能性があります。

通常の売却では以下の諸費用が発生します。

任意売却であれば、上記の費用を売却代金の中から差し引く形で精算されるのが一般的です。

つまり、「手元にまとまったお金がない」という状況でも任意売却を進められます。

住宅ローンの返済に行き詰まっている方の多くは、貯蓄に余裕がないケースがほとんどです。

自己資金の持ち出しを抑えて売却できる任意売却は、手元資金に不安がある方にとって安心できる売却方法だと言えます。

さらに、金融機関との交渉次第では、引っ越し費用の一部を売却代金から確保できる場合もあります。

リースバックと併用すれば住み続けられる可能性がある

任意売却とリースバックを組み合わせれば、自宅を売却した後もそのまま住み続けられる可能性があります。

リースバックとは、自宅をリースバック会社に売却し、そのまま賃貸契約を締結して住み続ける方法です。

リースバックと任意売却を併用すれば、子どもの転校を避けたい場合や、高齢のご家族の生活環境を変えたくない場合にも対応できます。

引っ越しの手間や費用が不要になる点もメリットです。周囲からも普段どおりの生活が続いているように映るため、プライバシーを守れます。

ただし、リースバックに対応している不動産会社は限られているため、すべてのケースで利用できるわけではありません。

任意売却に対応した大阪の不動産会社7選

大阪で任意売却に対応している不動産会社は以下のとおりです。

スター・マイカ　大阪支店

スター・マイカ株式会社は、東証プライム上場企業（2975）の「スター・マイカ・ホールディングス」のグループ企業です。

「“作る”から“活かす”社会の実現へ」というミッションを掲げ、20年以上にわたって不動産買取の取引実績を積み上げてきました。

大阪市の梅田駅前に支店があり、それ以外に全国で店舗を構え、マンション保有戸数ランキングでは1位となっています（2025年11月期末時点）。

また、「リースバック」にも力を入れており、任意売却を検討しているが住み続けたいという方におすすめです。

株式会社エイミックス

株式会社エイミックスは、任意売却を専門に22年目を迎える、住宅ローン問題解決を得意とする企業です。

弁護士や司法書士などの専門家とも提携しており、自己破産や債務整理などの法律に関わる問題も、ワンストップでカバーできる体制を整えています。弁護士による無料相談も予約制で利用可能です。

また、任意売却とリースバックを組み合わせた方法にも対応しており、大手リースバック会社で断られた方でも相談できる点が特徴です。

任意売却119番

任意売却119番は、全国展開している、住宅ローン・不動産担保ローンの返済問題を専門とする相談機関です。

年間5,000件以上の住宅ローン相談を受けており、多くの実績を持つ会社です。

全国のパートナー弁護士・司法書士・不動産コンサルタントと連携して対応にあたります。

多数のメディア出演や取材実績があり、社会的な信頼性も高い機関です。知名度の高い会社へ相談したいという方におすすめです。

全国任意売却支援相談室

全国任意売却支援相談室は、任意売却コンサルタント業務を専門に行っている不動産会社です。大阪本社のほか、東京・名古屋にもオフィスを構え、全国に対応しています。

代表の斎藤氏は自らも任意売却の経験者であり、「人生はリセットできる」をモットーに相談者に寄り添っています。

任意売却に関する著書も出版しており、専門的な知見が豊富です。

離婚に伴う住宅ローン問題にも強く、弁護士への無料相談も提供しています。

任意売却安心相談所

任意売却安心相談所は、大阪・兵庫（神戸・西宮・尼崎）エリアを中心に、任意売却の相談・サポートを行っている不動産会社です。

本社を兵庫県尼崎市に置き、大阪福島・大阪天満・東大阪・新大阪・神戸三宮と、近畿エリアに複数の相談所を展開しています。

不動産業のほか建設業の免許も保有しており、リノベーションやリフォーム、注文住宅にも対応しています。

そのため、任意売却だけでなく、売却後の住まいの相談にも幅広く対応できる点が強みです。

株式会社グランソレイユ

株式会社グランソレイユは、任意売却に関する総合コンサルタント業務を専門に行っている不動産会社です。

任意売却の相談は近畿2府4県の全域に対応しています。買取可能エリアも大阪府・兵庫県・京都府の全域をカバーしています。

過去のノウハウを活用した総合的なコンサルティングと、法務関連に基づいた独自の提案が特徴です。

近畿エリアで、きめ細かいサポートを受けながら任意売却を進めたい方におすすめの会社です。

一般社団法人住宅ローン滞納問題相談室

一般社団法人住宅ローン滞納問題相談室は、任意売却を専門に行っている不動産会社です。

弁護士や司法書士と多数提携しており、自己破産や個人再生といった法的手続きをワンストップで行える体制を整えています。

大阪には天満橋駅から徒歩1分の場所にオフィスを構えており、年中無休で相談を受け付けています。

リースバックにも対応しています。離婚や病気、老後など様々な理由で住宅ローンの返済が困難になった方を幅広くサポートします。

法的な問題も含めて、総合的に任意売却のサポートを受けたい方におすすめです。

任意売却に強い不動産会社の選び方

ここからは、大阪で任意売却に強い不動産会社を見つけるために、押さえておきたい3つのポイントを紹介します。

1. 地域密着の不動産会社を選ぶ

大阪で任意売却を進めるのであれば、地域に根づいた不動産会社への相談がおすすめです。

任意売却では、物件の査定額が金融機関との交渉材料になります。

大阪の不動産相場や需要を熟知している会社であれば、根拠のある適正価格を提示できます。結果として債権者の納得も得られやすくなります。

例えば、大阪市内の築浅マンションと郊外の戸建てでは、購入希望者の層も販売戦略もまったく異なります。

地元の取引事情に精通した会社なら、物件ごとに最適な売却プランを立てられるため、好条件で売却できる可能性が高まるでしょう。

2. 営業力や交渉力で選ぶ

任意売却では、不動産会社の営業力と交渉力が成否を左右します。

売却価格の決定権は金融機関が持っており、金融機関が提示額に同意しなければ売却が成立しません。

交渉力に優れた会社であれば、金融機関を納得させる商談が可能です。引っ越し費用の確保など、好条件の合意を引き出せる可能性もあります。

また、任意売却には競売の開札日（入札価格の確認日）というタイムリミットがあり、スピード感のある販売活動が必要です。

広告戦略の立案から内覧対応、価格の見直し判断まで、的確に動ける営業力があるかどうかを見極めましょう。

具体的には、相談した際のレスポンスの速さや、手続きの流れに対する説明のわかりやすさが判断材料になります。

質問への回答が曖昧だったり、契約を急かしたりする不動産会社は避け、納得いくまで丁寧に説明してくれる会社を選んでください。

3. 任意売却やリースバックの実績で選ぶ

依頼先を決める際は、任意売却やリースバックの取り扱い実績を確認しましょう。

任意売却は通常の不動産売却とは異なり、債権者との配分案の調整や抵当権抹消の交渉など、専門的な知識と経験が求められます。

実績が豊富な不動産会社ほど、過去のケースで培ったノウハウを持っているため、状況に応じた適切な解決策を提案してもらえます。

さらに、売却後も今の家に住み続けたい方は、リースバックの実績があるかどうかも確認してください。

リースバックに対応できる不動産会社とのネットワークを持つ会社であれば、任意売却とリースバックの併用もスムーズに進められます。

実績の確認方法としては、ホームページの取引実績やお客様の声をチェックするほか、初回相談の際に直接たずねるのもおすすめです。

大阪のマンションの任意売却相談はスター・マイカへ

大阪で任意売却を検討するも、「築年数が古い」「管理状態が悪い」などの理由で、なかなか進まない方はスター・マイカにご相談ください。

不動産のお悩み、スター・マイカに
お聞かせください。

• 投資事業部
  宅地建物取引士
• 投資事業部
  宅地建物取引士
  ファイナンシャルプランナー2級
• 投資事業部
  宅地建物取引士

マンション専門に累計約19,000件の豊富な買取実績

スター・マイカは過去20年以上にわたり、ファミリータイプ（35㎡～）の分譲マンションを中心に買取を続け、2013年より13年連続でマンション保有戸数業界1位をキープしています。

※中古マンション事業を営む上場企業各社の最新決算情報に基づく当社調べによります

築年数や状態に応じたリノベーションを得意としており、築古マンションやファミリー向けマンションといった、不利になりがちな物件でも適正な評価が期待できるのです。

スター・マイカの大阪市内の不動産買取事例

最後にスター・マイカのデータから、大阪市内の不動産買取価格の事例についてお伝えします（2025年7月時点）。

スター・マイカのマンション買取を利用したお客様の声

不動産相続

東京都在住/30代夫婦2LDK/46.50㎡売却までの期間：2ヶ月

安心感のある専門的なサポート

室内状況が悪く仲介での売却が難しかったため、買取の査定を依頼しました。初めての不動産売却と相続で残置物の処理方法やスケジュール感に不安がありましたが、丁寧且つスピーディーな対応をしていただき、最後まで安心して売却することができました。

施設への転居

北海道在住/80代女性単身者売却までの期間：2週間

迅速かつ丁寧な対応力

約1年間、仲介で売却活動を行っていましたが、買い手が見つからず、買取査定を依頼しました。施設入居までの期間が迫っており、早期売却を希望したところ一括決済を提案していただき、スピード感をもって売却することができました。※一括決済とは、不動産売買において、契約から所有権移転登記までを一度に完了させる決済方法です。

転職による住み替え

兵庫県在住/40代女性4人家族3LDK/74.95㎡売却までの期間：4ヶ月

誠実な価格提示

地方へ転職するため住み替えで自宅の売却を検討し、買取の査定を依頼しました。依頼した際には、住み替え先の内覧や他社からの査定金額の提示など、さまざまな状況がありましたが、貴社は柔軟に対応してくださり、大変助かりました。金額も駆け引きなしで納得のいく金額を提示していただき、気持ちよく売却することができました。

事業の清算

大阪府在住/40代女性3人家族LDK/80.19㎡売却までの期間：2週間

築古物件も積極買取

長年にわたり事務所として利用してきましたが、事業を廃業することになったため、売却活動を開始しました。昭和築の古い物件であったため、他社の査定金額は思うように伸びなかったのですが、スター・マイカでは納得のいく金額を提示していただけました。上場企業ということもあり、すぐに現金化することができ、大変助かりました。

大阪のマンションの任意売却でよくある質問

マンションの任意売却を検討する際に、多くの方が気になるポイントをQ＆A形式でまとめました。

Q1. マンションを任意売却する際、まず先にすべきことは何ですか？

まずは、任意売却の実績がある不動産会社へ相談しましょう。

住宅ローンの返済が難しいと感じた段階で、なるべく早く不動産会社に現状を伝えてください。

相談時には、ローンの残債額や滞納状況、購入時の契約書類などを手元に用意しておくとスムーズです。

不動産会社は物件を査定したうえで、金融機関との交渉方針や売却スケジュールを提案してくれます。

並行して、自分でも周辺の中古マンション相場をポータルサイトなどで確認しておくと、査定額の妥当性を判断する材料になります。

任意売却には競売の開札日というタイムリミットがあり、動き出しが遅れるほど選択肢が狭まります。

「まだ滞納していないから大丈夫」と先延ばしにせず、返済が厳しくなった時点で相談を始めましょう。

Q2. 競売を取り下げて任意売却にすることはできますか？

競売開始決定の通知が届いた後でも、任意売却への切り替えは可能です。

債権者（金融機関）が競売を取り下げられる期限は、法律上、開札日の前日までとされています。

ただし、開札日が近づくと入札の準備が進み、実質的に取り下げが難しくなります。そのため、通知を受け取ったらすぐに動き出す必要があります。

競売開始決定通知から開札までの期間は、おおむね4～6ヶ月です。

期間内に不動産会社へ相談し、査定や債権者との交渉を行います。その後、売買契約から引き渡しまで完了させる必要があります。

そのため、通知が届いたら、一日でも早く不動産会社に連絡してください。

Q3. 大阪でのリースバック価格の目安を調べる方法は？

大阪でリースバック価格を確認するためには、周辺エリアの不動産相場を調べるところから始めましょう。

リースバックを利用した際の買取価格は、一般的に市場相場の70～90%程度が目安とされています。

そのため、自宅と似た条件の物件がいくらで取引されているかを知れば、おおよその買取価格がわかります。

具体的には、以下の方法で調べられます。

ただし、リースバックの買取価格は不動産会社ごとに査定基準が異なり、相場どおりになるとは限りません。

正確な金額を知りたい場合は、大阪でリースバックの実績がある不動産会社に査定を依頼し、条件を比較検討するのがおすすめです。

まとめ

今回は大阪で任意売却を検討している方に向けて、任意売却の仕組みやメリット、大阪の任意売却に強い不動産会社、不動産会社の選び方を紹介しました。

任意売却は競売よりも高い価格での売却が期待でき、自己資金の持ち出しも不要です。リースバックとの併用でそのまま住み続けられる可能性もあります。

ただし、任意売却にはタイムリミットがあります。返済が厳しいと感じた段階で、実績豊富な不動産会社に早めに相談しましょう。納得のいく形で再出発への一歩を踏み出すことが大切です。

相続マンションは、遺産分割の目的で売却することも珍しくありません。

売却する場合は、名義変更が必要です。

また、利用できる節税特例が少ない点も特徴となっています。

相続マンションを売る場合には、あらかじめ手続きや税金の特例について知っておくことが望ましいです。

この記事では、相続マンションの売却方法や税金の支払いについて解説します。

親のマンションを相続した際の選択肢

マンションを相続したときは、主な選択肢として「自分で住む」、「賃貸に出す」、「売却する」の3つがあります。

それぞれのメリットとデメリットは下表の通りです。

1.自分で居住する

相続したマンションが、条件の良い物件であればマイホームとして快適に過ごすことができます。

しかしながら、立地や築年数、間取り等の条件が既に決まっているため、条件が悪ければマイホームとして住みにくい可能性はあります。

2.賃貸に出す

立地や築年数、間取り等の条件が賃貸に適していなければ、必ずしも貸せるとは限りません。

空室が長引けば維持費だけがかかることになるため、貸しにくい物件は売却の方がメリットは出てきます。

3.売却する

相続したマンションは、「平等に遺産分割を行う」または「相続税の納税資金を確保する」といった目的で売却を選択する人も多いです。

複数の相続人で共有によって引き継いだ場合は、売却に共有者全員の同意が必要です。

相続したマンションの売却までの流れ

この章では、相続したマンションの売却までの流れについて解説します。

1. 相続手続き

相続が開始したら、まず被相続人(死亡した人)の全財産を把握することが必要です。

借金もマイナスの財産として相続財産に含まれます。

相続税の計算過程では基礎控除額を計算するため、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取り寄せ、法定相続人を漏れなく確認しておきましょう。

相続が発生すると、相続財産は相続人の共有で引き継がれます。

特定の相続人に財産を引き継がせるには、「遺言による分割」もしくは「遺産分割協議による分割」を行います。

遺言とは、被相続人の生前の最終意思を尊重し、その意思の実現を死後に図る制度のことです。

遺言書が残っている場合には、原則として遺言書に従って遺産を分割することになります。

遺産分割協議とは、相続後に相続人同士で遺産の分け方を自由に決めることができる話合いのことです。

遺産分割協議は、「遺言書が残っていない場合」、もしくは「遺言書があっても遺言書とは異なる方法で分割したい場合」に行います。

2. 相続登記で名義変更をする

相続登記は、2024年(令和6年)4月1日以降、義務化されています。

相続登記とは、相続を原因とした所有権移転登記のことです。

相続登記は、相続で取得したことを知った日から3年以内に行うことが必要となります。

相続登記に必要な書類は、下表の通りです。

出典：法務省「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し」

3. 相続税の計算と納付

相続税は、相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に相続税の申告と納付を行う必要があります。

ただし、全ての人に相続税の納税義務があるわけではなく、被相続人の残した相続財産(正味遺産額)が基礎控除額を超える人に納税義務があります。

基礎控除額とは、「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で求めた価額のことです。

相続税は、まず各法定相続人が法定相続分で取得したものとして総額を計算します。その後、実際に取得した割合で案分して各人の税金を求めます。

法定相続人と法定相続分の関係は、下表の通りです。

法定相続分に応ずる取得金額と税率の関係は、下表の通りです。

例えば、法定相続人が配偶者と子1人、正味遺産額が1億円のケースを考えます。

法定相続人が2人の場合、基礎控除額は4,200万円(＝3,000万円＋600万円×2人)ですので、課税遺産総額は以下の通りです。

法定相続人が配偶者と子1人の場合、法定相続分は配偶者が50％、子が50％です。

そのため、相続税の基礎となる税額は下表のようになります。

法定相続分に応ずる取得金額はいずれも3,000万円以下であるため、税率は15％、控除額は50万円です。

なお、各人が納める相続税は、財産を取得した人の課税価格に相続税の総額を案分して税額を計算することになります。

4. 不動産会社に依頼して売却する

売却を行う場合は、不動産会社に売却の依頼をすることが通常です。

売却には、買取と仲介、買取保証の3種類があります。

買取とは、転売を目的とした不動産会社に下取り価格で早く売る方法のことです。

買取は売却価格が安くなりますが、1週間～1ヶ月程度で現金化することができます。

仲介とは、不動産会社のあっせんを通じて市場価格で高く売る方法のことです。

仲介は売却価格が高くなりますが、現金化まで3～6ヶ月程度の時間がかかります。

買取保証とは、一定期間仲介による売却を試み、期限まで売れなかったら最終的に不動産会社に買い取ってもらう方法のことです。

相続後の売却では、相続税の納税資金の確保のためにマンションを売らなければならないこともあります。

理由としては、相続税は現金納付が原則だからです。

相続税の納期限は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。そのため、すぐに買取を選択しなければならないほど短期間ではありません。

しかしながら、万が一、売れないことに備えて期限までに売却を完了させる必要があります。

そのため、納税のための売却であれば、仲介で高く売ることを試すことができ、かつ、最後は買取へと移行できる買取保証もおすすめです。

5. 売買契約締結と引き渡し

売却活動を通じて買主が決まったら、売買契約を締結します。

売買契約はあくまで「いつ、いくらで売るか」かを書面で契約するだけであり、その時点で所有権が移転するわけではありません。

不動産の売却では、引き渡し時に所有権が移転し、売買代金も引き渡し時に受領します。

引き渡しは、売買契約の1～1.5ヶ月後に行うことが通常です。

相続税の納期のために売却を検討している人は、引き渡しまでの期間も考慮してスケジュールを組む必要があります。

6. 確定申告

売却により譲渡所得(売却益のこと)が発生する人は、所得税および住民税、復興特別所得税を納税するために確定申告が必要です。

確定申告は、売却の翌年の2月16日から3月15日の間に行います。

また、税金の特例を利用する人も、確定申告が必要となります。

税金の特例によって税金が発生しない場合でも、特例を利用するために確定申告の手続きが必要です。

相続したマンションの売却でかかる税金・費用

この章では、相続したマンションの売却でかかる税金・費用について解説します。

登録免許税

相続登記は相続で取得したことを知った日から3年以内に行う義務がありますが、それより以前に売却する場合には売却前に名義変更が必要となります。

理由としては、相続登記によって売主を明確にする必要があるからです。

相続登記の登録免許税は、「固定資産税評価額×0.4％」で計算されます。

司法書士手数料

名義変更を司法書士に依頼する場合、5～8万円程度の司法書士手数料が発生します。

印紙税

不動産の売買契約書は、印紙を貼らなければいけない課税文書となります。

印紙税は売買契約書に記載する売買代金に応じて決まり、主な印紙税は以下の通りです。(2027年3月31日までの軽減税率)

出典：国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」

譲渡所得税・住民税・復興特別所得税

マンション売却では、譲渡所得が生じると、税金が発生します。

譲渡所得の求め方は、以下の通りです。

税金は、譲渡所得に税率を乗じて求めます。

所得税および住民税、復興特別所得税を合算した原則的な税率は以下の通りです。

※所有期間は売却した年の1月1日における保有期間のこと
出典：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」

仲介手数料（仲介のみ）

仲介で売却した場合、もしくは買取保証の仲介期間中に売却した場合は、不動産会社に対して支払う仲介手数料が発生します。

仲介手数料は売買代金に応じて上限額が決まっており、上限額がそのまま相場となっていることが一般的です。

また、仲介手数料には別途消費税がかかります。

相続マンションの売却で使える特例

この章では、相続マンションの売却で使える特例について解説します。

3,000万円の特別控除

3,000万円特別控除とは、譲渡所得から3,000万円を差し引くことができる特例のことです。

3,000万円特別控除には、「相続空き家の3,000万円特別控除」と「マイホームの3,000万円特別控除」の2種類があります。

まず、相続空き家の3,000万円特別控除が利用できるのは一定の要件を満たす「戸建て」だけであり、マンションは利用できません。

一方で、マイホームの3,000万円特別控除はマンションでも利用できますが、マイホームとして住んでいる人が売る場合に限られます。

そのため、マイホームの3,000万円特別控除は、相続マンションを自宅として住み、その人が将来売却するときに利用できる特例となります。

取得費加算の特例

取得費加算の特例とは、売主が相続税を納税した人であれば一定期間内に売ることで節税できる特例のことです。

まず、相続税は全ての人に課税されるわけではないため、相続税の納税義務のなかった人には取得費加算の特例は利用できません。

取得費加算の特例を利用するための要件は、以下の通りです。

売却期間も限られており、特例を利用するには相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売ることが必要となります。

軽減税率の特例

軽減税率の特例も、マイホームとして売ったときに利用できる特例です。

そのため、相続人がマイホームとして引き継がず、相続後、そのまま売っても軽減税率の特例は利用できません。

軽減税率の特例とは、所有期間が10年超のマイホームを売却した際に利用できる特例です。適用要件を満たすと長期譲渡所得よりも税率が下がります。

軽減税率の特例を適用したときの税率は、下表の通りです。

軽減税率の特例はマイホームの売却特例であり、マイホームの3,000万円特別控除との併用が可能です。

なお、相続人がマイホームとして住む場合、所有期間に関しては被相続人(死亡した人)が住んでいた期間も加算することができます。

例えば、親が既に9年間住んでいれば、相続で引き継いだ人がマイホームとして1年超住めば所有期間は10年超の物件としてカウントすることが可能です。

相続マンションが売れない理由と対策

この章では、相続マンションが売れない理由と対策について解説します。

相続マンションがなかなか売れない理由

相続マンションが売れない理由としては、以下のような点が挙げられます。

相続マンションが売れない場合の対処法

相続マンションが売れない場合の対処法としては、以下のような対策が効果的です。

売却が極めて困難なマンションに関しては、相続放棄という選択肢も考えられます。

相続放棄とは、はじめから相続人でなかったこととする制度であり、現金や不動産、借金もすべて放棄することです。

相続放棄をするには、相続開始を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所に申述する必要があります。

また、相続放棄は全ての財産を相続放棄する必要があり、都合よくマンションだけを相続放棄することはできません。

その他として、他人に無償でマンションを与える無償譲渡も考えれます。

ただし、無償譲渡は贈与と同じであるため、他人に譲ったとしても相手に贈与税が生じてしまう点が難点です。

贈与税は、マンションの相続税評価額を元に計算されます。

贈与税も踏まえると無償譲渡も簡単には成立しにくいことから、売れないマンションは最終的には買取業者に売ることが現実的な選択肢といえます。

売りにくい相続マンションの買取ならスター・マイカ

「築年数が古い」「管理状況が悪い」などの理由で、相続したマンション売却が進まない方はスター・マイカにご相談ください。

不動産のお悩み、スター・マイカに
お聞かせください。

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マンション専門に累計約19,000件の豊富な買取実績

スター・マイカは過去20年以上にわたり、ファミリータイプ（35㎡～）の分譲マンションを中心に買取を続け、2013年より13年連続でマンション保有戸数業界1位をキープしています。

※中古マンション事業を営む上場企業各社の最新決算情報に基づく当社調べによります

スター・マイカのマンション買取サービスについてご紹介します。

築年数や状態に応じたリノベーションで、中古マンションの魅力を最大限に引き出すため、新たな付加価値を生み出します。

そのため、築古マンションや管理状況が悪いマンションといった、不利になりがちな相続物件でも適切な評価での買取が可能です。

東証プライム上場企業のグループ会社

「スター・マイカ」は東証プライム上場企業（2975）の「スター・マイカ・ホールディングス」を親会社としています。

安定した財政基盤があり取引実績も豊富なので、初めてのマンション売却でも安心してお任せください。

マンション買取をご検討の方はぜひ、マンション専門のスター・マイカへご相談ください。

スター・マイカのマンション買取を利用したお客様の声

不動産相続

東京都在住/30代夫婦2LDK/46.50㎡売却までの期間：2ヶ月

安心感のある専門的なサポート

室内状況が悪く仲介での売却が難しかったため、買取の査定を依頼しました。初めての不動産売却と相続で残置物の処理方法やスケジュール感に不安がありましたが、丁寧且つスピーディーな対応をしていただき、最後まで安心して売却することができました。

施設への転居

北海道在住/80代女性単身者売却までの期間：2週間

迅速かつ丁寧な対応力

約1年間、仲介で売却活動を行っていましたが、買い手が見つからず、買取査定を依頼しました。施設入居までの期間が迫っており、早期売却を希望したところ一括決済を提案していただき、スピード感をもって売却することができました。※一括決済とは、不動産売買において、契約から所有権移転登記までを一度に完了させる決済方法です。

転職による住み替え

兵庫県在住/40代女性4人家族3LDK/74.95㎡売却までの期間：4ヶ月

誠実な価格提示

地方へ転職するため住み替えで自宅の売却を検討し、買取の査定を依頼しました。依頼した際には、住み替え先の内覧や他社からの査定金額の提示など、さまざまな状況がありましたが、貴社は柔軟に対応してくださり、大変助かりました。金額も駆け引きなしで納得のいく金額を提示していただき、気持ちよく売却することができました。

事業の清算

大阪府在住/40代女性3人家族LDK/80.19㎡売却までの期間：2週間

築古物件も積極買取

長年にわたり事務所として利用してきましたが、事業を廃業することになったため、売却活動を開始しました。昭和築の古い物件であったため、他社の査定金額は思うように伸びなかったのですが、スター・マイカでは納得のいく金額を提示していただけました。上場企業ということもあり、すぐに現金化することができ、大変助かりました。

相続したマンションの売却でよくある質問

この章では、相続したマンションの売却でよくある質問について解説します。

Q1. 相続したマンションは3年以内に売却すべきですか？

特にいつまでに売却すべきという期限はありません。

ただし、取得費加算の特例が使える人は、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却する必要があります。

取得費加算の特例は利用できない人も多いため、利用できなければいつ売却しても良いといえます。

Q2. マンション相続は不動産か現金のどちらがいいですか？

不要なマンションや、立地等が悪く貸しにくいマンションは、売却して現金化した方が良いといえます。

マンションは修繕積立金等の維持費がかかります。そのため、活用できない物件を持ち続けると維持費の負担が重くなっていくからです。

一方で、立地等の条件が良く、マイホームとして住みたい、または貸すことができるマンションは、そのまま不動産として保有した方が良いといえます。

Q3. 相続マンションが売れない場合は賃貸に出すべきですか？

一般的に、売却よりも賃貸の方が入居者探し等の難易度が高い傾向にあります。

売れないマンションは、賃貸に出しても借主が見つからないことが一般的といえます。

そのため、売れない場合には、買取業者に買取を依頼するなどの対策を検討し、早めに手放した方が良いといえます。

Q4. 相続人が複数人の場合はどうすればいいですか？

相続人が複数人いるケースで、マイホームとして住むか賃貸に出す場合は注意が必要です。できる限り単独の所有者に引き継がせることが望ましいでしょう。

単独の所有者にするには、遺言書もしくは遺産分割協議によって所有者を単独にする必要があります。

一方で、売却であれば複数の相続人で共有する形でも、共有者の全員の同意があれば売ることは可能です。

共有のまま売却すれば、相続財産を現金で平等に分け合うことができます。

まとめ

以上、相続マンションの売却について解説してきました。

マンションを売却するには、事前に相続登記によって名義変更を行うことが必要です。

相続したマンションは、マイホームのマンションとは異なり利用できる節税特例は多くはありません。

相続マンションは相続税の納税資金確保のために売却するケースが多いため、まずは相続税が発生するか否かを確認することが適切です。

売却が必要となった場合には、買取も含めて検討して頂ければと思います。