利回りは、地価が安く、かつ、賃貸需要が弱い地域ほど高くなることが一般的です。

利回りが高い物件はリスクも高いですが、割安感があり、投資効率も高いといえます。

法人や個人投資家所有の物件を買い替えるなら、利回りの高さも考慮していくことも、一つの考え方です。

この記事では、不動産投資の「利回りランキング」について解説します。

不動産投資の利回り相場

不動産の価格や家賃には一定の相場があることから、利回りにも必然的に相場が形成されます。

この章では、不動産投資の利回り相場について解説します。

不動産投資の利回りとは？

不動産投資の利回りとは、「年間家賃収入あるいは年間収益」を「投資額」で割って求めた利率のことです。

年間家賃収入を投資額で割ったものを表面利回り、年間収益を投資額で割ったものを実質利回り(NOI利回り)と呼びます。

NOI

NOIとは、「Net Operating Income」の略で実質的な運用益のことです。

利回りは、分子が「年間家賃収入または年間収益」で、分母が「投資額」になります。

分子の「年間家賃収入または年間収益」は全国でそれほど大きな違いはありません。

そのため、分母の「投資額」の違いが実質的に利回りの違いを決めているといっても過言ではありません。

例えば、東京のような地価の高いところは、投資額が大きくなることから、利回りは低いです。

一方で、地方は地価が安いため、投資額が小さくなり、利回りは高くなります。

東京のような地価の高いところは、賃貸需要が強いことから、賃貸経営のリスクが低いです。

逆に、地方のような地価の安いところは、賃貸需要が弱いため、賃貸経営のリスクが高まります。

そのため、利回りはリスクを反映した数値となっており、ハイリスクハイリターン、ローリスクローリターンの関係となっているのです。

不動産投資の理想の利回り

投資効率の観点からすると、利回りは高ければ高い方が良いです。

一方で、リスクの観点からすると、利回りは必ずしも高ければ良いとは言えません。

東京のように利回りが低くても、リスクが低ければ結果的に安定した賃貸経営が見込める傾向にあります。

ただし、低過ぎても借入金を併用すると逆に収益性が低下してしまうこともあります。

不動産投資は、借入金を併用することでレバレッジ効果を得られることがメリットです。

レバレッジ効果

レバレッジ効果とは、借入金を利用することで自己資金の利回りが上がる効果を指します。

レバレッジ効果を得るには、物件の実質利回り(NOI利回り)が借入金の金利よりもある程度高いことが必要です。

一般的にレバレッジ効果が得られるNOI利回りは「金利＋2～3％程度」と考えられています。

そのため、最低ラインとしてこの水準を確保することが望ましいとされます。

期待利回りやシミュレーションはこちらの記事で紹介しています。

不動産投資の高利回りランキングTop10【2025年下半期】

この章では、健美家が公開している「区分マンション」と「一棟マンション」、「一棟アパート」の3つのカテゴリーの利回りトップ10のランキングを解説します。

本章以降から表示される利回りは、全て表面利回りです。

区分マンション

区分マンションの利回りは、相対的に地価が安く、かつ、賃貸需要が弱い地域ほど高くなります。

利回りは新潟市から静岡市までの上位4つの地域が15％を超えており、これらの地域では比較的投資額を抑えて物件を購入できる傾向があります。

また、首都圏でも相模原市が10位にランクインしており、低リスク・高利回りであるから、投資先として検討しやすい地域であると判断できます。

一棟マンション

一棟マンションの利回りは、相対的に地価が安く、かつ、賃貸需要が弱い地域ほど高くなります。

一棟マンションは複数戸からなる物件であるため、空室リスクが区分マンションよりも緩和されることから上位エリアでも利回りは10％前後です。

新潟市や北九州市、浜松市は区分マンションでも上位にランクインしており、一棟マンションだけでなく区分マンションも比較的投資額を抑えて検討しやすいといえます。

一棟アパート

アパートの利回りも、相対的に地価が安く、かつ、賃貸需要が弱い地域ほど高くなります。

アパートは、札幌市や神戸市といった大きな都市でも5位以内に入っている点が特徴です。

出典：不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）「2025年下半期政令指定都市住宅系収益不動産高利回りランキング」

区分マンションの利回り推移【エリア別】

エリア別における区分マンションの利回り推移について解説します。

主要エリアの2021年上半期～2025年下半期までの推移は、下図の通りです。

出典：不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）「2025年下半期政令指定都市住宅系収益不動産高利回りランキング」

全国の主要都市における区分マンションの利回りは、直近過去5年間において総じて低下傾向にあります。

札幌市

札幌市における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

5年平均利回りは「11.26%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「10.89％」であることから、利回りは近年下落傾向にあります。

政令指定都市内順位は「8位」に位置しており、札幌市の利回りは全国の主要都市の中では高い部類に位置します。

仙台市

仙台市における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

5年平均利回りは「11.72%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「11.49%」であることから、利回りは近年下落傾向にあります。

政令指定都市内順位は「7位」に位置しており、仙台市の利回りは全国の主要都市の中では高い部類に位置します。

さいたま市

さいたま市における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

5年平均利回りは「7.68%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「7.40%」であることから、利回りは近年下落傾向にあります。

政令指定都市内順位は「14位」に位置しており、さいたま市の利回りは全国の主要都市の中では低い部類に位置します。

千葉市

千葉市における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

5年平均利回りは「9.62%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「8.68%」であることから、利回りは近年下落傾向にあります。

政令指定都市内順位は「11位」に位置しており、千葉市の利回りは全国の主要都市の中では低い部類に位置します。

東京23区

東京23区における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

5年平均利回りは「5.62%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「5.18%」であることから、利回りは近年下落傾向にあります。

東京23区は全国で有数の地価の高い地域であることから、他の主要都市と比較すると利回りは非常に低い水準となっています。

横浜市

横浜市における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

5年平均利回りは「7.49%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「7.06%」であることから、利回りは近年下落傾向にあります。

政令指定都市内順位は「17位」に位置しており、横浜市の利回りは全国の主要都市の中では低い部類に位置します。

川崎市

川崎市における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

5年平均利回りは「6.96%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「6.52%」であることから、利回りは近年下落傾向にあります。

政令指定都市内順位は「18位」に位置しており、川崎市の利回りは全国の主要都市の中では低い部類に位置します。

大阪市

大阪市における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

5年平均利回りは「6.28%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「5.84%」であることから、利回りは近年下落傾向にあります。

政令指定都市内順位は「20位」に位置しており、大阪市の利回りは全国の主要都市の中では低い部類に位置します。

福岡市

福岡市における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

5年平均利回りは「7.37%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「7.07%」であることから、利回りは近年下落傾向にあります。

政令指定都市内順位は「16位」に位置しており、福岡市の利回りは全国の主要都市の中では低い部類に位置します。

出典：不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）「2025年下半期政令指定都市住宅系収益不動産高利回りランキング」

一棟マンションの利回り推移【エリア別】

エリア別における一棟マンションの利回り推移ついて解説します。

主要エリアの2021年上半期～2025年下半期までの推移は、下図の通りです。

出典：不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）「2025年下半期政令指定都市住宅系収益不動産高利回りランキング」

全国の主要都市における一棟マンションの利回りは、直近過去5年間において全体としては低下傾向にあります。

札幌市

札幌市における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

5年平均利回りは「8.22%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「8.28%」であることから、利回りはほぼ一定の傾向にあります。

政令指定都市内順位は「7位」に位置しており、札幌市の利回りは全国の主要都市の中では高い部類に位置します。

仙台市

仙台市における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

5年平均利回りは「8.17%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「8.33%」であることから、利回りは近年上昇傾向にあります。

政令指定都市内順位は「6位」に位置しており、仙台市の利回りは全国の主要都市の中では高い部類に位置します。

さいたま市

さいたま市における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

5年平均利回りは「7.31%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「6.58%」であることから、利回りは近年下落傾向にあります。

政令指定都市内順位は「17位」に位置しており、さいたま市の利回りは全国の主要都市の中では低い部類に位置します。

千葉市

千葉市における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

5年平均利回りは「7.82%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「7.02%」であることから、利回りは近年下落傾向にあります。

政令指定都市内順位は「15位」に位置しており、千葉市の利回りは全国の主要都市の中では低い部類に位置します。

東京23区

東京23区における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

5年平均利回りは「5.49%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「5.15%」であることから、利回りは近年下落傾向にあります。

東京23区は全国的にみても地価が非常に高いエリアであり、地価の高さを反映して利回りも低くなっています。

横浜市

横浜市における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

5年平均利回りは「6.78%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「6.39%」であることから、利回りは近年下落傾向にあります。

政令指定都市内順位は「18位」に位置しており、横浜市の利回りは全国の主要都市の中では低い部類に位置します。

川崎市

川崎市における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

5年平均利回りは「6.72%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「6.25%」であることから、利回りは近年下落傾向にあります。

政令指定都市内順位は「19位」に位置しており、川崎市の利回りは全国の主要都市の中では低い部類に位置します。

大阪市

大阪市における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

5年平均利回りは「7.86%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「7.05%」であることから、利回りは近年下落傾向にあります。

政令指定都市内順位は「14位」に位置しており、大阪市の利回りは全国の主要都市の中では低い部類に位置します。

福岡市

福岡市における「2025年下期利回り」と、5年前の「2021年上期利回り」との差は下表の通りです。

5年平均利回りは「6.36%」であるのに対し「2025年下期利回り」は「6.14%」であることから、利回りは近年下落傾向にあります。

政令指定都市内順位は「20位」に位置しており、福岡市の利回りは全国の主要都市の中では低い部類に位置します。

出典：不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）「2025年下半期政令指定都市住宅系収益不動産高利回りランキング」

利回りから見る不動産の売却タイミング

この章では、利回りから見る不動産の売却タイミングについて解説します。

利回りの低下は不動産価格上昇のサイン

利回りは、分子が「年間家賃収入または年間収益」、分母が「投資額」です。

そのため、利回りが低下しているということは、分母の「投資額」が大きくなっていることを意味します。

投資額が大きくなるということは、価格が高くなっているということです。

つまり、利回りが低下傾向にあるときは、価格が上昇傾向にあるということになります。

価格が上昇期のときは、不動産を高値で売却できる可能性があります。

そのため、売却するのであれば、利回りが下落傾向にあるときが「売却に適した時期の一つ」といえます。

高利回りマンションへの買い替えも選択肢

収益物件は、築年数が古くなったら売却し、築年数の新しい物件に買い替えながら運用していくことが望ましいといえます。

理由としては、収益物件は築年数が古くなると家賃が下がるだけでなく修繕費も増えてしまい収益性が下がってしまうからです。

近年は、不動産価格が上昇傾向にあることから、築年数の古い物件でも高く売れるため、売却を検討しやすいタイミングとなっています。

新たな物件を買う場合には、利回りも参考にしながら、リスクを許容できる範囲で高利回りの物件を買うのも投資戦略の一つです。

例えば、政令指定都市であれば相応の賃貸需要が期待できるため、利回りは高くても比較的空室リスクを抑えながら賃貸経営を行うことが期待できます。

自分がよく知っている自治体であれば、地方の政令指定都市でも物件を検討してみる価値があります。

投資用マンションの売却や買い替えはスター・マイカ

法人や個人投資家が保有しているマンションの売却や買い替えのご相談は、スター・マイカにお任せください。

不動産のお悩み、スター・マイカに
お聞かせください。

• 投資事業部
  宅地建物取引士
• 投資事業部
  宅地建物取引士
  ファイナンシャルプランナー2級
• 投資事業部
  宅地建物取引士

マンション専門に累計約19,000件の豊富な買取実績

「スター・マイカ」は東証プライム上場企業（2975）の「スター・マイカ・ホールディングス」を親会社としています。

スター・マイカは過去20年以上にわたり、ファミリータイプ（35㎡～）の分譲マンションを中心に買取を続け、2013年より13年連続でマンション保有戸数業界1位をキープしています。

※中古マンション事業を営む上場企業各社の最新決算情報に基づく当社調べによります

全国6拠点に展開し、各都市部のマンション買取を強化中です。

築古マンションも積極買取中

スター・マイカは市場で不利になりがちな、築30年以上の築古マンションや賃貸中のファミリータイプの物件も積極的に買い取っています。

これは投資用マンションを利回りだけでなく、居住用リノベーションマンションの「素材」として評価しているからです。

スター・マイカのマンション買取サービスについてご紹介します。

収益性の高い物件への買い替えにも対応

スター・マイカでは、投資用マンションの販売を手掛けるグループ会社の「スター・マイカ・アセット・パートナーズ」と連携できる点も大きな強みです。

収益性の悪化した物件を売却しつつ、高利回りの物件に買い替えることが可能です。

「決算や確定申告のスケジュールに間に合う形で売却したい」など、お客様のご事情に合わせた対応もいたします。

まずは無料のマンション査定依頼からお申し込みください。

スター・マイカの買取を利用したお客様の声

ローン返済

東京都在住/30代単身男性1LDK/56.48㎡売却までの期間：6ヶ月

豊富な買取実績

賃貸に出していたマンションの管理費が上がったことにより、収支が悪化したので、売却を検討しました。いずれは自分で住む予定でしたが、転勤先で物件を購入することになったため、売却に踏み切りました。仲介業者経由で広告を掲載していましたが、買い手が見つからず、買取実績が豊富なスター・マイカに買取っていただきました。

資産入替

大阪府在住/30代単身女性1LDK/64.67売却までの期間：1ヶ月

ニーズに適したサービスの提供

給湯器の故障など設備の老朽化を機に、新しいマンションへの買い替えを決めました。調べた結果、賃貸中のマンションの場合は、仲介業者経由で一般消費者へ売却する金額と直接買い取って頂ける買取業者の金額がそれほど変わらないことがわかったので、契約不適合責任を追わないこちらの会社に買い取っていただきました。

資産売却

埼玉県在住/50代ご夫婦2SLDK/62.17㎡売却までの期間：3週間

比較検討のサポート

数年前に法人名義で購入していた物件の１つでしたが、周辺の相場が上がってきたこともあり、一部手放すことを検討していました。5社で比較検討しましたが、提示いただいた金額も他社と比べて高く、売却までの案内が簡潔でレスポンスも早かったので、こちらの会社へ売却することを決めました。

終活

福岡県在住/70代3人家族3LDK/88.09㎡売却までの期間：1ヶ月

パイオニア企業としての信頼感

終活を通じて、資産整理を事前に済ませておこうと思い、売却活動を開始しました。オーナーチェンジ物件の買取が得意な会社に依頼したかったため、事業規模や買取実績を検索して、信頼のできたスター・マイカに買取査定を依頼しました。パイオニア企業ということもあり、一連の流れがスムーズでストレスを感じることもなかったです。

不動産投資の利回りでよくある質問

この章では、不動産投資の利回りでよくある質問について解説します。

Q1. 高利回りな地方都市の不動産は購入すべきですか？

高利回り物件は一般的にリスクの高い物件であることから、基本的に慎重に検討することが望ましいです。

ただし、地方都市でも自分が良く知っている地域であれば、立地の良否を見極めることができるため、検討してみても良いといえます。

地方都市には、それほどリスクは高くないのに利回りが高い物件も存在します。

目利きができる場所であれば、狙ってみるのも一つの戦略です。

Q2. 東京は今後も利回り低下が続きますか？

東京は今後も利回り低下が続く可能性があります。

理由としては、東京の不動産は世界の主要都市の中ではまだ価格が低い方だからです。

海外投資家の視点からすると、東京の不動産はまだ上昇する余地があります。

海外投資家の需要が続くことで価格がさらに上がることが予想され、利回りはさらに低くなる可能性があるのです。

Q3. マンション売却をすべき利回りの目安は何%ですか？

利回りは地域によって相場が異なります。

地域の利回り相場程度で売却できれば、及第点です。

例えば、東京23区の区分マンションの表面利回りは5％程度であるため、5％程度が売却すべき利回りの目安といえます。

まとめ

以上、利回りランキングについて解説してきました。

利回りはリスクの高さを反映していますが、同時に割安感や投資効率の高さも反映している指標です。

利回りが低下傾向にある時期は、物件価格が上がっていることから売却のチャンスです。

高く売却出来たら、利回りの高い物件へ買い替えることも投資戦略の一つといえます。

物件の買い替えの際には、利回りランキングも参考にしていただけると幸いです。

法人や投資家などの買主が期待する利回りが低ければ、収益物件は高く売れます。

そのため、利回りの相場は不動産の価格を決める重要な要素です。

不動産投資の利回りはハイリスクハイリターン、ローリスクローリターンの関係にあり、リスクの低い物件ほど利回りは小さくなります。

不動産利回りは、地域や物件によってどのような相場が形成されているのでしょうか。

この記事では「不動産利回りの相場」について解説します。

不動産利回りの種類

最初に不動産利回りの種類について解説します。

想定利回り

想定利回りとは、何かの状態を想定した利回りのことです。

不動産投資では、主に満室を想定した利回りのことを「満室想定利回り」、もしくは略して「想定利回り」と呼ぶことがあります。

想定利回りは、空室がある物件や新築で未入居の物件のチラシやインターネット広告にて用いられる利回りです。

想定利回りの計算式を示すと以下のようになります。

表面利回り（グロス利回り）

表面利回りとは、年間家賃収入を物件価格で割ることで求めた利回りのことです。

満室の場合は、表面利回りと満室想定利回りは同じ率になります。

表面利回りも、チラシやインターネット広告で記載されている利回りです。

空室がある物件では、満室想定利回りとは別に表面利回りが記載されているケースがあります。

この場合の表面利回りは実際に生じている家賃を前提としています。

表面利回りの計算式を示すと以下の通りです。

実質利回り（ネット・NOI利回り）

実質利回りとは、年間家賃収入から年間費用を差し引いた運用益を投資額で割って求めた利回りのことです。

実質利回りは、NOI( Net Operating Income)利回りとも呼ばれています。

実質利回りは支出も反映した利回りであるため、物件の本当に稼ぐ力を把握できる点がメリットです。

一方で、実質利回りはチラシやインターネット広告等には記載されていないため、自分で把握しなければならない点がデメリットとなります。

実質利回りの計算式を示すと以下の通りです。

実質利回りを求める際に年間家賃収入から差し引く一定の費用は、以下のものが挙げられます。

一定の費用の中には、「減価償却費」と「借入金の元本返済」を含まないのが計算のルールです。

不動産利回りの平均相場

この章では、不動産利回りの平均相場について解説します。

エリア別の不動産利回り相場

一般財団法人日本不動産研究所では、投資家が期待する利回り「期待利回り」を定期的にアンケート調査し公表しています。

期待利回りとは、投資家(買主)が物件を購入する際、この程度の利回りは存在して欲しいと期待する利回りのことです。

期待利回りは、投資家が期待しているNOI利回り(実質利回り)のことを指します。

表面利回りではない点が注意点です。

賃貸住宅に対するエリア別の投資家の期待利回りを示すと、下表の様になります。

利回りはハイリスクハイリターン、ローリスクローリターンの関係にあります。

立地の良いほどリスクが低いことから、利回りも低い傾向があります。

物件別の不動産利回り相場

利回りは物件の種類によっても若干異なる傾向があります。

物件の種類別に見る表面利回りは、下表の通りです。

利回りはリスクを反映した数値であり、リスクが高いほど利回りも高くなります。

一棟アパートは木造や軽量鉄骨造が多く、一棟マンションは鉄筋コンクリート造が多いです。

一般的には一棟アパートの方が老朽化リスクは高いことから、一棟アパートの方がリスクは高くなります。

そのため、利回りも一棟マンションより一棟アパートの方が高い傾向があります。

また、一棟マンションはファミリータイプも含む物件が多く、区分マンションは主に単身者向けの物件が多いです。

賃貸需要は単身世帯よりもファミリー世帯の方が弱いため、ファミリー向けの物件の方がリスクは高くなります。

そのため、利回りも区分マンションより一棟マンションの方が高い傾向があります。

不動産投資の理想の利回りは？

投資家(買主)にとっては、利回りは金利よりも一定程度高いことが理想です。

つまり、「金利＋アルファ」の利回りが望ましい利回りとなります。

理由としては、「金利＋アルファ」の利回りを確保すると、レバレッジ効果を得ることができるからです。

レバレッジ効果

レバレッジ効果とは、借入金を利用することで自己資金の利回りが上がる効果のことです。

レバレッジとは、「てこ」を意味する言葉となります。

レバレッジ効果を得るには、NOI利回り(実質利回り)が金利より一定程度以上高いことが必要です。

仮にNOI利回りが金利よりも高くても、その差がわずかの場合、逆レバレッジ効果が発生してしまいます。

逆レバレッジ効果とは、借入金を利用することで自己資金の利回りが逆に下がってしまう効果のことです。

レバレッジ効果を得るには、一般的に「金利＋2～3％程度」の利回りは必要とされています。

例えば借入金利が2％の場合、NOI利回りとしては4～5％(＝2％＋2～3％)程度あることが望ましいです。

このように理想的な利回りは借入金利にも依存するため、利回りは金利が低い時期は低くなり、逆に金利が高い時期は高くなります。

不動産利回りのシミュレーション

この章では、不動産利回りのシミュレーションについて解説します。

中古の区分マンションの場合

5年間保有した場合の収益

5年間保有し、支出が24万円から36万円に増えた場合をシミュレーションします。

今すぐ売却した場合の収益

近年は投資家の期待利回りが低いことから、高く売却できる可能性があります。

今すぐ売却した場合のシミュレーションを行います。

法人が所有する不動産の売却タイミング

法人が所有する不動産を売るタイミングとしては、主に以下の2点が挙げられます。

資産の組み替えとは、主に築年数の古い物件を新しい物件に買い替えることを指します。

築年数の古い物件は、家賃が下がり、修繕費も増えて収益が悪化することが多いです。

築年数の新しい物件に買い替えることで、不動産の収益性を向上させることができます。

資金繰りとは、主に本業でまとまった現金が必要となったときに行う売却のことです。

不動産は売却すると一度に大きな現金を得ることができるため、本業の資金繰り改善に大きく寄与することができます。

法人が不動産の売却を成功させるためのポイント

法人は、一棟マンションのような規模の大きな収益物件を保有していることがよくあります。

規模の大きな物件は、借主が多いことから、入居者の状況を把握しにくいです。

そのため、買主が物件を検討しやすくなるよう、レントロールを準備しておくことが望ましいといえます。

レントロールとは、賃料や敷金等の賃貸条件一覧にした表のことです。

レントロールがあると、各部屋の賃料や入居者の募集状況が一目でわかります。これにより、購入希望者が物件を検討しやすくなります。

検討しやすい物件は、多くの購入希望者の目に留まりやすくなることから、より良い条件で早期に売却できる可能性が高まります。

また、法人の場合、一度に複数物件を売却するケースも多いです。

そのため、依頼する不動産会社もある程度規模の大きい会社の方が売却はスムーズに進めやすくなります。

例えば、上場している不動産会社であれば、スタッフやノウハウも充実していることから、安心して売却を任せることができます。

法人所有物件はスター・マイカのマンション買取へ

マンションを保有している事業者さまの中には、「利回りの低下による資産の組み替え」を考える方がいます。

また、「収支の悪化により手放したい」といった方も多いのではないでしょうか。

早期の売却や組み替えをご希望の方は、マンション専門スター・マイカの買取サービスがおすすめです。

不動産のお悩み、スター・マイカに
お聞かせください。

• 投資事業部
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  ファイナンシャルプランナー2級
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マンション専門に累計約19,000件の豊富な買取実績

スター・マイカは過去20年以上にわたり、ファミリータイプ（35㎡～）の分譲マンションを中心に、買取実績を積み上げてきました。

当社のマンション査定のプロが、市況や約28万件以上の査定実績に基づく弊社独自のデータベースをもとに算出するため、納得感のあるご提案が可能になるのです。

決算期を見据えた引渡しタイミングの調整など、お客様のご事情に合わせた提案をいたします。

入居者がいるマンションも高く評価

スター・マイカでは、賃貸中のファミリータイプの物件も積極的に買い取っています。

これは投資用マンションを利回りだけでなく、居住用リノベーションマンションの「素材」として評価しているからです。

入居者が退去した後に、リノベーションを加えて物件を生まれ変わらせ、居住希望者に提供します。

そのため、ファミリータイプの賃貸中マンションや築年数が経過している築古物件、地方物件などのオーナーチェンジ物件も積極的に買取をしています。

スター・マイカのマンション買取を利用したお客様の声

ローン返済

東京都在住/30代単身男性1LDK/56.48㎡売却までの期間：6ヶ月

豊富な買取実績

賃貸に出していたマンションの管理費が上がったことにより、収支が悪化したので、売却を検討しました。いずれは自分で住む予定でしたが、転勤先で物件を購入することになったため、売却に踏み切りました。仲介業者経由で広告を掲載していましたが、買い手が見つからず、買取実績が豊富なスター・マイカに買取っていただきました。

資産入替

大阪府在住/30代単身女性1LDK/64.67売却までの期間：1ヶ月

ニーズに適したサービスの提供

給湯器の故障など設備の老朽化を機に、新しいマンションへの買い替えを決めました。調べた結果、賃貸中のマンションの場合は、仲介業者経由で一般消費者へ売却する金額と直接買い取って頂ける買取業者の金額がそれほど変わらないことがわかったので、契約不適合責任を追わないこちらの会社に買い取っていただきました。

資産売却

埼玉県在住/50代ご夫婦2SLDK/62.17㎡売却までの期間：3週間

比較検討のサポート

数年前に法人名義で購入していた物件の１つでしたが、周辺の相場が上がってきたこともあり、一部手放すことを検討していました。5社で比較検討しましたが、提示いただいた金額も他社と比べて高く、売却までの案内が簡潔でレスポンスも早かったので、こちらの会社へ売却することを決めました。

終活

福岡県在住/70代3人家族3LDK/88.09㎡売却までの期間：1ヶ月

パイオニア企業としての信頼感

終活を通じて、資産整理を事前に済ませておこうと思い、売却活動を開始しました。オーナーチェンジ物件の買取が得意な会社に依頼したかったため、事業規模や買取実績を検索して、信頼のできたスター・マイカに買取査定を依頼しました。パイオニア企業ということもあり、一連の流れがスムーズでストレスを感じることもなかったです。

不動産利回りの相場でよくある質問

この章では、不動産利回りの相場でよくある質問について解説します。

Q1. マンションの構造によっても利回りは異なりますか？

一般的に、木造や軽量鉄骨造よりも鉄筋コンクリート造や重量鉄骨造の方が建物の劣化リスクが低いため、利回りも低くなります。

利回りが低いということは、高く売却しやすいということです。

マンションは、一般的に鉄筋コンクリート造が多い傾向にあります。

そのため、木造等のアパートに比べると利回りが低く、高く売却しやすいといえます。

Q2. 不動産利回りの最低ラインは何%ですか？

投資家がレバレッジ効果を求めるため、NOI利回りとしては「金利＋2～3％」程度を期待します。

仮に借入金利が1％で、金利に加算する利回りが2％だとすると、NOI利回りの最低ラインは3％であるということです。

Q3. 法人が不動産を売却するメリットは何ですか？

資産の組み替えを目的としている場合は、新たに条件の良い物件への買い替えができることがメリットです。

また、資金繰りを目的としている場合は、一度にまとまった現金を手に入れることができる点がメリットとなります。

まとめ

以上、不動産利回りの相場について解説してきました。

不動産の利回りには、地域や物件によって一定の相場があります。

不動産の利回りは、ハイリスクハイリターン、ローリスクローリターンの関係にあり、リスクが高い物件ほど利回りも高いことが特徴です。

買主が期待する利回りは、物件の状態が悪くなるほど高くなり、つまりは価格が安くなってしまいます。

法人の不動産売却は資産の組み替えや資金繰りを目的としたものが多いです。

しかし、少しでも高く売るには物件の状態が良いうちに売る判断をすることも大切です。

収益物件の売却を検討している企業の方は、不動産市場の環境が良好なうちに売却を進めて頂ければと思います。

不動産売却で後悔しないためのコツは、エリアの相場を正しく把握し、信頼できる不動産会社を選ぶことです。

この記事では、吹田市で不動産売却に対応しているおすすめ業者や吹田市の相場動向などを紹介します。

大阪府吹田市の不動産売却相場

まずは、吹田市の売却相場をマンション・戸建てそれぞれの視点から見ていきましょう。

中古マンション

吹田市の中古マンション売却相場は以下のとおりです。

平米単価の推移を見ると、2020年の40万円/㎡から2024年には48万円/㎡へと上昇しており、5年間で約20％値上がりしています。

隣接する大阪市のマンション売却相場については、以下の記事で詳しく解説しています。

戸建て(中古)

吹田市の中古戸建て売却相場は以下のとおりです。

吹田市の中古戸建ての平均売却額は4,717万円で、隣の市である豊中市（4,200万円）や茨木市（3,626万円）と比べると高い相場で推移しています。

吹田市の不動産業者の選び方

ここからは、吹田市で不動産業者を選ぶ際にチェックするべき3つのポイントを紹介します。

不動産売却の実績が豊富である

不動産会社を選ぶ際は、売却実績が豊富かどうかを確認しましょう。

取引件数が多い不動産会社ほど、価格設定や販売戦略のノウハウが蓄積されているため、状況に応じた対応が期待できます。

実績を確認するためには、各社のホームページに掲載されている売却事例や年間取引件数をチェックしてください。

また、査定を依頼した際に「吹田市での直近の成約件数」や「類似物件の売却にかかった期間」を質問するのもおすすめです。

根拠に沿った提案ができる不動産会社であれば、安心して売却を任せられるでしょう。

物件の近くに営業店がある

不動産会社を選ぶ際は、ホームページを確認して、営業店の場所もチェックしましょう。

近くに拠点がある不動産会社は、そのエリアの相場動向や買主のニーズを把握しています。

例えば「◯◯駅周辺は共働き世帯からの問い合わせが多い」「◯◯小学校区は人気が高い」など、地元ならではの情報を持っている可能性があります。

さらに、物件から店舗への距離が近ければ内覧希望者に対してスピーディーに対応できるため、売却の機会を逃しにくくなります。

信頼感の高い大手を選ぶ

不動産会社選びに迷ったときは、知名度のある大手企業を候補に入れましょう。

大手の不動産会社は、全国規模のネットワークと豊富な広告網を持っているため、幅広い購入希望者に物件情報を届けられます。

売却金額が大きい不動産取引だからこそ、企業としての信用力は無視できないポイントです。

もちろん、大手だけがすべてではありませんが安心感を優先したい方は、実績と体制が整った大手企業から検討するのがおすすめです。

吹田市の不動産売却に対応した業者8選

ここからは、吹田市で不動産売却に対応したおすすめの業者を紹介します。

スター・マイカ　大阪支店

スター・マイカ株式会社は 、過去20年以上にわたる不動産買取の取引実績があり、東証プライム上場のスター・マイカ・ホールディングス株式会社のグループ企業です。

マンション売却後も家賃を払って住み続けられるリースバックや投資用不動産のオーナーチェンジにも対応しています。

梅田にも支店を構えており、地域の不動産事情を熟知した専門スタッフが直接対応いたします。

上場企業のグループ企業であり、実績も豊富なことから、吹田市で不動産売却を検討している方はスター・マイカの利用がおすすめです。

北摂ハウジングセンター　千里丘本店

株式会社スタッフインターナショナルが運営する北摂ハウジングセンターは、1994年に創業した吹田市に密着した不動産会社です。

千里丘本店のほか山田南店、新芦屋相談カウンターと、吹田市に3つの拠点を構えています。

仲介や買取のほか、新築戸建ての分譲やリフォームなど幅広い事業を展開しています。

弁護士や司法書士、税理士などとの連携体制も整っているため、あらゆるシーンで相談できます。

北摂エリアの事情に詳しい地元企業を探している方におすすめです。

ウィル不動産販売　江坂営業所

ウィル不動産販売は1993年に創業し、阪神間・北摂の主要駅前に店舗を展開する不動産会社です。

江坂営業所は地下鉄江坂駅から徒歩3分の場所にあり、吹田市で多くの売却実績を誇ります。

また、不動産売却時の瑕疵担保保証制度や設備保証制度を設けているため、引き渡し後のトラブルを避けたい方におすすめです。

リースバックや買取にも対応しているため、売却方法を幅広く検討したい方に向いている不動産会社です。

エクセレンス住宅販売

エクセレンス住宅販売株式会社は、吹田市に密着して33年の営業実績を持つ不動産会社です。

阪急千里山駅から徒歩2分の場所に店舗を構え、これまでの売却実績は3,500件以上にのぼります。

地元での認知度が高く、過去に購入したお客様のお子様世代からの売却相談も寄せられています。

吹田市内で地元に根ざした不動産会社に依頼したい方におすすめです。

株式会社ケンセイ

株式会社ケンセイは、昭和49年の創業以来、吹田市南金田・南吹田・穂波町・泉町・金田町エリアに特化して不動産業務全般を手がけてきた会社です。

売買だけでなく賃貸にも対応しており、あらゆるケースに対応しています。

不動産業歴10年以上のスタッフが多数在籍しており、売却後の税金に関しても事前に細かく計算してくれます。

吹田市南部エリアで不動産売却を検討している方におすすめです。

株式会社リベイス

株式会社リベイスは、2018年に設立された吹田市五月が丘南にある不動産会社です。

吹田市をはじめ箕面市、豊中市、茨木市など北摂エリア全般の不動産売却に対応しています。

19時以降の接客やオンライン相談にも対応してもらえるため、忙しい方も利用しやすいでしょう。

リフォームや解体の相談も可能で、幅広く提案してもらいたい方に向いています。

吹田不動産買取センター

吹田不動産買取センターは、昭和ハウジングセンター株式会社が運営する買取専門のサービスです。

昭和ハウジングセンター株式会社は、吹田市を中心に北摂エリアで37年以上にわたり不動産事業をおこなってきた不動産会社です。

一級建築士やホームインスペクター（住宅診断士）などの資格を持ったスタッフが常駐しているため、建物の構造面にまで踏み込んだ査定ができます。

専門的な視点で物件を評価してほしい方におすすめのサービスです。

株式会社Advance

株式会社Advanceは、吹田市片山町に位置する、不動産売却や管理を手がける会社です。

税理士や司法書士、弁護士などの専門家と連携しているため、相続に伴う不動産売却や法律・税金に関する相談も受け付けています。

古い空き家や不用品が残された空き家にも対応しており、売却が難しいと感じている物件でも気軽に相談できます。

吹田市で不動産売却をする流れ

吹田市で不動産を売却する際の流れを6つのステップに分けて解説します。

1. 希望売却価格の目安を立てる

売却活動を始める前に、自分の中で希望価格の目安を立てておきましょう。

売却価格の目安がないまま査定を受けると、提示された金額が妥当かどうか判断できません。

まずは不動産ポータルサイトや、不動産流通機構が運営している「レインズ・マーケット・インフォメーション」などで吹田市内の類似物件を調べましょう。

築年数や最寄り駅からの距離、専有面積が近い物件を比較すれば、おおよその相場感がつかめます。

2. 不動産会社へ査定を依頼する

相場感をつかめば、次に不動産会社に査定を依頼しましょう。

査定には、物件情報や周辺相場をもとに概算額を出す「机上査定」と、担当者が現地を訪問して算出する「訪問査定」の2種類があります。

正確な金額を知りたい場合は、訪問査定がおすすめです。

また、複数の会社に査定を依頼するのもおすすめです。

査定額やサービス内容を比較でき、自分に合った不動産会社が見つかりやすくなります。

3. 不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定結果を比較し、信頼できる不動産会社が見つかれば媒介契約を結びます。

媒介契約とは、不動産会社に売却活動を依頼するための契約です。

契約形態の種類と、それぞれの違いは次のとおりです。

どの契約形態が自分に合っているのかがわからない場合は、担当者に相談してみましょう。

4. 売却活動を開始する

媒介契約の締結後、不動産会社が物件の広告掲載や購入希望者への紹介を進めます。

売却活動では、物件を詳しく知りたい方が室内の内覧に訪れます。

内覧に備えて、室内の整理整頓や水回りの掃除を徹底して、購入希望者に与える印象を良くしましょう。

内覧時の対応は不動産会社が主導してくれるため、担当者と密にコミュニケーションを取りながら進めてください。

5.買主と売買契約を結ぶ

購入希望者が見つかり条件面で合意できれば、買主と売買契約を締結します。

売買契約書には物件の状態や引き渡し時期、契約解除の条件などが記載されるため、署名前に内容を確認します。

また、契約時には、買主から手付金（物件価格の5〜10％程度）を受け取るのが一般的です。

不明な点があれば、その場で不動産会社の担当者に質問し、疑問を解消しておきましょう。

6.決済をおこない不動産を引き渡す

売買契約で取り決めた期日に合わせて、残代金の受け取りと物件の引き渡しをおこないます。

当日は、買主・売主・不動産会社・司法書士などが金融機関に集まり、所有権移転登記の手続きと残代金の決済を同時に進めます。

鍵や関連書類の受け渡しが完了すれば、売却は完了です。

7.確定申告をおこなう

不動産の売却で譲渡所得（利益）が出た場合は、翌年に確定申告をおこないます。

譲渡所得は、売却価格から取得費（購入時の費用）や売却にかかった諸費用を差し引いて算出します。

申告の時期は、売却した翌年の2月16日から3月15日までです。

申告漏れがあると罰則の対象になるため、確定申告が必要かどうか不明な場合は、税務署や税理士に早めに相談しましょう。

吹田市で不動産売却を成功させるコツ

ここからは、不動産を好条件で売却するためのコツを紹介します。

周辺の相場価格を把握しておく

売却活動を始める前に、吹田市周辺の相場価格を調べておきましょう。

相場を調べる主な方法として、以下が挙げられます。

• ポータルサイトや不動産会社のホームページ
• 不動産流通機構の「レインズ・マーケット・インフォメーション」
• 国土交通省の「不動産情報ライブラリ」

上記のサイトで、同じエリアで築年数や専有面積が近い物件の価格帯を見れば、自分の不動産がどの程度で売れそうか見当がつくでしょう。

相場感を把握しておけば、不動産会社から提示された査定額が適正かどうかが判断でき、購入希望者からの値下げ交渉にも冷静に対応できます。

担当者を見極める

不動産売却では、会社の知名度だけでなく、担当者個人の力量も結果を左右します。

担当者を見極めるポイントとしては、査定額の根拠を具体的なデータで説明してくれるか、質問に対して丁寧に答えてくれるかなどを確認しましょう。

逆に、極端に高い査定額を提示して契約を急がせるような担当者には注意が必要です。

長期間にわたってサポートを受ける相手だからこそ、信頼して任せられるかを慎重に判断しましょう。

状況に合った売却方法を選ぶ

不動産の売却方法は大きく分けて「仲介」と「買取」の2種類があるため、自分の状況に合った方法を選びましょう。

仲介は、不動産会社が買主を探して取引を成立させる方法で、市場価格に近い価格での売却が期待できます。

一方、買取は不動産会社が直接物件を買い取る方法で、売却価格は仲介相場の7〜9割程度に下がる傾向にあるものの、短期間で現金化できるメリットがあります。

例えば、時間に余裕があり少しでも高く売りたい方は仲介、転勤や住み替えなどで期限が決まっている方は買取が向いているでしょう。

大阪市のマンション買取ならスター・マイカ

吹田市でマンション売却を検討されている方は、スター・マイカのマンション買取サービスがおすすめです。

スター・マイカのマンション買取

「スター・マイカ」は東証プライム上場企業（2975）の「スター・マイカ・ホールディングス」を親会社としています。

当社ではマンションの築年数や状態に応じて最適なリノベーションを施し、マンションの魅力を最大限に引き出すことで、高い付加価値を生み出します。

そのため、リノベーションを見越した高い評価（査定価格）が実現しやすいのが特徴です。

マンション専門に累計約19,000件の豊富な買取実績

スター・マイカは創業以来20年以上にわたり、ファミリータイプ（35㎡～）のマンションを中心に買取を行い、2013年より13年連続でマンション保有戸数業界1位（※1）をキープしています。

さらに、マンション専門買取再販会社として、買取戸数全国1位（※2）の実績もあります。

※1. 中古マンション事業を営む上場企業各社の最新決算情報に基づく当社調べより
※2. 2025年7月リフォーム産業新聞「買取再販年間販売戸数ランキング2025」にランクインした上場企業より

安定した財政基盤があり取引実績も豊富なので、初めてのマンション売却でも安心してお任せください。

不動産のお悩み、スター・マイカに
お聞かせください。

• 投資事業部
  宅地建物取引士
• 投資事業部
  宅地建物取引士
  ファイナンシャルプランナー2級
• 投資事業部
  宅地建物取引士

梅田に店舗あり

スター・マイカのマンション買取サービスは、全国6つの拠点で展開しており、大阪支店は、うめきたエリアのシンボル的存在である「グランフロント大阪」に店舗を構えています。

早期現金化や引き渡しスケジュールの柔軟な対応など、お客様の状況に合わせた提案が強みです。

買取をご検討の方はぜひ、マンション専門のスター・マイカへご相談ください。

査定依頼はもちろん無料です。

スター・マイカが選ばれる理由

お電話での無料相談も受け付けております
0120-503-070（9:30~18:30）

スター・マイカの買取を利用したお客様の声

不動産相続

東京都在住/30代夫婦2LDK/46.50㎡売却までの期間：2ヶ月

安心感のある専門的なサポート

室内状況が悪く仲介での売却が難しかったため、買取の査定を依頼しました。初めての不動産売却と相続で残置物の処理方法やスケジュール感に不安がありましたが、丁寧且つスピーディーな対応をしていただき、最後まで安心して売却することができました。

施設への転居

北海道在住/80代女性単身者売却までの期間：2週間

迅速かつ丁寧な対応力

約1年間、仲介で売却活動を行っていましたが、買い手が見つからず、買取査定を依頼しました。施設入居までの期間が迫っており、早期売却を希望したところ一括決済を提案していただき、スピード感をもって売却することができました。※一括決済とは、不動産売買において、契約から所有権移転登記までを一度に完了させる決済方法です。

転職による住み替え

兵庫県在住/40代女性4人家族3LDK/74.95㎡売却までの期間：4ヶ月

誠実な価格提示

地方へ転職するため住み替えで自宅の売却を検討し、買取の査定を依頼しました。依頼した際には、住み替え先の内覧や他社からの査定金額の提示など、さまざまな状況がありましたが、貴社は柔軟に対応してくださり、大変助かりました。金額も駆け引きなしで納得のいく金額を提示していただき、気持ちよく売却することができました。

事業の清算

大阪府在住/40代女性3人家族LDK/80.19㎡売却までの期間：2週間

築古物件も積極買取

長年にわたり事務所として利用してきましたが、事業を廃業することになったため、売却活動を開始しました。昭和築の古い物件であったため、他社の査定金額は思うように伸びなかったのですが、スター・マイカでは納得のいく金額を提示していただけました。上場企業ということもあり、すぐに現金化することができ、大変助かりました。

吹田市のマンション売却でよくある質問

この章では、吹田市のマンション売却でよくある質問についてまとめました。

Q1. 不動産を売却する際、「仲介」と「買取」のどちらを選べばよいですか？

売却にかけられる期間と、希望する価格のどちらを優先するかによって異なります。

時間に余裕があり、市場価格に近い価格で少しでも高く売りたい場合は「仲介」がおすすめです。

一方、転勤や住み替えで売却期限が決まっている場合や、内覧の手間を省いて短期間で現金化したい場合は、不動産会社が直接買い取る「買取」が向いています。

なお、買取価格は仲介相場の7〜9割程度になる傾向があります。

Q2. 査定は1社だけでなく、複数の不動産会社に依頼したほうがよいですか？

はい、複数の会社に査定を依頼することをおすすめします。

複数社の査定結果を比較することで、ご自身の物件の適正な相場感がつかみやすくなります。

また、各社の販売戦略や担当者の対応、サービス内容を見極める判断材料にもなります。

ただし、単に「一番高い査定額を出した会社」を選ぶのではなく、その金額の根拠を分かりやすく説明してくれる信頼できる会社を選ぶことが大切です。

Q3. 不動産会社に査定を依頼する前に、自分で準備しておくべきことはありますか？

まずは、ポータルサイトなどで吹田市内の類似物件（築年数や広さ、駅からの距離が近いもの）を検索し、大まかな相場感を把握しておくことをおすすめします。

相場を知ることで、提示された査定額が妥当かどうか判断しやすくなります。

また、物件の間取り図や権利証、固定資産税の納税通知書などの関連書類を手元に用意しておくと、不動産会社とのやり取りがスムーズに進みます。

吹田市の不動産売却は実績豊富な業者に相談を

この記事では、吹田市で不動産売却を検討している方に向けて、吹田市の相場動向やおすすめの不動産業者、業者の選び方や売却を成功させるためのコツを紹介しました。

不動産を納得のいく条件で売却するにはいくつかのポイントがあります。

周辺相場の把握や信頼できる担当者選びなど、状況に合った売却方法を十分に見極めることが大切です。

吹田市でマンションの買取を検討している方は、東証プライム上場グループの実績と安心感があるスター・マイカへの相談を検討してみてください。

新たな制度では、中古マンションを含む中古住宅に有利な方向の改正内容となっています。

一方で、災害リスクの高い地域については見直しがされており、新築住宅を購入する方は制度の確認が必要と言えそうです。

2026年以降の住宅ローン控除は、どのような制度になったのでしょうか。

この記事では、「2026年以降の住宅ローン控除」について解説します。

住宅ローン控除・減税とは

住宅ローン控除とは、返済期間が10年以上の住宅ローンを組み一定の要件を満たすマイホームを購入すると、所得税等から所定額が控除される制度です。

住宅ローン控除による減税額は比較的大きく、サラリーマンにとって効果的な減税制度の1つと言われています。

住宅ローン控除は長く続いている制度ですが、時限立法(一定の期間だけ有効な制度のこと)である点が特徴です。

これまで期限を迎える度に新たな制度として延長され、内容も少しずつ変化してきました。

2026年1月1日より制度が一部改正され、新たな住宅ローン控除がスタートしています。

2026年以降の住宅ローン控除は5年間延長され、適用期限は2026年1月1日から2030年12月31日までとなっています。

控除率や条件

住宅ローン控除では、控除期間の各年分の所得税から控除される金額は、以下の算式によって計算されます。

年末借入金残高とは、その年の12月31日現在の住宅ローン残高のことです。

控除率は「0.7％」、控除期間は原則として13年(中古住宅の認定住宅等以外は10年)となります。

住宅ローン控除の対象となる住宅は、原則として床面積が50平米以上あることが必要です。

ただし、合計所得金額が1,000万円以下の人(各年ごとに判定)に限り、40平米以上50平米未満の住宅も対象です。

2026年からの変更点

2026年からの主な変更点は、以下の3点です。

出典：国土交通省「住宅ローン減税等の延長・拡充が閣議決定されました！」

中古マンションも住宅ローン控除・減税の対象

一定の要件を満たす中古マンションは、住宅ローン控除の対象となります。

最大控除額と借入限度額

中古住宅の借入限度額等は、下表の通りです。

ZEH水準省エネ住宅とは、断熱性能等級が5以上、かつ、一次エネルギー消費量等級が6以上の性能を有する住宅のことです。

省エネ基準適合住宅とは、断熱性能等級が4以上、かつ、一次エネルギー消費量等級が4以上の性能を有する住宅を指します。

子育て世帯などへの優遇措置

特例対象個人に該当すると、借入限度額が増額されます。

特例対象個人とは、以下の要件を満たす世帯のことです。

「個人間売買」と「買取再販認定住宅」で限度額が異なる

中古住宅でも個人が売主となっている物件(個人間売買)と不動産会社が売主となっている物件(買取再販)では、借入限度額と控除期間が異なるケースがあります。

宅建業者が一定の増改築を行って再販した元認定住宅（買取再販認定住宅）は、新築と同じ扱いです。

認定住宅等の新築等の借入限度額等は、下表の通りです。

認定住宅等の新築等とは、認定住宅の新築・未入居物件や、買取再販認定住宅等の取得を指します。

買取再販認定住宅等とは、認定住宅等の既存住宅へ宅建業者が一定の増改築等を行った住宅です。

なお、2028年以降入居の省エネ基準適合住宅や、買取再販であっても一般の住宅(認定住宅等以外の住宅のこと)の場合には、借入限度額は 2,000万円、控除率は0.7％、控除期間は10年となります。

なお、グループ会社の「スター・マイカ・レジデンス」では、買取再販住宅の販売を積極的に行っております。

住宅ローン控除のメリットを十分に活用したい方は、ぜひご検討ください。

住宅ローン控除の適用条件

中古マンションを含む住宅ローン控除を適用できる中古住宅の要件は、以下の通りです。

出典：国土交通省「令和8年度住宅税制改正概要」

中古マンションの住宅ローン控除額をシミュレーション

この章では、中古マンションの住宅ローン控除額のシミュレーションについて解説します。

子育て世帯の場合

子育て世帯住宅は、特例対象個人であるか否かによって異なります。

夫婦2人家族の場合

夫婦2人家族は、特例対象個人であるか否かによって異なります。

中古マンションで住宅ローン控除・減税を受ける方法

この章では、中古マンションで住宅ローン控除・減税を受ける方法について解説します。

1年目は確定申告・2年目以降は年末調整

住宅ローン控除を利用するには、初年度に確定申告を行うことが必要です。

確定申告は、購入の翌年の2月16日から3月15日(原則)までの間に行います。

サラリーマンであっても、初年度だけは確定申告が必要です。

サラリーマンの場合、2年目以降は年末調整で対応するため、2年目以降の確定申告は不要となります。

年末調整とは、1年間の給与総額が確定する年末に、その年に納めるべき税額を正しく計算し、それまでに徴収した税額との過不足額を求めて差額を精算する手続きのことです。

年末調整は、給与の支払者である会社側が行う作業となります。

中古マンションの場合の必要書類

中古マンションにおける住宅ローン控除の確定申告に必要な書類は、以下の通りです。

災害レッドゾーンの新築住宅は控除の対象外

新築住宅については、2028年以降の入居分から土砂災害等の災害レッドゾーンに建てられた物件は住宅ローン控除の適用対象外となりました。

中古住宅やリフォーム、建替え物件に関しては、災害レッドゾーン内の物件であっても引き続き住宅ローン控除の対象のままです。

災害レッドゾーンとは、土砂災害特別警戒区域、浸水被害防止区域、地すべり防止区域、急傾斜地崩壊危険区域、災害危険区域のことを指します。

東京都では、災害レッドゾーンのうち、土砂災害特別警戒区域の指定箇所数を公表しています。

東京23区のうち、2026年1月22日時点における土砂災害特別警戒区域の指定箇所数の多い自治体を挙げると下表の通りです。

ただし、東京23区内で土砂災害特別警戒区域に指定されているエリアは限定的です。

新築物件が同区域に該当するケースは少なく、多くのエリアで引き続き住宅ローン控除を利用できます。

中古マンションの売却ならスター・マイカへ相談

不動産のお悩み、スター・マイカに
お聞かせください。

• 投資事業部
  宅地建物取引士
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  宅地建物取引士
  ファイナンシャルプランナー2級
• 投資事業部
  宅地建物取引士

住宅ローン控除によって中古マンションが購入しやすくなる状況は、売り手にとってもチャンスといえます。

保有しているマンションを売却し、現金化や住み替えを目指す方は、スター・マイカのマンション買取がおすすめです。

マンション専門に累計約19,000件の豊富な買取実績

スター・マイカは過去20年以上にわたり、ファミリータイプ（35㎡～）の分譲マンションを中心に買取を続け、2013年より13年連続でマンション保有戸数業界1位をキープしています。

※中古マンション事業を営む上場企業各社の最新決算情報に基づく当社調べによります

築年数や状態に応じたリノベーションで、中古マンションの魅力を最大限に引き出すノウハウが強みです。

そのため、築古マンションやファミリー向け物件といった、市場で不利になりがちなマンションも適切な評価での買取が可能です。

東証プライム上場企業のグループ会社

「スター・マイカ」は東証プライム上場企業（2975）の「スター・マイカ・ホールディングス」を親会社としています。

安定した財政基盤があり取引実績も豊富なので、初めてのマンション売却でも安心してお任せください。

また、マンション売却後の住み替えを視野に入れている方にとっては、買取再販マンションの販売を手掛ける「スター・マイカ・レジデンス」と連携できる点も大きな強みです。

まずは無料のマンション査定依頼からお申し込みください。

スター・マイカに売却したお客様の声

不動産相続

東京都在住/30代夫婦2LDK/46.50㎡売却までの期間：2ヶ月

安心感のある専門的なサポート

室内状況が悪く仲介での売却が難しかったため、買取の査定を依頼しました。初めての不動産売却と相続で残置物の処理方法やスケジュール感に不安がありましたが、丁寧且つスピーディーな対応をしていただき、最後まで安心して売却することができました。

施設への転居

北海道在住/80代女性単身者売却までの期間：2週間

迅速かつ丁寧な対応力

約1年間、仲介で売却活動を行っていましたが、買い手が見つからず、買取査定を依頼しました。施設入居までの期間が迫っており、早期売却を希望したところ一括決済を提案していただき、スピード感をもって売却することができました。※一括決済とは、不動産売買において、契約から所有権移転登記までを一度に完了させる決済方法です。

転職による住み替え

兵庫県在住/40代女性4人家族3LDK/74.95㎡売却までの期間：4ヶ月

誠実な価格提示

地方へ転職するため住み替えで自宅の売却を検討し、買取の査定を依頼しました。依頼した際には、住み替え先の内覧や他社からの査定金額の提示など、さまざまな状況がありましたが、貴社は柔軟に対応してくださり、大変助かりました。金額も駆け引きなしで納得のいく金額を提示していただき、気持ちよく売却することができました。

事業の清算

大阪府在住/40代女性3人家族LDK/80.19㎡売却までの期間：2週間

築古物件も積極買取

長年にわたり事務所として利用してきましたが、事業を廃業することになったため、売却活動を開始しました。昭和築の古い物件であったため、他社の査定金額は思うように伸びなかったのですが、スター・マイカでは納得のいく金額を提示していただけました。上場企業ということもあり、すぐに現金化することができ、大変助かりました。

中古マンションの住宅ローン控除・減税でよくある質問

この章では、中古マンションの住宅ローン控除・減税でよくある質問について解説します。

Q1.買取再販のマンションはどのように探せばいいですか？

買取再販のマンションは、チラシの取引態様で「売主」と記載されている物件が該当します。

取引態様に「媒介」と期されている場合は、いわゆる個人売主の仲介物件のことです。

売主であれば買取再販であるものの、買取再販認定住宅であるとは限りません。

買取再販認定住宅である場合には、別途、チラシ等の中に認定長期優良住宅、認定低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅等の記載の有無を確認する必要があります。

Q2. ZEH水準省エネ住宅とは何ですか？

ZEH水準省エネ住宅とは、断熱性能等級が5以上、かつ、一次エネルギー消費量等級が6以上の性能を有する住宅のことです。

ZEHとは「Zero Energy House」の略であり、年間の一次エネルギー消費を正味ゼロとする住宅のことを指します。

本来のZEHは太陽光パネル等の発電装置を付加しますが、ZEH水準は発電装置の設置までは義務付けられていない住宅である点が特徴です。

Q3. 子育て世帯で40平米の物件だとどうなりますか？

まず、合計所得金額が1,000万円以下であれば、40平米以上50平米未満の物件も住宅ローン控除の対象にはなります。

一方で、特例対象個人に該当する子育て世帯においては、借入限度額が上乗せされる措置がありました。

しかしながら、40平米以上50平米未満の物件は、特例対象個人における借入限度額の上乗せ措置は適用されません。

そのため、合計所得金額が1,000万円以下の特例対象個人であっても、40平米以上50平米未満の物件の場合は、原則通りの借入限度額等が適用されます。

まとめ

以上、2026年以降の住宅ローン控除について解説してきました。

2026年以降の住宅ローン控除では、省エネ性能の高い中古住宅の借入限度額が引き上げられ、所得要件を満たすと40平米以上の中古住宅も対象となりました。

省エネ性能の高い住宅に関しては手厚い措置となっており、買取再販認定住宅等では新築と同様の借入限度額を適用することができます。

特例対象個人も、中古住宅で借入限度額の上乗せ措置が認められるようになった点も特徴です。

2026年以降の住宅ローン控除は、比較的、中古住宅に対しては有利な方向に改正されているため、中古住宅も選択肢の一つに検討して頂ければと思います。

戦略的に活用すれば、法人税を節税することもできますし、資産と負債のバランスを改善することもできます。

本業とは異なる部分で大きな損益を生み出せる不動産の売却は、戦略的に利用したいところです。

法人が不動産を売却したときは、どのような税金が発生するのでしょうか？

この記事では、「法人が不動産売却をしたときの税金」について解説します。

法人の不動産売却でかかる税金のポイント

法人が不動産を売却したときは、税引き前当期純利益に対して税金が課税される点がポイントです。

法人の事業で損益が出た場合、不動産の売却損益も他の損益と合算した利益に対して税金が課税されます。

通常、販売用以外の不動産であれば、法人が保有する資産は固定資産に分類されます。

固定資産は、売却して利益が出ると特別利益、損失が出ると特別損失が計上される点が特徴です。

法人が、毎年経常的に発生させる利益は、経常利益と呼ばれます。

経常利益とは、営業利益(本業の利益)に営業外収益や営業外費用を加減した利益のことです。

税引き前当期純利益は、経常利益に特別利益や特別損失を加減して求められます。

特別利益や特別損失が発生しない年は、経常利益がそのまま税引き前当期純利益となり、税金は税引き前当期純利益から、法人税計算上の調整を反映した課税所得金額を基礎として税額を計算します。

※ただし、以下の説明や試算では便宜上税引き前当期純利益を税金の計算に用います。

それに対して、不動産を売却して特別利益や特別損失が発生した年は、税引き前当期純利益は経常利益から大きく修正された金額になることが通常です。

なお、法人が不動産を売却したときは、あくまでも通常の法人税が課されるだけであり、個人のように特別な税金の計算方法は生じないことになります。

個人と法人の違いをまとめると、下表の通りです。

出典：国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)」

法人の不動産売却にかかる税金の計算方法

固定資産は、売却して利益が出たときは特別利益、損失が出たときは特別損失が生じます。

特別利益または特別損失の求め方は、以下の通りです。

譲渡価額と比較するのは、期末簿価と譲渡費用です。

建物は減価償却を行っているため、期末簿価は購入額よりも小さくなっていることが通常です。

譲渡費用は仲介手数料等の売却に直接要した費用となります。

法人の不動産売却でかかる税金

この章では、法人の不動産売却でかかる税金について解説します。

法人税

法人税とは、各事業年度の所得(利益)に対して課税される税金のことです。

原則は23.2％であり、資本金1億円以下で利益が800万円以下部分は15％となります。

なお、2026年4月1日以後に開始する事業年度からは、防衛特別法人税も新たに申告・納付の対象となります。

出典：国税庁「No.5759 法人税の税率」

地方法人税

地方法人税とは、地方交付税の財源確保のための税金のことです。

利益ではなく、法人税額に対して10.3％の税率を乗じて計算する点が特徴となります。

出典：国税庁「地方法人税の税率の改正のお知らせ」

法人住民税

法人住民税とは、法人の所在地に応じて課される税金のことです。

法人住民税には、法人税割と均等割の2種類があります。

法人税割は、法人税額に対して7％(標準税率) の税金が課税されます。

また、資本金額や法人税額など一定の要件により、自治体ごとの超過税率が適用されることがあります。

均等割は、従業員数や資本金等によって税額（約7万円～）が決まっており、赤字でも課税される点が特徴です。

法人事業税

法人事業税とは、事業活動に対する税金のことです。

資本金1億円以下の普通法人は、所得金額に応じた段階税率が適用されます。

出典：東京都主税局「法人事業税・法人都民税」

特別法人事業税

特別法人事業税とは、地方財源の調整目的で徴収される税金のことです。

利益ではなく、法人事業税額に対して37％の税率を乗じて計算する点が特徴となります。

印紙税

売買契約書は印紙を貼らなければならない課税文書となります。

主な印紙税は以下の通りです。（2027年3月31日まで）

出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

消費税

不動産の場合、消費税は建物に対して課税され、土地には課税されません。

消費税とは、課税事業者と呼ばれる事業者が消費者から預かった消費税(預かり消費税)と仕入れ先等に支払った消費税(支払い消費税)の差額を納める税金となります。

課税事業者とは、主に基準期間における課税売上高が1,000万円を超える事業者のことです。

ただし、特定期間における課税売上高等が一定額を超える場合や、インボイス発行事業者として登録を受けた場合などには、基準期間の課税売上高が1,000万円以下でも課税事業者となることがあります。

売主が課税事業者の場合、建物を売ることで買主から預かり消費税を受け取ります。

課税事業者の法人は本業でも預かり消費税や支払い消費税が発生しているため、これらと売却で得た預かり消費税を合算して求めた差額を納税することになります。
(簡易課税制度の適用を受ける場合を除く。)

法人の不動産売却時に使える節税方法

この章では、法人の不動産売却時に使える節税方法について解説します。

不動産の買換え特例を利用する

法人には、特定の事業用資産を売却し一定期間内に事業用資産を買い換えると売却益に対する課税を繰り延べる制度(特定の資産の買換えの特例)が存在します。

買換えの主な要件は以下の通りです。

買換え資産は、譲渡年の前後1年以内に取得することが必要です。

特例を利用すると、売却益の一定割合を取得資産の取得価額から減額でき、売却した期の課税を減らして、一部の課税を将来に繰り延べることができます。

買い換え特例を利用する場合は上記以外にも対象となる資産の範囲や保有期間、買換えの時期、実際に事業に使用していることなど、個別に確認すべき要件があります。

事業投資を増やす

新たに事業に投資をすると、比較的大きな関連諸経費が発生します。

費用は経費として計上できるため、法人税の節税に貢献することになります。

もっとも、これらの支出がすべてそのまま経費になるわけではなく、内容によっては固定資産として計上し、減価償却等により費用化することになります。

そのため、節税効果は支出の内容や計上時期によって異なります。

役員の退職金を増やす

不動産の売却益を役員の退職金に充てることも有効な節税方法です。

役員の退職金は、社会通念上適正な額であれば全額を損金に算入(費用になるということ)することができます。

また、退職金を受け取る役員自身も、退職所得の扱いとなるため、給与所得とは異なり役員個人に課税される税金は少なくすることができます。

そのため、退職金は支払う法人ともらう個人の双方にとって、節税効果が高いです。

ただし、単に節税目的で支給できるものではなく、実際の退任や、分掌変更など実質的に退職といえる事情が必要です。

新たに不動産を購入する

築年数の新しい不動産を購入することも、一定の節税効果があります。

理由としては、築年数の新しい不動産に買い替えることで、新たに減価償却費を計上できる期間（耐用年数）を長く確保できるからです。

減価償却が終了した築古の不動産を売り、減価償却が計上できる築浅の不動産を購入すれば購入した期の以降から減価償却による節税効果を期待できます。

売却後の買い替えは、スター・マイカグループがトータルサポートします。

リノベーションマンションの購入なら「スター・マイカ・レジデンス」、収益不動産の売買や管理なら「スター・マイカ・アセット・パートナーズ」にお任せください。

事業者様の節税戦略に合わせた物件提案から、減価償却を活用した効率的な不動産の組み換えまでご提案します。

法人が不動産売却した際の税金シミュレーション

この章では、法人が不動産売却した際の税金シミュレーションについて解説します。

区分所有マンションを7,000万円で売却した場合

以下の条件で不動産を売却したときの税金を検討します。

不動産を売ったときの特別損益は、以下の通りです。

次に経常利益に加減して、税引き前当期純利益を求めます。

税引き前当期純利益は赤字となったため、当期の法人税(法人住民税の均等割を除く)は課されません。

大幅に黒字が出たときは、簿価の高い不動産を売却して特別損失を発生させることで法人税を節税することができます。

1棟マンションを3億円で売却した場合

以下の条件で不動産を売却したときの税金を検討します。

不動産を売ったときの特別損益は、以下の通りです。

次に経常利益に加減して、税引き前当期純利益を求めます。

本業が赤字になったとしても、不動産の売却益によって最終的な純利益を黒字に維持できる場合があります。

法人がマンションを売却するメリット

この章では、法人がマンションを売却するメリットについて解説します。

1. 大きな利益や損失の発生に対応できる

不動産は売却により大きな特別利益や特別損失を生み出すことができるため、本業で大きな利益や損失が発生した場合に、売却損益と相殺しやすいという特徴があります。

例えば、本業で一時的に多額の利益が発生した年は、簿価の高い不動産を売却して特別損失を計上することでその期の法人税を節税することができます。

一方で、会社によっては銀行や株主等のステークホルダー(利害関係者)に対する体裁上、赤字を計上できない場合もあります。

例えば、本業でたまたま大きな赤字が発生した年は、簿価の低い不動産を売却して特別利益を計上すれば、その期を黒字化することもできます。

このように不動産の売却は一回の取引で大きな損益を生み出すことができることから、異常な損益の発生といった不測の事態に対応がしやすいのです。

2. バランスシート(貸借対照表)を改善できる

不動産の売却は、企業のバランスシート(貸借対照表)を改善できるというメリットがあります。

バランスシートとは、期末時点における財産の状況を示した財務諸表のことです。

例えば、負債を多く抱えている会社は、不動産を売ることで負債を返済して財務内容を改善することができます。

また、中小企業の場合、社長個人が会社にお金を貸し付けているケースもあります。

社長個人が会社にお金を貸していると、その貸付金は社長個人のプラスの財産であることから相続税の課税対象となってしまいます。

もっとも、会社から社長個人に返済された資金は現金預金として相続税の対象となるため、これ自体が直ちに相続税の節税になるわけではありません。

とはいえ、不要資産の圧縮と借入金の返済を進めることができれば、バランスシートをスリム化できる場合があります。

このような見直しは、財務の健全性や資金繰りの改善として、金融機関などのステークホルダーから前向きに評価されることがあります。

3. デッドクロスを回避できる

デッドクロスとは、借入金の元本返済額が減価償却費を上回る状態のことです。

デッドクロスが生じると、会計上は黒字であるにもかかわらず、キャッシュフロー(手残り)がマイナスになりやすいというデメリットがあります。

減価償却費は、建物の築年数が法定耐用年数以内のときに計上できる費用となります。

法定耐用年数を満了すると減価償却費が計上できなくなるため、デッドクロスの状態が発生しやすいです。

そのため、法定耐用年数を満了した、もしくはもうすぐ満了する不動産に関しては築浅の不動産に買い替えることで、デッドクロスの発生を回避しやすくなります。

法人のマンション売却ならスター・マイカに相談

法人が保有しているマンションの売却はスター・マイカにお任せください。

直近では、「市況に合わせて売却したい」「税金対策も兼ねて査定を依頼したい」といった事業者様からの相談も増えています。

不動産のお悩み、スター・マイカに
お聞かせください。

• 投資事業部
  宅地建物取引士
• 投資事業部
  宅地建物取引士
  ファイナンシャルプランナー2級
• 投資事業部
  宅地建物取引士

東証プライム上場企業のグループ会社

「スター・マイカ」は東証プライム上場企業（2975）の「スター・マイカ・ホールディングス」を親会社としています。

全国6拠点に展開し、各都市部のマンション買取を強化中です。

マンション専門に累計約19,000件の豊富な買取実績

スター・マイカは過去20年以上にわたり、ファミリータイプ（35㎡～）の分譲マンションを中心に買取を続け、2013年より13年連続でマンション保有戸数業界1位をキープしています。

※中古マンション事業を営む上場企業各社の最新決算情報に基づく当社調べによります

スター・マイカのマンション買取サービスについてご紹介します。

築年数や状態に応じたリノベーションを強みとしており、築古マンションやエリアが不利になりがちな物件でも適切な評価での買取が可能です。

「決算スケジュールに間に合う形で物件を売却したい」など、事業者様のご事情に合わせた対応もいたします。

スター・マイカにマンションを売却したお客様の声

不動産相続

東京都在住/30代夫婦2LDK/46.50㎡売却までの期間：2ヶ月

安心感のある専門的なサポート

室内状況が悪く仲介での売却が難しかったため、買取の査定を依頼しました。初めての不動産売却と相続で残置物の処理方法やスケジュール感に不安がありましたが、丁寧且つスピーディーな対応をしていただき、最後まで安心して売却することができました。

施設への転居

北海道在住/80代女性単身者売却までの期間：2週間

迅速かつ丁寧な対応力

約1年間、仲介で売却活動を行っていましたが、買い手が見つからず、買取査定を依頼しました。施設入居までの期間が迫っており、早期売却を希望したところ一括決済を提案していただき、スピード感をもって売却することができました。※一括決済とは、不動産売買において、契約から所有権移転登記までを一度に完了させる決済方法です。

転職による住み替え

兵庫県在住/40代女性4人家族3LDK/74.95㎡売却までの期間：4ヶ月

誠実な価格提示

地方へ転職するため住み替えで自宅の売却を検討し、買取の査定を依頼しました。依頼した際には、住み替え先の内覧や他社からの査定金額の提示など、さまざまな状況がありましたが、貴社は柔軟に対応してくださり、大変助かりました。金額も駆け引きなしで納得のいく金額を提示していただき、気持ちよく売却することができました。

事業の清算

大阪府在住/40代女性3人家族LDK/80.19㎡売却までの期間：2週間

築古物件も積極買取

長年にわたり事務所として利用してきましたが、事業を廃業することになったため、売却活動を開始しました。昭和築の古い物件であったため、他社の査定金額は思うように伸びなかったのですが、スター・マイカでは納得のいく金額を提示していただけました。上場企業ということもあり、すぐに現金化することができ、大変助かりました。

法人の不動産売却の税金関連でよくある質問

この章では、法人の不動産売却の税金関連でよくある質問について解説します。

Q1. 法人が不動産売却で損失を出したら税金はどうなりますか？

法人が不動産売却で損失を出すと、特別損失が生じます。

特別損失が経常利益を上回れば、税引き前当期純利益が赤字となるため、法人税は課税されません。

一方で、特別損失が経常利益を下回れば、税引き前当期純利益（実際には法人税法上の課税所得）は黒字となることから、法人税は課税されます。

ただし、税引き前当期純利益は特別損失によって経常利益よりも小さくなっているため、不動産売却をしない場合と比べると税金は節税できていることになります。

Q2. 不動産売却の税金は個人と法人のどちらが安いですか？

単純に税率だけを考えると、個人の長期譲渡所得(売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超)の方が安いです。

そのため、他の事業利益を全く考慮しなければ、同じ売却益が出た場合は個人の方が税金は安くなります。

ただし、法人の場合は、本業の利益と不動産の売却損益を通算することが可能です。

本業が赤字になっている場合等、本業の利益との兼ね合いによっては法人の方が税金は安くなることは十分あり得ます。

Q3. 不動産の無償譲渡であれば税金を安くできますか？

法人が不動産を無償譲渡しても税金を安くすることはできません。

理由としては、法人が無償で譲渡した場合、時価で譲渡したものとみなされ、時価を譲渡価額として利益が計算されてしまうからです。

背景としては、法人の利益の恣意的操作による課税逃れを防ぐためです。

無償譲渡でも課税をすることで、例えば法人が社長に不動産を無料で贈与し、意図的に損を出すことで法人税を安くするといった脱税手法を防ぐことができます。

なお、個人間同士では無償譲渡は贈与となり、贈与者(売主)は無税となりますが、受贈者(買主)に贈与税が課税されます。

贈与税は双方ともに個人であるときの制度であるため、一方が法人の場合は贈与税は課税されず、法人税や所得税の問題になります。

まとめ

以上、法人が不動産売却をしたときの税金について解説してきました。

法人が不動産を売却したときは、法人税が生じます。

法人は個人のように分離課税ではなく、法人の事業活動により得た経常利益と売却による特別利益や特別損失を合算した利益に対して税金が計算される点が特徴です。

法人が売却時に節税できる特例としては、特定の資産の買換えの特例が挙げられます。

法人による不動産売却は、本業の収益との兼ね合いの中で決断されることも多いです。

本業の収益の見通しが立った段階で、売却を早めに決断して頂ければと思います。

競売になると市場相場よりも安い価格で売却されるうえ、周囲に経済事情を知られるリスクがあります。

しかし、任意売却であれば競売よりも高い価格での売却を目指すことができ、手元資金から持ち出しをせずに手続きを進められるケースが多いです。

この記事では、任意売却の仕組みやメリット、大阪府で任意売却に強い不動産会社や選び方を紹介します。

競売になる前に任意売却

住宅ローンの返済が厳しい状態が続くと、自宅が競売にかけられる可能性があります。

ここでは、競売を回避する手段である「任意売却」の仕組みやメリットについて解説します。

住宅ローンが払えない時に行う任意売却

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、金融機関（債権者）の同意を得たうえで自宅を売却する方法です。

通常、住宅ローンの滞納が3ヶ月以上続くと、金融機関から残債の一括返済を求められます。

一括で返済できなければ、裁判所を通じて自宅を強制的に売却する「競売」へ進むのが一般的な流れです。

その点、競売へ進む前に任意売却を選択すれば、所有者自身の意思で売却活動を進められるようになります。

任意売却は通常の不動産売却と同じ方法で購入希望者を探します。そのため、公告等で周囲に事情を知られる心配がありません。

ただし、売却価格は金融機関との協議で決まるため、所有者が自由に設定できるわけではない点に注意が必要です。

任意売却のメリット

任意売却には、競売にはないメリットがあります。ここでは、任意売却を選ぶメリットを3つ紹介します。

相場に近い価格で売却できる

任意売却の強みは、競売よりも高い価格での売却を目指せる点です。

競売の場合、落札価格は市場相場の5～7割程度まで下がる傾向にあります。

競売は裁判所主導のオークション形式です。購入希望者は室内を内覧できないまま入札するため、売却価格が低くなりがちです。

一方、任意売却は一般の不動産市場で購入希望者を募ります。

内覧を経て購入を決めてもらえるため、相場とかけ離れた安値で売る必要がありません。

売却価格が高くなれば、売却後の分割返済による毎月の負担も軽くなるため、任意売却は少しでも有利な条件でローン問題を解決したい方におすすめです。

自己資金の持ち出しを抑えられる

任意売却なら、売却時の費用を売却代金から精算できる場合が多く、事前に自己資金で用意しなくても進められる可能性があります。

通常の売却では以下の諸費用が発生します。

任意売却であれば、上記の費用を売却代金の中から差し引く形で精算されるのが一般的です。

つまり、「手元にまとまったお金がない」という状況でも任意売却を進められます。

住宅ローンの返済に行き詰まっている方の多くは、貯蓄に余裕がないケースがほとんどです。

自己資金の持ち出しを抑えて売却できる任意売却は、手元資金に不安がある方にとって安心できる売却方法だと言えます。

さらに、金融機関との交渉次第では、引っ越し費用の一部を売却代金から確保できる場合もあります。

リースバックと併用すれば住み続けられる可能性がある

任意売却とリースバックを組み合わせれば、自宅を売却した後もそのまま住み続けられる可能性があります。

リースバックとは、自宅をリースバック会社に売却し、そのまま賃貸契約を締結して住み続ける方法です。

リースバックと任意売却を併用すれば、子どもの転校を避けたい場合や、高齢のご家族の生活環境を変えたくない場合にも対応できます。

引っ越しの手間や費用が不要になる点もメリットです。周囲からも普段どおりの生活が続いているように映るため、プライバシーを守れます。

ただし、リースバックに対応している不動産会社は限られているため、すべてのケースで利用できるわけではありません。

任意売却に対応した大阪の不動産会社7選

大阪で任意売却に対応している不動産会社は以下のとおりです。

スター・マイカ　大阪支店

スター・マイカ株式会社は、東証プライム上場企業（2975）の「スター・マイカ・ホールディングス」のグループ企業です。

「“作る”から“活かす”社会の実現へ」というミッションを掲げ、20年以上にわたって不動産買取の取引実績を積み上げてきました。

大阪市の梅田駅前に支店があり、それ以外に全国で店舗を構え、マンション保有戸数ランキングでは1位となっています（2025年11月期末時点）。

また、「リースバック」にも力を入れており、任意売却を検討しているが住み続けたいという方におすすめです。

株式会社エイミックス

株式会社エイミックスは、任意売却を専門に22年目を迎える、住宅ローン問題解決を得意とする企業です。

弁護士や司法書士などの専門家とも提携しており、自己破産や債務整理などの法律に関わる問題も、ワンストップでカバーできる体制を整えています。弁護士による無料相談も予約制で利用可能です。

また、任意売却とリースバックを組み合わせた方法にも対応しており、大手リースバック会社で断られた方でも相談できる点が特徴です。

任意売却119番

任意売却119番は、全国展開している、住宅ローン・不動産担保ローンの返済問題を専門とする相談機関です。

年間5,000件以上の住宅ローン相談を受けており、多くの実績を持つ会社です。

全国のパートナー弁護士・司法書士・不動産コンサルタントと連携して対応にあたります。

多数のメディア出演や取材実績があり、社会的な信頼性も高い機関です。知名度の高い会社へ相談したいという方におすすめです。

全国任意売却支援相談室

全国任意売却支援相談室は、任意売却コンサルタント業務を専門に行っている不動産会社です。大阪本社のほか、東京・名古屋にもオフィスを構え、全国に対応しています。

代表の斎藤氏は自らも任意売却の経験者であり、「人生はリセットできる」をモットーに相談者に寄り添っています。

任意売却に関する著書も出版しており、専門的な知見が豊富です。

離婚に伴う住宅ローン問題にも強く、弁護士への無料相談も提供しています。

任意売却安心相談所

任意売却安心相談所は、大阪・兵庫（神戸・西宮・尼崎）エリアを中心に、任意売却の相談・サポートを行っている不動産会社です。

本社を兵庫県尼崎市に置き、大阪福島・大阪天満・東大阪・新大阪・神戸三宮と、近畿エリアに複数の相談所を展開しています。

不動産業のほか建設業の免許も保有しており、リノベーションやリフォーム、注文住宅にも対応しています。

そのため、任意売却だけでなく、売却後の住まいの相談にも幅広く対応できる点が強みです。

株式会社グランソレイユ

株式会社グランソレイユは、任意売却に関する総合コンサルタント業務を専門に行っている不動産会社です。

任意売却の相談は近畿2府4県の全域に対応しています。買取可能エリアも大阪府・兵庫県・京都府の全域をカバーしています。

過去のノウハウを活用した総合的なコンサルティングと、法務関連に基づいた独自の提案が特徴です。

近畿エリアで、きめ細かいサポートを受けながら任意売却を進めたい方におすすめの会社です。

一般社団法人住宅ローン滞納問題相談室

一般社団法人住宅ローン滞納問題相談室は、任意売却を専門に行っている不動産会社です。

弁護士や司法書士と多数提携しており、自己破産や個人再生といった法的手続きをワンストップで行える体制を整えています。

大阪には天満橋駅から徒歩1分の場所にオフィスを構えており、年中無休で相談を受け付けています。

リースバックにも対応しています。離婚や病気、老後など様々な理由で住宅ローンの返済が困難になった方を幅広くサポートします。

法的な問題も含めて、総合的に任意売却のサポートを受けたい方におすすめです。

任意売却に強い不動産会社の選び方

ここからは、大阪で任意売却に強い不動産会社を見つけるために、押さえておきたい3つのポイントを紹介します。

1. 地域密着の不動産会社を選ぶ

大阪で任意売却を進めるのであれば、地域に根づいた不動産会社への相談がおすすめです。

任意売却では、物件の査定額が金融機関との交渉材料になります。

大阪の不動産相場や需要を熟知している会社であれば、根拠のある適正価格を提示できます。結果として債権者の納得も得られやすくなります。

例えば、大阪市内の築浅マンションと郊外の戸建てでは、購入希望者の層も販売戦略もまったく異なります。

地元の取引事情に精通した会社なら、物件ごとに最適な売却プランを立てられるため、好条件で売却できる可能性が高まるでしょう。

2. 営業力や交渉力で選ぶ

任意売却では、不動産会社の営業力と交渉力が成否を左右します。

売却価格の決定権は金融機関が持っており、金融機関が提示額に同意しなければ売却が成立しません。

交渉力に優れた会社であれば、金融機関を納得させる商談が可能です。引っ越し費用の確保など、好条件の合意を引き出せる可能性もあります。

また、任意売却には競売の開札日（入札価格の確認日）というタイムリミットがあり、スピード感のある販売活動が必要です。

広告戦略の立案から内覧対応、価格の見直し判断まで、的確に動ける営業力があるかどうかを見極めましょう。

具体的には、相談した際のレスポンスの速さや、手続きの流れに対する説明のわかりやすさが判断材料になります。

質問への回答が曖昧だったり、契約を急かしたりする不動産会社は避け、納得いくまで丁寧に説明してくれる会社を選んでください。

3. 任意売却やリースバックの実績で選ぶ

依頼先を決める際は、任意売却やリースバックの取り扱い実績を確認しましょう。

任意売却は通常の不動産売却とは異なり、債権者との配分案の調整や抵当権抹消の交渉など、専門的な知識と経験が求められます。

実績が豊富な不動産会社ほど、過去のケースで培ったノウハウを持っているため、状況に応じた適切な解決策を提案してもらえます。

さらに、売却後も今の家に住み続けたい方は、リースバックの実績があるかどうかも確認してください。

リースバックに対応できる不動産会社とのネットワークを持つ会社であれば、任意売却とリースバックの併用もスムーズに進められます。

実績の確認方法としては、ホームページの取引実績やお客様の声をチェックするほか、初回相談の際に直接たずねるのもおすすめです。

大阪のマンションの任意売却相談はスター・マイカへ

大阪で任意売却を検討するも、「築年数が古い」「管理状態が悪い」などの理由で、なかなか進まない方はスター・マイカにご相談ください。

不動産のお悩み、スター・マイカに
お聞かせください。

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  宅地建物取引士
  ファイナンシャルプランナー2級
• 投資事業部
  宅地建物取引士

マンション専門に累計約約19,000件の豊富な買取実績

スター・マイカは過去20年以上にわたり、ファミリータイプ（35㎡～）の分譲マンションを中心に買取を続け、2013年より13年連続でマンション保有戸数業界1位をキープしています。

※中古マンション事業を営む上場企業各社の最新決算情報に基づく当社調べによります

築年数や状態に応じたリノベーションを得意としており、築古マンションやファミリー向けマンションといった、不利になりがちな物件でも適正な評価が期待できるのです。

スター・マイカの大阪市内の不動産買取事例

最後にスター・マイカのデータから、大阪市内の不動産買取価格の事例についてお伝えします（2025年7月時点）。

スター・マイカのマンション買取を利用したお客様の声

不動産相続

東京都在住/30代夫婦2LDK/46.50㎡売却までの期間：2ヶ月

安心感のある専門的なサポート

室内状況が悪く仲介での売却が難しかったため、買取の査定を依頼しました。初めての不動産売却と相続で残置物の処理方法やスケジュール感に不安がありましたが、丁寧且つスピーディーな対応をしていただき、最後まで安心して売却することができました。

施設への転居

北海道在住/80代女性単身者売却までの期間：2週間

迅速かつ丁寧な対応力

約1年間、仲介で売却活動を行っていましたが、買い手が見つからず、買取査定を依頼しました。施設入居までの期間が迫っており、早期売却を希望したところ一括決済を提案していただき、スピード感をもって売却することができました。※一括決済とは、不動産売買において、契約から所有権移転登記までを一度に完了させる決済方法です。

転職による住み替え

兵庫県在住/40代女性4人家族3LDK/74.95㎡売却までの期間：4ヶ月

誠実な価格提示

地方へ転職するため住み替えで自宅の売却を検討し、買取の査定を依頼しました。依頼した際には、住み替え先の内覧や他社からの査定金額の提示など、さまざまな状況がありましたが、貴社は柔軟に対応してくださり、大変助かりました。金額も駆け引きなしで納得のいく金額を提示していただき、気持ちよく売却することができました。

事業の清算

大阪府在住/40代女性3人家族LDK/80.19㎡売却までの期間：2週間

築古物件も積極買取

長年にわたり事務所として利用してきましたが、事業を廃業することになったため、売却活動を開始しました。昭和築の古い物件であったため、他社の査定金額は思うように伸びなかったのですが、スター・マイカでは納得のいく金額を提示していただけました。上場企業ということもあり、すぐに現金化することができ、大変助かりました。

大阪のマンションの任意売却でよくある質問

マンションの任意売却を検討する際に、多くの方が気になるポイントをQ＆A形式でまとめました。

Q1. マンションを任意売却する際、まず先にすべきことは何ですか？

まずは、任意売却の実績がある不動産会社へ相談しましょう。

住宅ローンの返済が難しいと感じた段階で、なるべく早く不動産会社に現状を伝えてください。

相談時には、ローンの残債額や滞納状況、購入時の契約書類などを手元に用意しておくとスムーズです。

不動産会社は物件を査定したうえで、金融機関との交渉方針や売却スケジュールを提案してくれます。

並行して、自分でも周辺の中古マンション相場をポータルサイトなどで確認しておくと、査定額の妥当性を判断する材料になります。

任意売却には競売の開札日というタイムリミットがあり、動き出しが遅れるほど選択肢が狭まります。

「まだ滞納していないから大丈夫」と先延ばしにせず、返済が厳しくなった時点で相談を始めましょう。

Q2. 競売を取り下げて任意売却にすることはできますか？

競売開始決定の通知が届いた後でも、任意売却への切り替えは可能です。

債権者（金融機関）が競売を取り下げられる期限は、法律上、開札日の前日までとされています。

ただし、開札日が近づくと入札の準備が進み、実質的に取り下げが難しくなります。そのため、通知を受け取ったらすぐに動き出す必要があります。

競売開始決定通知から開札までの期間は、おおむね4～6ヶ月です。

期間内に不動産会社へ相談し、査定や債権者との交渉を行います。その後、売買契約から引き渡しまで完了させる必要があります。

そのため、通知が届いたら、一日でも早く不動産会社に連絡してください。

Q3. 大阪でのリースバック価格の目安を調べる方法は？

大阪でリースバック価格を確認するためには、周辺エリアの不動産相場を調べるところから始めましょう。

リースバックを利用した際の買取価格は、一般的に市場相場の70～90%程度が目安とされています。

そのため、自宅と似た条件の物件がいくらで取引されているかを知れば、おおよその買取価格がわかります。

具体的には、以下の方法で調べられます。

ただし、リースバックの買取価格は不動産会社ごとに査定基準が異なり、相場どおりになるとは限りません。

正確な金額を知りたい場合は、大阪でリースバックの実績がある不動産会社に査定を依頼し、条件を比較検討するのがおすすめです。

まとめ

今回は大阪で任意売却を検討している方に向けて、任意売却の仕組みやメリット、大阪の任意売却に強い不動産会社、不動産会社の選び方を紹介しました。

任意売却は競売よりも高い価格での売却が期待でき、自己資金の持ち出しも不要です。リースバックとの併用でそのまま住み続けられる可能性もあります。

ただし、任意売却にはタイムリミットがあります。返済が厳しいと感じた段階で、実績豊富な不動産会社に早めに相談しましょう。納得のいく形で再出発への一歩を踏み出すことが大切です。

相続マンションは、遺産分割の目的で売却することも珍しくありません。

売却する場合は、名義変更が必要です。

また、利用できる節税特例が少ない点も特徴となっています。

相続マンションを売る場合には、あらかじめ手続きや税金の特例について知っておくことが望ましいです。

この記事では、相続マンションの売却方法や税金の支払いについて解説します。

親のマンションを相続した際の選択肢

マンションを相続したときは、主な選択肢として「自分で住む」、「賃貸に出す」、「売却する」の3つがあります。

それぞれのメリットとデメリットは下表の通りです。

1.自分で居住する

相続したマンションが、条件の良い物件であればマイホームとして快適に過ごすことができます。

しかしながら、立地や築年数、間取り等の条件が既に決まっているため、条件が悪ければマイホームとして住みにくい可能性はあります。

2.賃貸に出す

立地や築年数、間取り等の条件が賃貸に適していなければ、必ずしも貸せるとは限りません。

空室が長引けば維持費だけがかかることになるため、貸しにくい物件は売却の方がメリットは出てきます。

3.売却する

相続したマンションは、「平等に遺産分割を行う」または「相続税の納税資金を確保する」といった目的で売却を選択する人も多いです。

複数の相続人で共有によって引き継いだ場合は、売却に共有者全員の同意が必要です。

相続したマンションの売却までの流れ

この章では、相続したマンションの売却までの流れについて解説します。

1. 相続手続き

相続が開始したら、まず被相続人(死亡した人)の全財産を把握することが必要です。

借金もマイナスの財産として相続財産に含まれます。

相続税の計算過程では基礎控除額を計算するため、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取り寄せ、法定相続人を漏れなく確認しておきましょう。

相続が発生すると、相続財産は相続人の共有で引き継がれます。

特定の相続人に財産を引き継がせるには、「遺言による分割」もしくは「遺産分割協議による分割」を行います。

遺言とは、被相続人の生前の最終意思を尊重し、その意思の実現を死後に図る制度のことです。

遺言書が残っている場合には、原則として遺言書に従って遺産を分割することになります。

遺産分割協議とは、相続後に相続人同士で遺産の分け方を自由に決めることができる話合いのことです。

遺産分割協議は、「遺言書が残っていない場合」、もしくは「遺言書があっても遺言書とは異なる方法で分割したい場合」に行います。

2. 相続登記で名義変更をする

相続登記は、2024年(令和6年)4月1日以降、義務化されています。

相続登記とは、相続を原因とした所有権移転登記のことです。

相続登記は、相続で取得したことを知った日から3年以内に行うことが必要となります。

相続登記に必要な書類は、下表の通りです。

出典：法務省「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し」

3. 相続税の計算と納付

相続税は、相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に相続税の申告と納付を行う必要があります。

ただし、全ての人に相続税の納税義務があるわけではなく、被相続人の残した相続財産(正味遺産額)が基礎控除額を超える人に納税義務があります。

基礎控除額とは、「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で求めた価額のことです。

相続税は、まず各法定相続人が法定相続分で取得したものとして総額を計算します。その後、実際に取得した割合で案分して各人の税金を求めます。

法定相続人と法定相続分の関係は、下表の通りです。

法定相続分に応ずる取得金額と税率の関係は、下表の通りです。

例えば、法定相続人が配偶者と子1人、正味遺産額が1億円のケースを考えます。

法定相続人が2人の場合、基礎控除額は4,200万円(＝3,000万円＋600万円×2人)ですので、課税遺産総額は以下の通りです。

法定相続人が配偶者と子1人の場合、法定相続分は配偶者が50％、子が50％です。

そのため、相続税の基礎となる税額は下表のようになります。

法定相続分に応ずる取得金額はいずれも3,000万円以下であるため、税率は15％、控除額は50万円です。

なお、各人が納める相続税は、財産を取得した人の課税価格に相続税の総額を案分して税額を計算することになります。

4. 不動産会社に依頼して売却する

売却を行う場合は、不動産会社に売却の依頼をすることが通常です。

売却には、買取と仲介、買取保証の3種類があります。

買取とは、転売を目的とした不動産会社に下取り価格で早く売る方法のことです。

買取は売却価格が安くなりますが、1週間～1ヶ月程度で現金化することができます。

仲介とは、不動産会社のあっせんを通じて市場価格で高く売る方法のことです。

仲介は売却価格が高くなりますが、現金化まで3～6ヶ月程度の時間がかかります。

買取保証とは、一定期間仲介による売却を試み、期限まで売れなかったら最終的に不動産会社に買い取ってもらう方法のことです。

相続後の売却では、相続税の納税資金の確保のためにマンションを売らなければならないこともあります。

理由としては、相続税は現金納付が原則だからです。

相続税の納期限は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。そのため、すぐに買取を選択しなければならないほど短期間ではありません。

しかしながら、万が一、売れないことに備えて期限までに売却を完了させる必要があります。

そのため、納税のための売却であれば、仲介で高く売ることを試すことができ、かつ、最後は買取へと移行できる買取保証もおすすめです。

5. 売買契約締結と引き渡し

売却活動を通じて買主が決まったら、売買契約を締結します。

売買契約はあくまで「いつ、いくらで売るか」かを書面で契約するだけであり、その時点で所有権が移転するわけではありません。

不動産の売却では、引き渡し時に所有権が移転し、売買代金も引き渡し時に受領します。

引き渡しは、売買契約の1～1.5ヶ月後に行うことが通常です。

相続税の納期のために売却を検討している人は、引き渡しまでの期間も考慮してスケジュールを組む必要があります。

6. 確定申告

売却により譲渡所得(売却益のこと)が発生する人は、所得税および住民税、復興特別所得税を納税するために確定申告が必要です。

確定申告は、売却の翌年の2月16日から3月15日の間に行います。

また、税金の特例を利用する人も、確定申告が必要となります。

税金の特例によって税金が発生しない場合でも、特例を利用するために確定申告の手続きが必要です。

相続したマンションの売却でかかる税金・費用

この章では、相続したマンションの売却でかかる税金・費用について解説します。

登録免許税

相続登記は相続で取得したことを知った日から3年以内に行う義務がありますが、それより以前に売却する場合には売却前に名義変更が必要となります。

理由としては、相続登記によって売主を明確にする必要があるからです。

相続登記の登録免許税は、「固定資産税評価額×0.4％」で計算されます。

司法書士手数料

名義変更を司法書士に依頼する場合、5～8万円程度の司法書士手数料が発生します。

印紙税

不動産の売買契約書は、印紙を貼らなければいけない課税文書となります。

印紙税は売買契約書に記載する売買代金に応じて決まり、主な印紙税は以下の通りです。(2027年3月31日までの軽減税率)

出典：国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」

譲渡所得税・住民税・復興特別所得税

マンション売却では、譲渡所得が生じると、税金が発生します。

譲渡所得の求め方は、以下の通りです。

税金は、譲渡所得に税率を乗じて求めます。

所得税および住民税、復興特別所得税を合算した原則的な税率は以下の通りです。

※所有期間は売却した年の1月1日における保有期間のこと
出典：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」

仲介手数料（仲介のみ）

仲介で売却した場合、もしくは買取保証の仲介期間中に売却した場合は、不動産会社に対して支払う仲介手数料が発生します。

仲介手数料は売買代金に応じて上限額が決まっており、上限額がそのまま相場となっていることが一般的です。

また、仲介手数料には別途消費税がかかります。

相続マンションの売却で使える特例

この章では、相続マンションの売却で使える特例について解説します。

3,000万円の特別控除

3,000万円特別控除とは、譲渡所得から3,000万円を差し引くことができる特例のことです。

3,000万円特別控除には、「相続空き家の3,000万円特別控除」と「マイホームの3,000万円特別控除」の2種類があります。

まず、相続空き家の3,000万円特別控除が利用できるのは一定の要件を満たす「戸建て」だけであり、マンションは利用できません。

一方で、マイホームの3,000万円特別控除はマンションでも利用できますが、マイホームとして住んでいる人が売る場合に限られます。

そのため、マイホームの3,000万円特別控除は、相続マンションを自宅として住み、その人が将来売却するときに利用できる特例となります。

取得費加算の特例

取得費加算の特例とは、売主が相続税を納税した人であれば一定期間内に売ることで節税できる特例のことです。

まず、相続税は全ての人に課税されるわけではないため、相続税の納税義務のなかった人には取得費加算の特例は利用できません。

取得費加算の特例を利用するための要件は、以下の通りです。

売却期間も限られており、特例を利用するには相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売ることが必要となります。

軽減税率の特例

軽減税率の特例も、マイホームとして売ったときに利用できる特例です。

そのため、相続人がマイホームとして引き継がず、相続後、そのまま売っても軽減税率の特例は利用できません。

軽減税率の特例とは、所有期間が10年超のマイホームを売却した際に利用できる特例です。適用要件を満たすと長期譲渡所得よりも税率が下がります。

軽減税率の特例を適用したときの税率は、下表の通りです。

軽減税率の特例はマイホームの売却特例であり、マイホームの3,000万円特別控除との併用が可能です。

なお、相続人がマイホームとして住む場合、所有期間に関しては被相続人(死亡した人)が住んでいた期間も加算することができます。

例えば、親が既に9年間住んでいれば、相続で引き継いだ人がマイホームとして1年超住めば所有期間は10年超の物件としてカウントすることが可能です。

相続マンションが売れない理由と対策

この章では、相続マンションが売れない理由と対策について解説します。

相続マンションがなかなか売れない理由

相続マンションが売れない理由としては、以下のような点が挙げられます。

相続マンションが売れない場合の対処法

相続マンションが売れない場合の対処法としては、以下のような対策が効果的です。

売却が極めて困難なマンションに関しては、相続放棄という選択肢も考えられます。

相続放棄とは、はじめから相続人でなかったこととする制度であり、現金や不動産、借金もすべて放棄することです。

相続放棄をするには、相続開始を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所に申述する必要があります。

また、相続放棄は全ての財産を相続放棄する必要があり、都合よくマンションだけを相続放棄することはできません。

その他として、他人に無償でマンションを与える無償譲渡も考えれます。

ただし、無償譲渡は贈与と同じであるため、他人に譲ったとしても相手に贈与税が生じてしまう点が難点です。

贈与税は、マンションの相続税評価額を元に計算されます。

贈与税も踏まえると無償譲渡も簡単には成立しにくいことから、売れないマンションは最終的には買取業者に売ることが現実的な選択肢といえます。

売りにくい相続マンションの買取ならスター・マイカ

「築年数が古い」「管理状況が悪い」などの理由で、相続したマンション売却が進まない方はスター・マイカにご相談ください。

不動産のお悩み、スター・マイカに
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• 投資事業部
  宅地建物取引士
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  ファイナンシャルプランナー2級
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マンション専門に累計約19,000件の豊富な買取実績

スター・マイカは過去20年以上にわたり、ファミリータイプ（35㎡～）の分譲マンションを中心に買取を続け、2013年より13年連続でマンション保有戸数業界1位をキープしています。

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スター・マイカのマンション買取サービスについてご紹介します。

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そのため、築古マンションや管理状況が悪いマンションといった、不利になりがちな相続物件でも適切な評価での買取が可能です。

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「スター・マイカ」は東証プライム上場企業（2975）の「スター・マイカ・ホールディングス」を親会社としています。

安定した財政基盤があり取引実績も豊富なので、初めてのマンション売却でも安心してお任せください。

マンション買取をご検討の方はぜひ、マンション専門のスター・マイカへご相談ください。

スター・マイカのマンション買取を利用したお客様の声

不動産相続

東京都在住/30代夫婦2LDK/46.50㎡売却までの期間：2ヶ月

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室内状況が悪く仲介での売却が難しかったため、買取の査定を依頼しました。初めての不動産売却と相続で残置物の処理方法やスケジュール感に不安がありましたが、丁寧且つスピーディーな対応をしていただき、最後まで安心して売却することができました。

施設への転居

北海道在住/80代女性単身者売却までの期間：2週間

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約1年間、仲介で売却活動を行っていましたが、買い手が見つからず、買取査定を依頼しました。施設入居までの期間が迫っており、早期売却を希望したところ一括決済を提案していただき、スピード感をもって売却することができました。※一括決済とは、不動産売買において、契約から所有権移転登記までを一度に完了させる決済方法です。

転職による住み替え

兵庫県在住/40代女性4人家族3LDK/74.95㎡売却までの期間：4ヶ月

誠実な価格提示

地方へ転職するため住み替えで自宅の売却を検討し、買取の査定を依頼しました。依頼した際には、住み替え先の内覧や他社からの査定金額の提示など、さまざまな状況がありましたが、貴社は柔軟に対応してくださり、大変助かりました。金額も駆け引きなしで納得のいく金額を提示していただき、気持ちよく売却することができました。

事業の清算

大阪府在住/40代女性3人家族LDK/80.19㎡売却までの期間：2週間

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相続したマンションの売却でよくある質問

この章では、相続したマンションの売却でよくある質問について解説します。

Q1. 相続したマンションは3年以内に売却すべきですか？

特にいつまでに売却すべきという期限はありません。

ただし、取得費加算の特例が使える人は、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却する必要があります。

取得費加算の特例は利用できない人も多いため、利用できなければいつ売却しても良いといえます。

Q2. マンション相続は不動産か現金のどちらがいいですか？

不要なマンションや、立地等が悪く貸しにくいマンションは、売却して現金化した方が良いといえます。

マンションは修繕積立金等の維持費がかかります。そのため、活用できない物件を持ち続けると維持費の負担が重くなっていくからです。

一方で、立地等の条件が良く、マイホームとして住みたい、または貸すことができるマンションは、そのまま不動産として保有した方が良いといえます。

Q3. 相続マンションが売れない場合は賃貸に出すべきですか？

一般的に、売却よりも賃貸の方が入居者探し等の難易度が高い傾向にあります。

売れないマンションは、賃貸に出しても借主が見つからないことが一般的といえます。

そのため、売れない場合には、買取業者に買取を依頼するなどの対策を検討し、早めに手放した方が良いといえます。

Q4. 相続人が複数人の場合はどうすればいいですか？

相続人が複数人いるケースで、マイホームとして住むか賃貸に出す場合は注意が必要です。できる限り単独の所有者に引き継がせることが望ましいでしょう。

単独の所有者にするには、遺言書もしくは遺産分割協議によって所有者を単独にする必要があります。

一方で、売却であれば複数の相続人で共有する形でも、共有者の全員の同意があれば売ることは可能です。

共有のまま売却すれば、相続財産を現金で平等に分け合うことができます。

まとめ

以上、相続マンションの売却について解説してきました。

マンションを売却するには、事前に相続登記によって名義変更を行うことが必要です。

相続したマンションは、マイホームのマンションとは異なり利用できる節税特例は多くはありません。

相続マンションは相続税の納税資金確保のために売却するケースが多いため、まずは相続税が発生するか否かを確認することが適切です。

売却が必要となった場合には、買取も含めて検討して頂ければと思います。

任意売却は売却後の残債を圧縮交渉できる点が最大のメリットであり、高く売れることが主たるメリットではありません。

粘って高く売るのではなく、多少安く売っても売却後の残債圧縮に注力すべきです。

任意売却で買い手が付かない場合には、どのように発想を転換すればいいのでしょうか？

この記事では「任意売却で買い手がつかないケース」について解説します。

任意売却とは？

任意売却とは、競売以外の借金返済を目的とした売却方法のことです。

「任意」とは「自由」という意味であり、競売のような法的手段に頼らず、債権者との合意に基づいて自由に売却することを任意売却と呼んでいます。

任意売却も競売も、物件を売却してその代金を借金返済に充てるという目的は同じです。

競売とは？

競売とは、債権者が抵当権の実行をする際に裁判所が主導して行う強制的な売却のことです。

債権者とは、銀行等のお金を貸している人のことを指します。

抵当権とは、銀行などの債権者が担保物件から優先的に弁済を受けることができる権利のことです。

例えば、住宅ローンを組んでマイホームを購入する際は、マイホーム(土地と建物)に銀行の抵当権が設定されます。

銀行はマイホームに抵当権を設定することで、債務者(お金を借りている人)がローンの返済をできなくなったときに抵当権を実行することができます。

債権者は競売によって得られた売却代金から、借金を回収することが可能です。

抵当権は民法で定められている強力な権利であり、債権者が抵当権を実行するには裁判所に申し立てを行うことが必要です。

競売と任意売却の違い

競売は法的な手段であることから強制力がある一方で、手続きが厳格なルールに基づいているため融通が利きません。

実際の売却は裁判所の主導によって入札形式によって行われ、最も高い金額が落札価格となります。

一方で、任意売却は裁判所の関与もなく、法的拘束力もない自由な売却方法です。

競売のように法的なルールは存在せず、一般の売買と同じように自由に(任意に)売却活動を行うことができる点が最大の特徴となっています。

競売と任意売却との主な違いを示すと下表のようになります。

競売と任意売却で、特に大きな違いは残債務の圧縮交渉の可否です。

まず、競売も任意売却も、売却後も残ってしまった残債についてはいずれも返済義務があります。

競売の場合、ルールが厳格であることから売却後に残った残債も全額返済することが必要です。

それに対して、任意売却の場合、売却後に残った残債の扱いは、債権者と話し合って返済方法を決めることができます。

任意売却では債権者との交渉によって売却後に残った残債を圧縮できることもよくあり、また実際の返済方法もかなり緩やかな条件に変更できることも多いです。

競売も任意売却も実際の売却価格は買主次第であるため、必ずしも競売だから安くなる、任意売却だから高く売れるとは限りません。

競売は入札であることから、やってみたら競売の方が高く売れるということは、もちろんあり得る話です。

ただし、競売はルールが厳格であり、交渉の余地がないことから、任意売却と比べると不測の事態が生じたときの柔軟性が低いといえます。

任意売却のメリットとデメリット

任意売却のメリットとデメリットを示すと、下表の通りです。

任意売却は、債権者との交渉次第ではあるものの、全て自由に決めることができるため、買主も選べる点が特徴です。

例えば、買主をリースバック業者に指定して、任意売却後もマイホームにそのまま住み続けることもできます。

リースバックとは、リースバック会社に不動産を売り、その後、リースバック会社から家を借りることでそのまま今の家に住み続けられる売却方法のことです。

競売は入札形式での売却であるため、誰が買主になるかはわかりません。

競売ではリースバックを利用したいと思っていても、現実的には難しいといえます。

任意売却で失敗するケース

任意売却では、以下のような失敗するケースが挙げられます。

債権者の合意が得られない

まず、任意売却を行う際には債権者の合意を得ることが必要です。

任意売却では、予定されている売却額が低いと債権者の合意を得られないことがあります。

また、住宅ローンを借りてからすぐに任意売却を行うことも、通常は合意を得られません。

お金を借りた直後に返せないから任意売却を申し出るということは、銀行にとっては最初から返済する意思がなかった（詐欺行為）と疑われたり、債権者を害する行為（詐害行為）に該当するとみなされたりする恐れがあるためです。

共有者や連帯保証人の同意が得られない

任意売却か否かに関わらず、共有物件の売却には法律上、共有者全員の同意が必要です。

共有者の一人でも反対すれば、売却そのものができないことになります。

また、任意売却では債権者が連帯保証人に同意を求めることがあります。

連帯保証人の同意は法律上の義務ではありませんが、連帯保証人の同意が得られないことで債権者が任意売却に合意をしないことは多いです。

悪徳業者に騙される

任意売却では、債務者を狙った悪徳業者も存在します。

債務者はお金に困っているため、冷静な判断ができず、悪徳業者に騙されてしまうこともあります。

例えば、本来なら認められない着手金等を債務者から騙し取るといったケースもあるようです。

買い手がつかないままだとどうなる？

任意売却まで進めたものの、買い手がつかないこともあり得ます。買い手がつかないままだとどうなるのでしょうか。

競売までの流れ

競売と同時並行で進めるケースでは、任意売却で売れなくなるとそのまま競売が実施されることが多いです。

また、競売の申し立て前に任意売却を行っても、一定期間売れなかったら債権者の判断で競売が申し立てられることもあります。

任意売却は、大きく分けて債権者が競売の申し立てを行う前に実施されるケースと、競売を申し立てた後に実施されるケースがあります。

競売を申し立てた後に実施されるケースが存在するのは、競売は申し立てても開札期日の前日までなら取り下げることができるからです。

そのため、債権者によっては、万が一任意売却で売れないことに備えて競売の申し立ても行いつつ、同時並行で任意売却を進めていく場合があります。

競売後も残債の返済が続くことが多い

競売では、売却しても残債を完済できないことがよくあります。

競売は任意売却とは異なり、債権者と合意して売却後の残債を圧縮したり、返済額を減額したりすることができません。

そのため、競売では売却後に残債が残ってしまうと返済が続きます。

維持費が発生し続ける

不動産は保有しているだけで、固定資産税や火災保険料、マンションの場合は管理費および修繕積立金といった維持費が発生します。

これらの維持費は、借金の返済とは関係なく発生する費用です。

なかなか売却ができないと、維持費の負担が重くなっていきます。

任意売却で買い手がつかない理由

この章では、任意売却で買い手がつかない理由について解説します。

事前に買主候補を探していない

任意売却で売れない主な理由としては、事前に買主候補を探していないケースが多いです。

任意売却では、例えば事前に買取業者に価格を打診し、価格を握ってから債権者の合意を得ることがよくあります。

買取でも債権者の合意を得られる理由は、債権者は早期に確実に債権を回収したいため、手堅く売れる売却を好むからです。

もちろん、債権者が任意売却を合意するには、買取業者の価格が債権者の許容範囲であることが必要です。

一方で、都市部の市場性の高い物件であれば、事前に買主を確定せずに通常の仲介と同様に売却するケースもあります。

ただし、通常の仲介では確実に売却できる保証はないため、買い手が見つからないこともあり得ます。

設定価格が高すぎる

事前に買主を確定せず通常の仲介と同様の売却を行う場合、売れない理由としては売り出し価格(設定価格)が高過ぎることが理由であることが多いです。

特に近年は、相場自体が高過ぎることから、相場で売りに出したとしても売却期間が長期化することがよくあります。

任意売却は債権者から早期売却を求められることが多いため、価格は保守的に設定することが適切です。

物件の状態が悪い

任意売却の物件は、所有者にお金がない人も多いことから、物件が適切に管理されていないことがあります。

例えば、雨漏りがしているのに修繕していない等の物件は、管理の状態が悪過ぎて売れないことが多いです。

なお、物件の状態が若干悪い程度であれば、買取業者なら買ってくれる可能性はあります。

ただし、問題を抱えている物件は買取業者の買取金額がさらに安くなることが通常です。

買取金額が安過ぎると、債権者の合意が得られず、任意売却が成立しないこともあります。

任意売却で買い手がつかないときの対策4選

この章では、任意売却で買い手がつかないときの対策について解説します。

1. 売却価格を見直す

任意売却で売れないときは、まずは売り出し価格を見直すことが必要です。

債権者は、一定以上の価格で売却できないと任意売却を認めてくれません。

そのため、価格を下げる前に、債権者にいくら以上で売らなければならないかを確認することが必要です。

債権者の最低金額が分かれば、その金額まで下げて売ることができます。

2. 複数の不動産会社に売却を依頼する

売れない場合は、複数の不動産会社に売却を依頼することも効果的な対策です。

任意売却では、任売業者(不動産会社)とは通常の売却と同様の仲介の契約(媒介契約)を締結します。

媒介契約には、一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。

一般媒介契約とは、同時に複数の不動産会社に売却を依頼できる契約のことです。

専任媒介契約と専属専任媒介契約は、1社だけにしか依頼できない契約になります。

専属専任媒介契約では、自己発見取引と呼ばれる売主が自分で買主を見つけてくる行為が禁止されています。

一般媒介契約を選択すれば、複数の任売業者に売却を依頼することができます。

複数の任売業者が動けば買主が見つかる確率が上がるため、売却できる可能性が高まります。

3. リースバックと併用する

一部のリースバック業者(不動産会社)は、任意売却物件も買取の対象としていることがあります。

任意売却物件にも対応しているリースバック業者に依頼すれば、売却することは可能です。

ただし、リースバックでは売却後に今の家に住み続けるために買主であるリースバック業者に支払う家賃が発生します。

リースバックの家賃は、周辺の相場家賃よりも割高であることが一般的です。

そのため、リースバックを利用する際は、売却後の家賃を支払うことができるかどうかも含めて検討する必要があります。

28万件以上の査定実績を持つスター・マイカの「マンションリースバックⓇ」もぜひご検討ください。

 

4. 買取業者に相談する

任意売却の買い手がつかない場合、有効な対策の一つとしては買取業者へ売却するということです。

実際、任意売却では買主が買取業者となることがよくあります。

ただし、買取業者の買取金額は、仲介の70～90％程度であり、価格が安いことが特徴です。

債権者は一定金額以上の金額で売れないと任意売却を認めないため、買取業者の買取金額によって債権者の合意を得られるかが鍵となります。

特にローン残債が多い物件は、債権者が要求する最低売却価格が高いです。

ローンの返済が十分に進んでいない物件では、買取業者の買取金額が債権者の要求水準に満たないことがあります。

そのため、買取業者に相談する際は、事前に銀行に最低売却価格を確認しておくことが適切です。

マンションの任意売却ならスター・マイカに相談

「築年数が古い」「ファミリータイプで需要が合わない」などの理由で、任意売却が進まない方はスター・マイカにご相談ください。

不動産のお悩み、スター・マイカに
お聞かせください。

• 投資事業部
  宅地建物取引士
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マンション専門に累計約約19,000件の豊富な買取実績

スター・マイカは過去20年以上にわたり、ファミリータイプ（35㎡～）の分譲マンションを中心に買取を続け、2013年より13年連続でマンション保有戸数業界1位をキープしています。

※中古マンション事業を営む上場企業各社の最新決算情報に基づく当社調べによります

東証プライム上場企業のグループ会社

「スター・マイカ」は東証プライム上場企業（2975）の「スター・マイカ・ホールディングス」を親会社としています。

安定した財政基盤があり取引実績も豊富なので、初めての任意売却でも安心してお任せください。

最後にスター・マイカのマンション買取サービスについてご紹介します。

築年数や状態に応じたリノベーションで、中古マンションの魅力を最大限に引き出すため、新築以上の付加価値を生み出します。

そのため、築古マンションやファミリー向けマンションといった、不利になりがちな物件でも高い評価が実現するのです。

スター・マイカにマンションを売却したお客様の声

不動産相続

東京都在住/30代夫婦2LDK/46.50㎡売却までの期間：2ヶ月

安心感のある専門的なサポート

室内状況が悪く仲介での売却が難しかったため、買取の査定を依頼しました。初めての不動産売却と相続で残置物の処理方法やスケジュール感に不安がありましたが、丁寧且つスピーディーな対応をしていただき、最後まで安心して売却することができました。

施設への転居

北海道在住/80代女性単身者売却までの期間：2週間

迅速かつ丁寧な対応力

約1年間、仲介で売却活動を行っていましたが、買い手が見つからず、買取査定を依頼しました。施設入居までの期間が迫っており、早期売却を希望したところ一括決済を提案していただき、スピード感をもって売却することができました。※一括決済とは、不動産売買において、契約から所有権移転登記までを一度に完了させる決済方法です。

転職による住み替え

兵庫県在住/40代女性4人家族3LDK/74.95㎡売却までの期間：4ヶ月

誠実な価格提示

地方へ転職するため住み替えで自宅の売却を検討し、買取の査定を依頼しました。依頼した際には、住み替え先の内覧や他社からの査定金額の提示など、さまざまな状況がありましたが、貴社は柔軟に対応してくださり、大変助かりました。金額も駆け引きなしで納得のいく金額を提示していただき、気持ちよく売却することができました。

事業の清算

大阪府在住/40代女性3人家族LDK/80.19㎡売却までの期間：2週間

築古物件も積極買取

長年にわたり事務所として利用してきましたが、事業を廃業することになったため、売却活動を開始しました。昭和築の古い物件であったため、他社の査定金額は思うように伸びなかったのですが、スター・マイカでは納得のいく金額を提示していただけました。上場企業ということもあり、すぐに現金化することができ、大変助かりました。

任意売却で買い手がつかない場合によくある質問

この章では、任意売却で買い手がつかない場合によくある質問について解説します。

Q1. 任意売却の成功率は何割ですか？

成功確率は、残債額や市況によって異なります。

一般的に残債額が少ない状態で任意売却に踏み切れば、安い金額で売ったとしても銀行の要求する最低売却価格を上回りやすいため、成功確率は高いです。

また、不動産市況が良好で高く売れる時期も、銀行の要求する最低売却価格を上回りやすいため、成功確率は高くなります。

例えば、残債額が少なく、買取業者の買取金額でも債権者の合意が得られる場合には、任意売却が成功する可能性は高くなります。

Q2. 任意売却中の住宅ローンは払わないといけませんか？

任意売却に移行する人は、既に数ヶ月のローンを滞納し、期限の利益を喪失しているケースがほとんどです。

任意売却の手続き中は、月々のローン返済が事実上停止した状態になります。

ただし、返済義務が免除されるわけではなく、遅延損害金は加算され続けている点に注意が必要です。

Q3. 任意売却に強い不動産業者の選び方を教えてください

基本的には、任意売却専門の不動産会社が任意売却に強いといえます。

任意売却は専門的な知識が必要であるため、一般的な不動産会社は任意売却そのものを扱っていないことも多いです。

また、任意売却専門業者は、普段から銀行の担当者と情報交換をしていることも多く、銀行の担当者は任意売却専門業者を知っていることがよくあります。

そのため、銀行に信頼できる任意売却専門業者を紹介してもらうことも、適切な方法です。

Q4. 任意売却で買い手がつかない時は誰に相談すべき？

任意売却で買い手がつかないときは、まずは債権者に相談すべきです。

債権者がもっと低い金額で売っても良いと考えている場合は、値段を下げることができるため、売却しやすくなります。

債権者も売却の状況を気にしていることから、債権者とは頻繁に情報交換をするべきです。

場合によっては、債権者が知っている信頼できる任意売却業者を紹介してもらえることもあります。

まとめ

以上、任意売却で買い手がつかないケースについて解説してきました。

任意売却で売れなくなると、最終的には競売に移行することが多いです。

任意売却で買い手がつかない場合には、債権者と相談しながら売り出し価格を下げることが効果的な対策となります。

また、任意売却を確実に実行するためには、あらかじめ買取業者に打診をし、その売却金額で任意売却が可能かどうかを債権者に確認することが望ましいです。

債権者も早期に確実に残債を回収したいことから、最低売却価格以上で売れれば買取業者に売っても任意売却に合意をしてくれます。

無理に通常の仲介と同様の形式で売るのではなく、最初に買取業者の買取ありきで話を進め、銀行の合意を得るという流れにすると任意売却の成功確率を上げることができます。

任意売却で買い手がつかない場合には、参考にして頂けると幸いです。

例えばタワーマンションの上層階に転々と移り住み、利益を出し続けている「空中族」と呼ばれる人たちも存在します。

マンション売却で儲けるには、立地が極めて重要なポイントです。

また、経済の不透明感が高まるなかで、上昇トレンドを逃さず早めに売り、利益を確定することもコツとなります。

この記事では「マンション売却で儲かる立地・エリア」を中心に解説します。

マンションを売却すると儲かる？

日本のマンション価格は2013年頃から上昇し続けています。

マンション売却で儲かった人のなかには、購入時よりも高い価格で売れたという人も含まれています。

出典：国土交通省「不動産価格指数(住宅)(令和7年10月分・季節調整値)」

マンション売却には大きく分けて仲介と買取の2種類があります。

仲介は、不動産会社を介してマンションの購入希望者を見つけ、売買契約を締結する方法です。

買取とは、不動産会社が買主となって直接あなたの所有物件を買い取る方法です。

マンション売却で儲かった人は、高く売れる仲介を選択していることが多いです。

近年は、仲介によって売却された中古マンションの相場が上昇し続けています。

マンション売却で利益を出すには、この上昇トレンドを逃さないことが必須です。

バブル崩壊後のように不動産価格が下落し続けたときは、マンション売却で儲けることはほぼ不可能でした。

近年のようにマンション売却で儲かる人が出てきたのは上昇トレンドが存在するおかげであり、マンション売却で利益を出したいのであれば今のタイミングを逃すべきではありません。

マンション売却で儲かった人に共通するポイント

この章では、マンション売却で儲かった人に共通するポイントについて解説します。

好立地エリアのマンションだった

マンション売却で儲かった人は、好立地の物件を所有していたことが最大の共通点となります。

マンションは建物だけでなく土地にも所有権が存在し、好立地の物件は土地価格が大きく上昇するからです。

一方で、建物価格は築年数が経過するにつれて下落していくことが通常です。

好立地の物件は土地に希少性があるため、地方や郊外の物件よりも土地価格が上昇しやすく、儲かりやすいといえます。

築10年ほどで売却した

マンションは築年数が古いほど売却しにくくなります。

せっかく土地価格が上昇しても、建物価格が下落したら売却益は出しにくいです。

マンション売却で儲けるには、建物価格の下落が小さいうちに売ることが鉄則となります。

出典：新築マンション：「株式会社不動産経済研究所」、中古マンション：公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2024年)」

上のグラフのように建物価格が下落するため、待てば待つほど利益が出るというわけではありません。

マンション売却で儲かった人には、築10年以内に早めに売り、利益を堅実に出した人が多いです。

なお、個人が売主の場合、売却した年の1月1日時点において所有期間が5年超の方が売却時の税率が下がるため、税率が下がった時点で売却した方が得な場合も多いです。

需要の高いタイミングで売却していた

マンションを高く売るには、需要の高いタイミングで売却することが重要です。

まず、近年のように上昇トレンドが生じている間は、売却に適したタイミングといえます。

また、マンションの購入需要は1年の間でも変動するため、需要が伸びる引越しシーズンに売却することも適切です。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「Market Watch2024(令和6)年12月度」

具体的には引っ越しシーズンのピークである2～3月を狙って売却すると、値引きも少なく、早く売れる可能性が高まります。

相場価格を把握していた

マンション売却で利益を出している人の多くは、周辺の相場価格を客観的に把握しています。

売却益を出すための大前提は、購入時に「割高な価格で買わないこと」です。

例えば、築浅の中古マンションであれば、新築時の販売経費など（新築プレミアム）が価格から抜け落ちているため、実際の市場価値に近い「相場に即した価格」で購入しやすくなります。

一方で新築マンションの場合、近年は市況の高騰により、都心の好立地などでは「結果的に新築で購入した時が相対的に安価だった」というケースも多く見られます。

したがって、将来的な売却時に資産価値を保つには、新築・中古という枠組みにとらわれず、その価格がエリアの実力に見合っているかをシビアに見極めて購入することが非常に重要です。

価格戦略を明確にしていた

マンションは、上層階ほど価格が高いことが一般的です。

眺望が良い上層階は、単に価格が高いだけでなく、売却もしやすくなっています。

マンション売却で儲かった人は、高く売却しやすい上層階を購入しているケースが多いです。

部屋から見える眺望も重要であり、都内であれば東京タワーが見える、富士山が見える、海が見える等の条件を兼ね備えた物件が戦略的に高く売りやすいといえます。

エリアに強みのある不動産会社に依頼した

マンション売却で儲かった人は、依頼する不動産会社の情報収集にも力を入れています。

エリアに強い不動産会社は適正価格を把握しており、利益を減らすような事態を避けやすいためおすすめです。

また、地域に精通している不動産会社は、市場価格の上限を見極めた値付けをする経験も豊富です。

さらに、見込み客を抱えている可能性もあり、売りに出したらすぐに売却できることもあります。

マンション売却で儲かりやすいエリア

マンション売却で利益を出すには、立地の良いマンションであることが必須です。

この章では、マンション売却で儲かりやすいエリアを紹介します。

東京23区の北・東エリア

板橋区や江戸川区、北区等の東京23区の北部・東部エリアは、今までの価格に割安感があったため、利益が出やすい地域となっています。

各区とも利益が出やすいエリアは、東京メトロや都営地下鉄の駅から徒歩5分圏内の物件です。

都心への交通アクセスが良好な場所は、需要が強く、マンションを高く売却しやすくなっています。

東京23区の西エリア

世田谷区や杉並区といった東京23区の西部エリアも、利益が出やすい地域となっています。

西部エリアは、都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)よりも割安感がある一方で、底堅い需要が存在する地域です。

高級住宅街の中にある管理が良好な物件も多く、売りに出せばすぐに買主が見つかる地域となっています。

再開発エリアの周辺

東京23区の中で再開発が盛んなエリアは、利益が出やすい地域です。

近年は品川区や中野区等で大規模再開発が行われており、土地価格が大きく上昇しています。

都内では地下鉄の延伸により新駅ができる予定の地域（例えば東京メトロ有楽町線の豊洲～住吉間）もあり、新駅ができるエリアは大きな売却益が得られる見込みです。

マンション売却で儲かった際の税金と対策

マンション売却では、利益が生じると税金が発生します。

この章では、マンション売却の税金対策について解説します。

マンション売却時に必要な税金や費用

マンション売却時に必要な税金や費用は、下表の通りです。

マンション売却時の税金対策

マンション売却では、譲渡所得と呼ばれる売却益が生じると税金が発生します。

譲渡所得の計算式は以下の通りです。

譲渡価額は売却価額です。

取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。

減価償却とは、建物の価値を減少させていく会計上の手続きを指します

譲渡費用は、仲介手数料や印紙税などの売却に直接要した費用です。

税金は譲渡所得に税率を乗じて計算されます。

税率は、売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超のときは長期譲渡所得、1月1日時点において所有期間が5年以下のときは短期譲渡所得に分類されます。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は以下の通りです。

譲渡益が生じた場合に利用できる可能性のある節税特例は、以下の3つがあります。

3,000万円特別控除

3,000万円特別控除とは、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例です。

3,000万円特別控除を適用したときの譲渡所得の計算式は以下のようになります。

出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例とは、3,000万円特別控除を適用しても譲渡所得が発生する場合に利用する特例です。

特例を適用すると、税率が以下のように下がります。

特定の居住用財産の買換え特例

特定の居住用財産の買換え特例とは、譲渡した年の1月1日において所有期間が10年を超える居住用財産を売却し、新たに居住用財産を購入したときに、課税の繰延をする特例です。

譲渡所得の買換え特例は、売った家よりも買った家の金額が高いときは課税されず、売った家よりも買った家の金額が低いときは課税されるという特例になります。

マンションは売るよりも貸すほうが儲かる？

マンションは貸しても利益を出すことはできます。

しばらくの間は賃貸に出し、そのまま収益物件として売却すれば家賃収入と売却益の両方を得ることができます。

賃貸に出した状態のまま売る物件のことを、オーナーチェンジ物件と呼びます。

近年はオーナーチェンジ物件の価格も高騰しており、オーナーチェンジ物件として売却しても売却益を得られる可能性が高いです。

なお、賃貸に出す場合、原則として住宅ローンを完済していることが必要です。

既に住宅ローンを完済している物件であれば、家賃収入と売却益の二重の利益を追求してみても良いかもしれません。

オーナーチェンジで利益を出すならスター・マイカ

賃貸中のマンションをお持ちの方には、「そろそろ利益を確定させたいが、入居者がいて売却できない」という悩みがある人もいるでしょう。

入居者がいる物件は無理に追い出そうとせず、オーナーチェンジによる買取を選択するほうが儲かるケースもあります。

オーナーチェンジ物件買取のパイオニアであるスター･マイカは、内見不要でマンション査定が可能です。

内見のためのリフォームや入居者の追い出しで余計な費用が発生する心配もないため、マンションを売却して利益を出したいオーナー様はぜひご検討ください。

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スター・マイカが選ばれる理由

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0120-503-070（9:30~18:30）

スター・マイカのオーナーチェンジを利用したお客様の声

ローン返済

東京都在住/30代単身男性1LDK/56.48㎡売却までの期間：6ヶ月

豊富な買取実績

賃貸に出していたマンションの管理費が上がったことにより、収支が悪化したので、売却を検討しました。いずれは自分で住む予定でしたが、転勤先で物件を購入することになったため、売却に踏み切りました。仲介業者経由で広告を掲載していましたが、買い手が見つからず、買取実績が豊富なスター・マイカに買取っていただきました。

資産入替

大阪府在住/30代単身女性1LDK/64.67売却までの期間：1ヶ月

ニーズに適したサービスの提供

給湯器の故障など設備の老朽化を機に、新しいマンションへの買い替えを決めました。調べた結果、賃貸中のマンションの場合は、仲介業者経由で一般消費者へ売却する金額と直接買い取って頂ける買取業者の金額がそれほど変わらないことがわかったので、契約不適合責任を追わないこちらの会社に買い取っていただきました。

資産売却

埼玉県在住/50代ご夫婦2SLDK/62.17㎡売却までの期間：3週間

比較検討のサポート

数年前に法人名義で購入していた物件の１つでしたが、周辺の相場が上がってきたこともあり、一部手放すことを検討していました。5社で比較検討しましたが、提示いただいた金額も他社と比べて高く、売却までの案内が簡潔でレスポンスも早かったので、こちらの会社へ売却することを決めました。

終活

福岡県在住/70代3人家族3LDK/88.09㎡売却までの期間：1ヶ月

パイオニア企業としての信頼感

終活を通じて、資産整理を事前に済ませておこうと思い、売却活動を開始しました。オーナーチェンジ物件の買取が得意な会社に依頼したかったため、事業規模や買取実績を検索して、信頼のできたスター・マイカに買取査定を依頼しました。パイオニア企業ということもあり、一連の流れがスムーズでストレスを感じることもなかったです。

儲かるマンション売却についてよくある質問

この章では、マンション売却でよくある質問について解説します。

Q1. マンション売却で人気の築年数は？

基本的には築浅の物件の方が人気です。

特に築5年以内の物件は、売却時の税金が高いことから市場に出回る物件が少なく、人気の高い物件となっています。

また、中古マンション市場で実際に成約している物件の平均築年数は築20年程度であることから、築20年以内の物件であれば比較的新しい部類に属するため売却しやすいといえます。

Q2. 人気エリアであれば貸し出したほうが儲かりますか？

貸し出せば家賃収入と売却益の2つの利益を得ることができるため、単純に売却するよりは儲かります。

ただし、住宅ローンを返済中は原則として貸し出すことができないため、住宅ローンが残っている物件は賃貸に出さずに売ることが現実的な選択肢となります。

Q3. マンション売却で損をする原因は？

マンション売却で損をする原因は、買ったときよりも値段が下がったときに売ることです。

マンション価格は建物価格が下落する以上に土地価格が上昇しないと、買ったときよりも高く売ることはできません。

一般的に地方や郊外の物件は建物価格が下落する以上に土地価格が上昇しないことが多いため、売却時に損をしやすいです。

Q4. 避けたほうがいいエリアはありますか？

地方や郊外の物件は土地価格の上昇の程度が少ないため、建物価格が下落する以上に土地価格が上昇せず、売却益を得にくいです。

また、都心の物件であっても、駅から遠い等の悪条件が重なるエリアでは土地価格の上昇の程度が少なく、やはり売却益は得にくいといえます。

そのため、立地条件の劣るエリアは、避けた方が無難です。

まとめ

以上、儲かったマンション売却について解説してきました。

儲かるマンション売却とは、一般的には購入時よりも高い価格で売ることができた売却のことを指します。

マンション売却で儲かったケースに共通する最大のポイントは、好立地のマンションであるということです。

特に東京23区は中古マンション価格が高騰しており、大きな利益を出しやすいといえます。

マンション売却で利益が出ると、税金が発生する点が注意点です。

儲かるマンション売却を目指している方は、参考にして頂ければと思います。

引渡時点では家の中をがらんどうの状態とし、ゴミも一切残さない状態で買主に引き渡す必要があります。

ただし、例外的に買取でマンションを売却する場合には、残置物をそのままにして売れることが多いです。

マンション売却で残置物はどのように対処すべきか、この記事では、「マンション売却の残置物」について解説します。

マンション売却時の残置物とは？

残置物とは、売主が残してしまった所有物のことです。

家電や家具だけでなく、ゴミも残置物に相当します。

不動産以外に残された動産は、すべて残置物に相当します。

付帯設備

付帯設備とは、建物に付属して設置されている設備のことで、取り外し可能な設備が付帯設備に相当します

具体的には、エアコンや温水洗浄便座、照明器具が不動産の売却で残置すべきかどうかが焦点となる付帯設備です。

エアコンや温水洗浄便座、照明器具は「動産」であるため、売却時は原則としてすべて取り外す必要があります。

一方で、インターホンやシステムキッチンは元々設置されていた付帯設備であり、取り外せないものも多いです。

このように元々設置されていて容易に取り外せない付帯設備に関しては、取り付けた状態のまま引き渡すことが一般的となっています。

家電

家電とは、家庭内で家事や娯楽等の目的で使用される電化製品のことです。

具体的には、テレビや冷蔵庫、洗濯機、電子レンジ、掃除機、空気清浄機、パソコン、オーディオ、ドライヤー、アイロン等が該当します。

これらの家電はすべて売主が所有する動産であるため、すべて引き払った状態で買主に引き渡すことになります。

壁に固定された家電に関しても、すべて取り外すことが原則です。

家具

家具とは、人が生活する上で必要となる道具のことです。

具体的には、ベッドやソファ、テーブル、椅子、テレビ台、タンス、食器棚等があります。

家具に関しても、売却時はすべて引き払った状態で買主に引き渡すことが原則です。

ただし、最初から作りつけられていた棚等については、取り外さずにそのまま引き渡すことが一般的となっています。

また、後から作りつけた家具に関しても、容易に取り外せない場合には、買主の了解を得た上でそのまま残して売却することもあります。

マンション売却時の残置物はどうすべき？

この章では、マンション売却時に残置物はどうすべきかについて解説します。

残置物はマンションの売却方法が「仲介」か「買取」かによって異なります。

マンション仲介なら売主が処分するのが基本

仲介は、不動産会社を介してマンションの購入希望者を見つけ、売買契約を締結する方法です。

仲介で売る場合には、残置物はすべて売主側で引渡前までに処分することが原則です。

ただし、例外的に買主との同意がある場合には、一部の動産を残すこともあります。

例えば、売主が不要なエアコンを買主の了解を得て残すことは、よくあるケースです。

マンション売却では、買主との売買契約書を締結する前に売主が付帯設備表と呼ばれる書類を作成して買主との間で付帯設備の残置の有無の調整を図ります。

エアコンや温水洗浄便座等に関して、撤去の有無の意向を記載して、撤去しない場合には買主の了解を得て残置します。

何を残して、何を撤去するかは売買契約前に決まるため、引渡までに取り決め通りに残置や撤去を行って買主に引き渡すというのが通常の流れです。

マンション買取なら処分不要な場合もある

マンション買取とは、不動産会社が買主となって直接あなたの所有物件を買い取る方法です。

多くの買取会社は残置物がある状態のままでも了承してくれるため、買取で売る場合は、一般的に残置物の処分は不要となります。

買取会社は、買い取った後に自分たちで費用をかけて残置物を処分します。

そのため、残置物が多いほど、買取会社への売却価格が安くなることが一般的です。

なお、一部の買取会社や物件によっては、買取であっても残置物をそのままにして売れないケースもあります。

残置物をそのままにして売りたい場合には、事前に買取会社に残置物がある状態で売れるかを確認することが適切です。

残置物をそのままにしておくリスクとトラブル例

この章では、残置物をそのままにしたときのリスクとトラブル例について解説します。

残置物の所有権に関する認識のずれが起きる

家電や家具、ゴミ等の建物に取り付けられていない動産は、すべて処分することが基本です。

イメージとして家をさかさまにひっくり返したときに、バラバラと落ちるものは売主が所有する動産であり、不動産の売買の対象外です。

一方で、エアコンや温水洗浄便座のように家をさかさまにひっくり返しても、バラバラと落ちない動産もあります。

これらの動産は、売却前に買主との間で残置するかどうかを決めることが基本です。

エアコンも残置して売る場合には、売買価格の中にエアコンも含まれるため、引渡後のエアコンの所有権は買主に引き継がれます。

それに対して、エアコンは残置しないはずなのに、売主が誤って残置してしまうこともあります。

エアコンを残置しないケースでは、売買価格の中にエアコンは含まれないため、引渡後のエアコンの所有権は売主のままです。

そのため、売るはずのないエアコンも残置してしまった場合には、所有権のない買主は勝手にエアコンを処分できません。

誤って残置した場合は、売却後に売主が処分することが必要です。

処分費用の請求リスク

売るはずのないエアコンや、家具やゴミ等を残置してしまった場合、売主の費用負担で処分することが原則です。

ただし、売主と買主の協議の結果、買主側で処分するといったことはあり得ます。

買主側で処分する場合、処分にかかった費用は売主に請求されることが通常です。

買主が処分する場合、売主が自分で見積もりを取って処分業者を選ぶわけではないため、買主から割高な処分費用を請求されるリスクは存在します。

物件のイメージダウン

残置物の扱いが取り決め通りになされていない場合、売主に対して不信感を覚える買主は多いです。

引渡後に物件のイメージダウンが生じると、契約不適合責任を請求される懸念もあります。

マンション売却では、売主は契約不適合責任という売主責任を負っています。

契約不適合責任

契約不適合責任とは、売主が引き渡した不動産が「種類」「品質」「数量」で契約内容と異なる場合に、売主が買主に対して負う責任のこと

物件が契約の目的に合致していない場合には、売主が引渡後に修繕や契約解除、損害賠償等を買主から請求されることがあります。

マンションの残置物を処分する方法と費用

残置物の処分費用は、残置物の内容や、残置物の量によって決まります。

この章では、マンションの残置物を処分する方法と費用について解説します。

自治体の粗大ゴミ回収

自治体の粗大ゴミ回収は、まず処分できるものとできないものが存在します。

原則として、「家電リサイクル法の対象機器」や「パソコン」、「一時大量ゴミ」、「適正処理困難物」等は自治体では処分できません。

家電リサイクル法の対象機器とは、例えばエアコンやテレビ、冷蔵庫、洗濯機等があります。

適正処理困難物とは、コンクリートブロックやレンガ、土、砂等です。

自治体で処分できるものは、植木鉢や自転車(バッテリーは除く)、絨毯、書棚、チャイルドシートといったものになります。

処分費用は発生するものの、内容や自治体にもよりますが、1個当たり概ね300～2,000円程度です。

処理業者に依頼

残置物に関しては、家の家財道具を丸ごと処分業者に依頼するケースもあります。

残置物の処分費用は、家財道具の量や必要な作業員数によって異なることが通常です。

一般的に、家財道具の処分を一括で処理業者に頼んだ場合、処分費用の相場は総額で10～40万円程度となります。

リサイクルショップへの持ち込み

家電リサイクル法の対象機器に関しては、自治体に粗大ゴミで持ち込めないことが多いです。

そのため、自治体で処分できないゴミについてはリサイクルショップを利用することになります。

リサイクル処分費用は、処分会社や商品によって異なります。

エアコンなら1,000円程度、テレビなら1,000～3,000円程度、冷蔵庫なら4,000～5,000円程度です。

マンション買取サービスの利用

残置物の処分も引き受けてくれる買取業者に買取を依頼すれば、残置物の処分費用は無料です。

急いでマンションを売却したい場合や、残置物が多過ぎる場合は、買取を利用する価値があります。

特に相続で引き継いだマンションは、親が残した家財道具が多過ぎて処分に困ることも多いです。

また、親が残したマンションは、築年数が古く仲介では簡単に売れないこともよくあります。

このように家財道具が多く、築年数が古くて売却が困難な物件の場合には、マンション買取サービスを利用すると売主の労力を大幅に減らすことができます。

そのほかの処分方法などは以下の記事で解説しています。

スター・マイカの買取なら残置物処分は不要

近年はマンション相続も増えていますが、「荷物や残置物が多すぎて売却したくてもできない」というお悩みを持つ方も多いでしょう。

残置物があるマンションを手間なく売却したいなら、マンション買取サービスによる売却がおすすめです。

マンション買取を手掛ける不動産会社は数多く存在しますが、スター・マイカはその中でも豊富な実績を有しています。

不動産のお悩み、スター・マイカに
お聞かせください。

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  ファイナンシャルプランナー2級
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マンション専門に累計約19,000件の豊富な買取実績

スター・マイカは過去20年以上にわたり、ファミリータイプ（35㎡～）の分譲マンションを中心に買取を続け、2013年より13年連続でマンション保有戸数業界1位をキープしています。

※中古マンション事業を営む上場企業各社の最新決算情報に基づく当社調べによります

東証プライム上場企業のグループ会社

「スター・マイカ」は東証プライム上場企業（2975）の「スター・マイカ・ホールディングス」を親会社としています。

安定した財政基盤があり取引実績も豊富なので、初めてのマンション売却でも安心してお任せください。

全国6拠点に支店設置

スター・マイカのマンション買取サービスは、全国6拠点に展開し、地方エリアの買取も強化しております。 現金化や引渡しのスケジュールの柔軟な対応など、お客様のご事情に合わせた提案をいたします。

築年数や状態に応じたリノベーションで、中古マンションの魅力を最大限に引き出すため、新築以上の付加価値を生み出します。

そのため、リノベーションを見越した高い評価が実現するのです。

もちろん、残置物もそのままで買取いたします。

無料のマンション査定依頼や相談にも対応しておりますので、ぜひマンション専門のスター・マイカへご相談ください。

スター・マイカが選ばれる理由

お電話での無料相談も受け付けております
0120-503-070（9:30~18:30）

スター・マイカの買取を利用したお客様の声

不動産相続

東京都在住/30代夫婦2LDK/46.50㎡売却までの期間：2ヶ月

安心感のある専門的なサポート

室内状況が悪く仲介での売却が難しかったため、買取の査定を依頼しました。初めての不動産売却と相続で残置物の処理方法やスケジュール感に不安がありましたが、丁寧且つスピーディーな対応をしていただき、最後まで安心して売却することができました。

施設への転居

北海道在住/80代女性単身者売却までの期間：2週間

迅速かつ丁寧な対応力

約1年間、仲介で売却活動を行っていましたが、買い手が見つからず、買取査定を依頼しました。施設入居までの期間が迫っており、早期売却を希望したところ一括決済を提案していただき、スピード感をもって売却することができました。※一括決済とは、不動産売買において、契約から所有権移転登記までを一度に完了させる決済方法です。

転職による住み替え

兵庫県在住/40代女性4人家族3LDK/74.95㎡売却までの期間：4ヶ月

誠実な価格提示

地方へ転職するため住み替えで自宅の売却を検討し、買取の査定を依頼しました。依頼した際には、住み替え先の内覧や他社からの査定金額の提示など、さまざまな状況がありましたが、貴社は柔軟に対応してくださり、大変助かりました。金額も駆け引きなしで納得のいく金額を提示していただき、気持ちよく売却することができました。

事業の清算

大阪府在住/40代女性3人家族LDK/80.19㎡売却までの期間：2週間

築古物件も積極買取

長年にわたり事務所として利用してきましたが、事業を廃業することになったため、売却活動を開始しました。昭和築の古い物件であったため、他社の査定金額は思うように伸びなかったのですが、スター・マイカでは納得のいく金額を提示していただけました。上場企業ということもあり、すぐに現金化することができ、大変助かりました。

マンション売却時の残置物でよくある質問

この章では、マンション売却時の残置物でよくある質問について解説します。

Q1. まだ使用できる家電も処分しないといけませんか？

使用できる家電であっても、引渡時は残置しないことが基本です。

動産の所有権は売主にあるため、売却後に自分で使ったり、捨てたりしても構いません。

なお、使用可能なエアコンや温水洗浄便座で、かつ、売主も不要な場合には、買主と相談しながら残置か撤去かを決めていきます。

買主が撤去して欲しいという場合には、使用できる動産であっても引き払うことが必要です。

引き払い後は、中古品としての売却を試してみるといった対応も考えられます。

Q2. 3LDKマンションの残置物の処分費用はどのくらいですか？

残置物の量にもよりますが、処分業者に一括で依頼した場合には総額で10～40万円程度です。

家財道具や、運搬に必要な作業員やトラックが多くなると、金額が上がる傾向があります。

Q3. 残置物があっても任意売却できますか？

残置物があっても任意売却ができるかは、売却先（買主）によります。

買主が買取業者の場合には、残置物を残したまま任意売却できることが多いです。

一方で、買主が個人の場合には、任意売却であっても原則通り残置物はすべて処分する必要があります。

任意売却は買主が買取業者になることが比較的多いため、残置物があっても結果的に任意売却ができるケースは多いといえます。

まとめ

以上、マンション売却の残置物について解説してきました。

マンションの売却では、仲介ならすべての残置物を処分した状態で引き渡すことが原則です。

マンション買取サービスを利用する場合は、残置物を残したまま売れることが多いです。

仲介の売却で残置物を残した状態のままで売ると、買主との間でトラブルが発生することがあります。

エアコンや温水洗浄便座については、あらかじめ買主と合意した方法で撤去と残置の対応を行うことが必要です。

親から相続した築年数の古いマンションで家財道具が多い場合は、買取を利用した方が売主の負担は軽くなります。

築年数や残置物の量を見ながら、買取や仲介を選択していただければと思います。