不動産投資の基本

不動産投資の基本ワード

利回り(イールド)
利回りとは投資元本に対する収益の割合をいいます。
不動産投資において利回りというと一般的に、年間賃料/物件価格で表示されます。この場合、管理費等の必要諸経費を考慮しない賃料総額で求めた利回りを表面利回り(グロス利回り)といい、賃料総額から必要諸経費を差引いた実際の受取額をベースに算出した利回りを実質利回り(ネット利回り)といいます。
インカムゲインとキャピタルゲイン
投資対象が生みだす配当などによる収益をインカムゲインといい、投資対象そのものの価格上昇による利益をキャピタルゲインといいます。 不動産投資においては賃料による収益をインカムゲインといい、対象不動産の値上がり益をキャピタルゲインといいます。
キャッシュフロー
キャッシュフローとは現金の流れ(収入―支出)のことをいいます。
不動産投資においては、ローン返済、税金等の各種負担金を差引いた後に手元に残る額となります。利回りが高かったとしても、ローンの返済期間を長く取れないと月々返済額が膨らむため、キャッシュフローは小さくなります。また会計上の利益(収益―費用)とは区別する必要があります。
テナント・リテナント
賃借人のことをテナントといいます。
賃借人が退去後、新しく賃借人をいれることをリテナント(する)といいます。
リーシング
賃貸の再募集営業のことをリーシングといいます。
募集広告などの営業促進に加え、原状回復工事の内容決め、賃料、敷金・礼金等の賃貸条件設定から、広告費(客付側不動産会社へのインセンティブ)設定まで多岐にわたります。
リノベーション
リフォームが改装工事全般をいうのに対し、リノベーションは従前より機能や快適性を高めるような付加価値を加えるリフォーム工事をいいます。 リノベーションの巧拙・コストによって収益物件のリーシング力・収益性に差がでてきます。
修繕リフォームは経費として計上するのと異なり、リノベーションによる価値増価分は、建物簿価に上乗せされ、将来にむけて減価償却していくことになります。
投資リスク
投資に伴う不確実性のことを投資リスクといい、その大小によって期待する収益が変わってきます。
不動産投資の場合には、空室リスク、滞納リスク、賃料下落リスク、物件価格下落リスク、地震リスクなどが考えられ、これらのリスク度合いが高い物件ほど、期待利回りが高くなります。
オーナーチェンジ
収益物件の売買においては、テナントがいる状態のまま売却される場合が多くなります。
購入者は新たにテナントを探さなくてもよくなりますが、室内状態の確認が難しいといったデメリットもあります。テナントからみると所有者が変わることになるのでオーナーチェンジといいます。
レバレッジ
借入れを活用し、少額の自己資金で、大きな商品・資産に投資をすると、調達金利と運用金利の差が増幅しリターンが大きくなる投資効果のことをいいます。
たとえば価格1000万、運用利回り5%の不動産に対する投資を考えたとき、全額自己資金で投資を行えば投資利回りは50万/1000万=5%となりますが、 95%の資金を借入れたうえで行うと、ローン返済後の収益は8万円と下がるものの、自己資金は5%の50万で済むため8万/50万=16%となり、投資効果が跳ね上がることとなります。
必要資金 a  ローン返済 b 
(金利2%、30年返済)
年間収益 c 
(50万-b)
投資利回り d 
(c/a)
全額キャッシュでの投資 1000万 0 50万 5.0%
70%を借入れで賄った場合 300万 約31万 19万 6.3%
95%を借入で賄った場合 50万 約42万 8万 16.0%
コンバージョン
建物の仕様、内装等を改造し、用途を変更することをいいます。おもに築古物件の再生プロジェクトとして行われることが多く、 オフィスビルを住居やホテルに変更したり、区分事務所をトランクルームに変更したりする例があります。
サブリース
所有者Aから不動産を借り受けたBが、他者Cに転貸することをいいます。
Aは賃料保証を受けられる一方、Bは空室リスクを抱える代わりに、転貸差益を得ることが出来ます。Bは不動産会社が提供するサービスとして行われることが多いです。
総合課税・分離課税
所得の稼ぎ方によって、独立分離して課税計算をする所得(分離課税)に対して、所得を合算してまとめてから課税計算をする総合課税とがあります。
不動産投資においては、賃貸損益は総合課税、売却益は分離課税となっています。
借地
土地の所有権を有しておらず、所有権者から土地を借り受けている状態、またはその土地のことをいいます。
賃借権と地上権があり、担保評価として所有権に劣後し、建て替え時や売却時に所有者の承諾と経済的対価が必要となるため、取引価格は安くなります。
積算法・収益還元法・取引事例比較法
不動産の価格評価、鑑定評価の手法として、調達価格をベースに積み上げ方式で価格算出をする方法を積算法、 対象不動産が将来生み出すと考えられる期待収益をベースに価格算出する方法を収益還元法、 類似不動産の取引事例をベースに価格算出する方法を取引事例比較法といいます。
投資収益の対象として不動産の評価を考える場合には、賃料を根拠とした収益還元法がよく使われます。
減価償却(費)
建物が使用に耐えられる年数で、一般的には法定耐用年数のことを指します。
不動産においては建物のみ減価償却があり、原則、定額法を採用して計算します。減価償却費はキャッシュアウトを伴わない費用項目であるため、その多寡は不動産投資の損益計算に与えるインパクトが少なくありません。
耐用年数
建物は経年するにつれ、使用による損耗があるため、その減価分を費用として計上していくことができます。
堅固な構造ほど耐用年数が長くなり、融資の借入年数が伸びる利点があります。そのほか減価償却費の計算などの基準となります。
耐用年数
建物は経年するにつれ、使用による損耗があるため、その減価分を費用として計上していくことができます。
堅固な構造ほど耐用年数が長くなり、融資の借入年数が伸びる利点があります。そのほか減価償却費の計算などの基準となります。
出口戦略
投資対象の不動産を保有期間終了に際し、どのような経済的アクションをとって投資行為を完結させるかは、投資に際し、あらかじめ戦略だてておく必要があります。
具体的に、売却方法とその価格をあらかじめ算段しておくことを指しますが、物件によっては、建物を取り壊した後の更地活用などを視野に入れる場合もあります。
デューデリジェンス
投資対象についての詳細調査のことをいいます。
不動産の場合、躯体や配管劣化といった物理的状況や、建築基準法等の遵法性法的関係、賃貸借の状況などを多角的に調査することで、投資対象としての経済性、安全性を明確にすることで、投資判断に資するものです。

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