不動産投資の基本

不動産投資はテーラーメイド

レバレッジとファイナンス
不動産投資における融資調達金利はおおよそ2~3%であるのに対し、不動産の賃料利回りは4~5%となっています。
これは借りれば借りるほど金利差の恩恵を受けられることを意味します。結果、自己資金は少額で済みながらも、大きな果実を得ることができます。
これをテコの原理にたとえて「レバレッジ」を効かせるといいます。このレバレッジを活かすために借入れをどうセットアップするか(借入金の割合、返済年数、適用金利)は工夫のしどころであり、ローンの組み方によっては、投資の効果が変わってきます。
融資条件は自由に選べるというものではなく、物件の資産価値と借入者の経済的属性、および金融機関の選択によって異なってくるため、自身の投資の目的に照らし、投資用不動産を選ぶ必要があります。
節税
不動産投資の実際のキャッシュフローは、会計上の損益計算と異なります。
たとえば減価償却費を大きくとれる物件であれば、会計上のマイナスを作りやすくなり、収支はプラスであるが、帳簿上はマイナスという形を作ることができます。 不動産投資による所得は個人の給与所得と通算(総合課税)して計算されるため、会計上のマイナスは所得全体を押し下げることになり、給与から源泉徴収されていた所得税、住民税の還付=節税をうけることが可能です。
不動産投資の目的を節税におく場合には、特にこれに適した資産価値の高い物件選び、およびローンの組み方をデザインする必要があります。
相続
相続財産を評価する場合、金融資産、たとえば現預金に対しては、額面のままで評価がなされます。
株式や債券も相続時の時価となります。これが不動産だと評価の基準は一定の公的評価に基づくことになり、加えて収益用不動産であれば、 利用度が制限されているという見地からさらに評価減がなされます。50%以上評価が下がることも珍しくありません。
このように金融資産を不動産に換価することにより、いわゆる「評価の圧縮」が可能となっており、相続対策として収益不動産が購入される理由となっています。
タワーマンションは特に評価圧縮率が高くなるため、相続対策として用いられる場面が多くなるのですが、いっときの評価減だけにとらわれることなく、中長期的に見て、資産価値を維持できるかどうかについても配慮する必要があります。

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