当社が提案する不動産投資

資産管理会社の活用

法人形態にする3つのメリット
個人の税率が高い場合には、資産管理会社(プライベートカンパニー)を設立して、その法人格で不動産投資を行うのが有効な方法です。
その設立も合同会社という会社形態を採用することにより、手続きや費用面でずいぶんと簡便になっています。
新設法人によるローン借入も可能ですし、課税面においても法人税の税率は個人の所得税(+住民税)に比べて低くなる場合が多く、役員報酬等の費用項目の計上も幅広く認められます。
また法人の場合、繰越損失が認められており、収支の平準化が図れるというメリットもあります。
一方で、設立費用や顧問税理士への報酬など一定のコストが発生するため、個人で取得した場合の比較や、サラリーマンとしてのキャリアプラン(転職や定年)などとあわせてシミュレーションする必要があります。
法人を設立し、不動産投資を行った場合、個人の不動産投資とくらべ、以下の3つの大きな違いがあります。
1. 税率の差
資産管理会社は、資本金1億円以下で、課税所得も800万円以下である場合が多いと思われますが、この場合の法人税の税率約23.2%(法人住民税等を含めた実効税率)となっています。
個人の税率(所得税+住民税)でいうと、課税所得695万円(年収900万円くらい)からは33%となりますので、税率だけで考えれば年収900万円以上の個人は、不動産投資を法人でおこなうことを検討してみるとよいでしょう。
2. 経費の差
法人で不動産投資をおこなうことにより、各費用が不動産貸付業の必要経費として明確になり、経費として損金扱いしやすくなります。 事務所賃料や交通費、打合せ(会食)費などがよくいわれますが、一番メリットが大きいのは、役員報酬の計上により、所得を分散できることです。 場合によっては、収入のほとんどを費用として控除することができることになります。
3. 繰越損失の差
不動産賃貸業で赤字決算となった場合、そのマイナスは翌事業年度から9年にわたって繰り越しすることができます。 個人での不動産投資では基本的に損失の繰り越しはできないため(事業的規模の認定がなされると、翌3年にわたって繰り越しができます)、大きなメリットとなります。 損失が長期にわたって繰り越せるということは、各年度の事業運営を平準化できることにつながります。
資産管理会社による節税
資産管理会社では、投資運用で得た収入を、個人ではなく、法人に入れて税効果を享受したあと、家族に役員報酬として配分しなおすことで節税を実現します。
ただ家族の人数、年齢や所得税率を考慮して、役員報酬を設定する必要があります。給与収入が高い人が役員報酬を受け取ると、総合課税により高い課税バンドに属してしまうことになるからです。特に、役員が自分だけしかいない会社の場合、役員報酬は自分に2番目の給与として支払われることを意味するので、 累進課税が適用となった結果、それほど節税効果がでなくなることが想定されます。配偶者が仕事をしているような場合も同様です。
資産管理会社3つの業務
資産管理会社の運営スキームにおける不動産の関与としては、主に3つの形態が考えられ、それぞれ以下の所得分散効果があります。 詳しくは「資産管理会社をつくろう」へ
1. 直接保有型
文字通り、法人格により物件を取得、保有します。賃料収入は法人の収入となります。
ローンの借入れも資産管理会社として行い、会社の代表者は連帯保証をするのが通常です。
個人は会社から役員報酬を受けることで所得の分散を図ります。
2. 管理委託型
人が保有する収益物件のテナント管理、物件管理を受託することで、その管理費を収入とします。
会社としてのクレジットが少なくて済み、取組みやすい方法ですが、管理費は賃料の5%程度が通常であるため、所得分散の効果はそれほどありません。
また保有戸数が相当数なければ、法人もコスト倒れとなってしまいます。
3. 転貸(サブリース)型
個人が保有する収益物件を法人が借りあがる形をとります。
法人はテナントに転貸することになり、転貸差益を収入とすることができます。
個人は法人に借り上げてもらうため賃料保証されることになりますが、その保証賃料は80%位が相場です。 比較的、所得分散がかなうと同時に、個人の収入を圧縮しますので、個人の節税にも寄与する形態です。

※数字は賃料を100とした場合の相対的なイメージ

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